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| 常州市住宅物業(yè)管理條例 | |||||||||
（2018年12月19日常州市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議通過 2019年1月9日江蘇省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議批準(zhǔn) 根據(jù)2021年2月25日常州市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十二次會議通過，2021年3月31日江蘇省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議批準(zhǔn)的《常州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈常州市住宅物業(yè)管理條例〉等三件地方性法規(guī)的決定》第一次修正 根據(jù)2024年6月28日常州市第十七屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過，2024年7月31日江蘇省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議批準(zhǔn)的《常州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈常州市住宅物業(yè)管理條例〉的決定》第二次修正） 目 錄 第一章 總則 第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會 第一節(jié) 業(yè)主大會 第二節(jié) 業(yè)主委員會 第三節(jié) 物業(yè)管理委員會 第三章 前期物業(yè)管理 第四章 物業(yè)服務(wù)與管理 第五章 物業(yè)的使用與維護(hù) 第六章 住宅專項維修資金 第七章 信用管理 第八章 監(jiān)督管理 第九章 法律責(zé)任 第十章 附則 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。 本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 第三條 本市物業(yè)管理納入基層治理體系，堅持黨建引領(lǐng)、政府組織、部門協(xié)同、屬地管理，實行業(yè)主共管、行業(yè)自律、專業(yè)服務(wù)。 建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)治理架構(gòu)，推動在業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。 第四條 市、縣級市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入網(wǎng)格化服務(wù)管理；建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制；建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制；鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)服務(wù)與管理水平。 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，協(xié)助上級人民政府及有關(guān)主管部門和機(jī)構(gòu)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。 居（村）民委員會對業(yè)主自治進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。 第五條 市、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 城市管理、公安、民政、財政、自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)督管理、生態(tài)環(huán)境、發(fā)展改革、消防救援等部門和機(jī)構(gòu)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。 第六條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門，建立并推廣使用物業(yè)管理公共服務(wù)平臺，用于業(yè)主決策電子投票、物業(yè)管理相關(guān)信息公開和物業(yè)管理糾紛投訴處理等。市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺應(yīng)當(dāng)納入市人民政府的公共服務(wù)平臺。 自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理主管部門建立不動產(chǎn)信息共享制度，確保物業(yè)管理公共服務(wù)平臺運(yùn)行所需不動產(chǎn)及其業(yè)主信息真實、合法。 鼓勵物業(yè)管理相關(guān)主體利用互聯(lián)網(wǎng)等開展物業(yè)管理活動。 第七條 市、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立培訓(xùn)制度，定期對街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、業(yè)主自治組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位的相關(guān)人員進(jìn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入本級人民政府財政預(yù)算。 第八條 市、縣級市（區(qū)）人民政府及其相關(guān)部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）等可以通過購買服務(wù)等方式，引導(dǎo)法律、會計、工程監(jiān)理、評估、咨詢等第三方機(jī)構(gòu)參與物業(yè)管理活動。 鼓勵業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等委托第三方機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等與物業(yè)管理相關(guān)的活動。 第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，依照法律、法規(guī)、相關(guān)技術(shù)規(guī)范和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的報告應(yīng)當(dāng)真實、客觀、完整，并對出具的報告負(fù)責(zé)。 第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會 第一節(jié) 業(yè)主大會 第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行相應(yīng)職責(zé)。 業(yè)主大會決定下列事項： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會、監(jiān)事會或者更換業(yè)主委員會、監(jiān)事會成員； （四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定； （五）確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會工作經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會成員工作補(bǔ)貼和標(biāo)準(zhǔn)； （六）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案； （七）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （八）使用住宅專項維修資金和公共收益； （九）籌集住宅專項維修資金； （十）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （十一）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動； （十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第九項至第十一項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議： （一）房屋出售并交付使用的專有部分面積占比達(dá)到百分之五十以上； （二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上。 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，首套房屋出售并交付使用滿兩年的，可以召開首次業(yè)主大會會議。 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合本條第一款規(guī)定條件的，可以召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會成員的辦法。 第十一條 住宅小區(qū)符合應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請，并按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。 十人以上業(yè)主公開聯(lián)名可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請。縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門收到申請的，應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)書面通知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時審核是否符合召開首次業(yè)主大會會議條件，已符合條件而建設(shè)單位尚未按照規(guī)定報送相關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位報送；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時報送。 第十二條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起六十日內(nèi)，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。建設(shè)單位不派員參加的，不影響籌備組的成立。 符合本條例第十條第一款規(guī)定情形，建設(shè)單位或者業(yè)主未提出召開申請的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自符合召開首次業(yè)主大會會議條件之日起九十日內(nèi)，推動成立首次業(yè)主大會會議籌備組。 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。九十日內(nèi)因故未能召開的，籌備組可以在九十日期滿前向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申請延期。符合延期條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)同意。具體延期條件和期限由市物業(yè)管理主管部門規(guī)定。 第十三條 籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十，并應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會成員任職條件。 第十四條 召開首次業(yè)主大會會議所需籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，其指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理主管部門會同市發(fā)展改革部門，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素制定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，用于業(yè)主大會的組織籌備。 首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。 第十五條 臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得規(guī)定對部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。 制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)管理主管部門提供的示范文本；作出與示范文本不一致的規(guī)定，或者規(guī)定示范文本之外的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)內(nèi)容是否符合前款規(guī)定進(jìn)行研究論證。 第十六條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，至少每年召開一次，并于會議召開七日前書面告知居（村）民委員會。 業(yè)主大會定期會議審議下列內(nèi)容： （一）上一年度物業(yè)管理實施情況的報告、業(yè)主委員會工作報告和業(yè)主大會收支情況報告、審計報告等； （二）下一年度業(yè)主大會年度計劃和預(yù)算方案； （三）物業(yè)管理的其他事項。 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者運(yùn)用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺等形式召開。采用書面征求意見、運(yùn)用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺形式召開業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。 討論的事項需要表決的，按照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的程序、方式和辦法執(zhí)行。推行使用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺進(jìn)行電子投票表決。 第十七條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會職責(zé)。一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶數(shù)一般不超過四十戶。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實際情況組成，一個業(yè)主小組推選一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主代表推選辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。 業(yè)主代表履行下列職責(zé)： （一）在業(yè)主代表大會會議召開前，就會議議題征集本小組業(yè)主意見；涉及事項需要業(yè)主書面投票表決的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主或者其依法委托的人對表決意見的簽字確認(rèn)。 （二）按照《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主小組職責(zé)，組織業(yè)主小組開展議事活動，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會。 （三）向業(yè)主委員會反映本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議。 （四）建立本小組工作檔案。 （五）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。 業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會會議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時業(yè)主代表參加。 業(yè)主代表大會通過的決定與業(yè)主大會的決定具有同等效力，對全體業(yè)主具有約束力。 第十八條 業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立監(jiān)事，三名以上監(jiān)事可以成立監(jiān)事會。 監(jiān)事由業(yè)主和居（村）民委員會成員擔(dān)任，業(yè)主委員會成員不得兼任監(jiān)事。成立監(jiān)事會的，其中業(yè)主成員人數(shù)不少于監(jiān)事會成員的三分之二。監(jiān)事任期與業(yè)主委員會成員一致。 監(jiān)事應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的程序和方式履行監(jiān)督職責(zé)，不干預(yù)業(yè)主委員會的日常工作。監(jiān)事不領(lǐng)取報酬和補(bǔ)貼。 監(jiān)事和監(jiān)事會的具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、工作經(jīng)費(fèi)等在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。 第十九條 市、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門對符合召開首次業(yè)主大會會議條件的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位及時向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）移交相關(guān)資料，提出召開首次業(yè)主大會會議的申請；督促、指導(dǎo)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及時組織籌備成立業(yè)主大會。 自然資源和規(guī)劃主管部門等單位應(yīng)當(dāng)對相關(guān)方就籌備成立業(yè)主大會所需要的信息資料查詢依法予以配合。 第二節(jié) 業(yè)主委員會 第二十條 業(yè)主委員會成員候選人可以由社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會推薦，十名以上業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主大會籌備組組織業(yè)主推薦或者業(yè)主自薦產(chǎn)生。 籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，確定業(yè)主委員會成員候選人名單，并報社區(qū)（村）黨組織。業(yè)主委員會成員候選人名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并附個人情況介紹。 籌備組成員成為業(yè)主委員會成員候選人的，其籌備組成員資格終止。 社區(qū)（村）黨組織引導(dǎo)和支持符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員等積極參選業(yè)主委員會成員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會成員。 第二十一條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、有社會公信力、組織協(xié)調(diào)能力較強(qiáng)且能正常履行業(yè)主委員會成員職責(zé)的業(yè)主擔(dān)任。 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會成員不符合規(guī)定條件的，可以向業(yè)主大會、業(yè)主委員會提出異議，也可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出異議，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。 第二十二條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會核實后，其成員資格終止，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告： （一）不再具有完全民事行為能力； （二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主； （三）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力； （四）被依法限制人身自由無法履行職責(zé)； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定向所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，同時辦理業(yè)主大會的備案。備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)一次性告知需要補(bǔ)正的材料。 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到備案材料之日起七個工作日內(nèi)，出具業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案證書，并將備案材料抄送縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、公安派出所、居（村）民委員會。 備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將備案事項變更的報告按照前款規(guī)定抄送相關(guān)單位。 取得業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證書后，業(yè)主委員會憑備案證書申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會等相關(guān)印章，開立業(yè)主大會的銀行賬戶，并將印章式樣和銀行賬號報街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。 業(yè)主大會印章印文中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主大會名稱，并根據(jù)業(yè)主大會決定使用。業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上成員簽字同意后方可使用。 第二十四條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會工作情況和業(yè)主大會收支情況； （二）根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行，監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實施； （四）組織編制物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的年度計劃和方案，提請業(yè)主大會審議； （五）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用； （六）監(jiān)督管理公共收入、公共收益及其使用； （七）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用； （八）督促業(yè)主按照規(guī)定或者約定交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用； （九）建立定期接待制度，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)與管理以及業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受并及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢、投訴； （十）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中產(chǎn)生的糾紛； （十一）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 第二十五條 業(yè)主委員會至少每兩個月召開一次業(yè)主委員會會議；經(jīng)三分之一以上成員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，業(yè)主委員會成員不得委托他人出席會議。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由出席會議的成員簽字確認(rèn)后存檔。 業(yè)主委員會會議作出的決定經(jīng)全體成員過半數(shù)簽名同意后通過，決定文書應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)，將決定文書在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面告知居（村）民委員會。 業(yè)主可以在居（村）民委員會的指導(dǎo)下查閱業(yè)主委員會所有會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。 第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料： （一）業(yè)主委員會成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同； （三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定； （四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況； （五）公共收入、公共收益的收支情況； （六）占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分使用情況； （七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況、業(yè)主委員會成員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況； （八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。 前款第五項至第七項應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次，公布時間不少于十五日。 第二十七條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為： （一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定； （二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章，在業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會成員資格喪失的情況下拒不移交，或者違反規(guī)定使用、轉(zhuǎn)移、隱匿、毀棄業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章； （三）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報人； （四）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料； （五）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同； （六）騙取、挪用、侵占住宅專項維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)； （七）索取或者收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財物或者其他利益； （八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 第二十八條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，業(yè)主委員會成員出現(xiàn)空缺的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則及時補(bǔ)足。業(yè)主委員會成員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、協(xié)助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會臨時會議，可以重新選舉業(yè)主委員會。 新產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。 第二十九條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；拒不改正的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會： （一）不履行業(yè)主委員會職責(zé)； （二）違反本條例第二十七條規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重； （三）不按照規(guī)定履行業(yè)主委員會職責(zé)，嚴(yán)重影響社區(qū)和諧穩(wěn)定和正常生活秩序，群眾反映較大。 罷免或者重新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。 第三十條 業(yè)主委員會在其任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆選舉小組人員的構(gòu)成和運(yùn)行參照業(yè)主大會籌備組。 換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會期間，業(yè)主委員會不得就選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。 業(yè)主委員會逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。 第三十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆選舉小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時提供。 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。 第三節(jié) 物業(yè)管理委員會 第三十二條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會作為臨時機(jī)構(gòu)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會： （一）不具備成立業(yè)主大會條件； （二）具備成立業(yè)主大會條件但因多種原因未成立業(yè)主大會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立； （三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)后仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會。 物業(yè)管理委員會履行職責(zé)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 第三十三條 物業(yè)管理委員會由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、公安派出所等派員組成。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)和支持符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員等擔(dān)任物業(yè)管理委員會成員。 物業(yè)管理委員會人數(shù)一般為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之六十。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會成員的任職條件。物業(yè)管理委員會主任一般由業(yè)主成員擔(dān)任；由非業(yè)主成員擔(dān)任的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔(dān)日常事務(wù)。 物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門協(xié)調(diào)處理。 第三十四條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案： （一）物業(yè)管理委員會備案申請表； （二）物業(yè)管理委員會成員名單； （三）物業(yè)管理委員會工作規(guī)則； （四）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。 物業(yè)管理委員會制定或者修改的工作規(guī)則，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門審核后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。 縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案材料之日起七個工作日內(nèi)予以備案，出具備案證書。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。 備案事項發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。 物業(yè)管理委員會取得備案證書后，可以憑備案證書申請刻制印章；未開立業(yè)主大會銀行賬戶的，可以開立物業(yè)管理委員會的銀行賬戶。 第三十五條 決定本條例第九條第二款所列事項，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。 物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 物業(yè)管理委員會自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向新一屆業(yè)主委員會移交相關(guān)資料和財物，移交后自動解散。由物業(yè)管理委員會管理公共收入、公共收益的，交接前，業(yè)主委員會可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費(fèi)用從公共收益中列支。 第三十六條 市、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理委員會的監(jiān)督、指導(dǎo)，督促其規(guī)范運(yùn)作。物業(yè)管理委員會組建的具體辦法，由市物業(yè)管理主管部門制定。 第三章 前期物業(yè)管理 第三十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，建設(shè)單位未續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。任何一方提出解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知另一方當(dāng)事人和縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。 第三十八條 建設(shè)單位銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理主管部門提供的示范文本擬定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約；建設(shè)單位修改示范文本內(nèi)容的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約向縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。 第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。 物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)邀請縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請第三方機(jī)構(gòu)參加物業(yè)承接查驗，所需費(fèi)用在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。 承接查驗的具體辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。 承接查驗后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作出明確約定。 第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照省、市有關(guān)規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房，保證物業(yè)服務(wù)與管理活動的正常開展。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人都不得擅自占用。 前期物業(yè)管理期間依照約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)用房，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務(wù)合同期限，其租賃費(fèi)用不得低于相鄰地段市場價格。 第四十一條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接： （一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿續(xù)簽合同； （二）物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位要求限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期拒不整改，或者整改達(dá)不到要求，建設(shè)單位依法依約提前解除合同； （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出； （四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 建設(shè)單位重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案應(yīng)當(dāng)由已銷售物業(yè)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期限不少于十五日。 第四十二條 前期物業(yè)管理階段，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)依法實行政府指導(dǎo)價。政府指導(dǎo)價應(yīng)當(dāng)每三年進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。 政府指導(dǎo)價調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對原物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序： （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進(jìn)行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于三十日； （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于三十日，并書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、縣級市（區(qū)）發(fā)展改革、物業(yè)管理主管部門； （三）調(diào)價方案由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。 業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門投訴；對調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以向物業(yè)所在地市場監(jiān)督管理部門投訴。 第四十三條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。尚未成立業(yè)主大會，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域九十日前，應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組織成立業(yè)主大會、物業(yè)管理委員會，決定管理模式。 第四章 物業(yè)服務(wù)與管理 第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力，并按照規(guī)定在承接項目前，將營業(yè)執(zhí)照、主要負(fù)責(zé)人、固定辦公場所、聯(lián)系方式和人員相關(guān)信息書面告知項目所在地物業(yè)管理主管部門。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及有關(guān)物業(yè)服務(wù)行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)化服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主意見、建議和投訴、舉報受理機(jī)制，及時處理并反饋處理結(jié)果。 第四十五條 本市實行物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理責(zé)任制。項目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)熟悉物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，具備物業(yè)服務(wù)能力。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在派出項目經(jīng)理后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。備案部門應(yīng)當(dāng)將備案材料抄送所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。 項目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范，以及項目經(jīng)理的備案辦法，由市物業(yè)管理主管部門制定。 第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息如實在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公布或者公示： （一）加蓋企業(yè)公章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項目經(jīng)理基本情況、聯(lián)系方式； （二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、計費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、物業(yè)服務(wù)投訴電話； （三）電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等； （四）電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的收支情況和消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用的支出情況； （五）物業(yè)費(fèi)、其他服務(wù)收費(fèi)和公共收入、公共收益的收支情況； （六）住宅小區(qū)車位、車庫的銷售、庫存、出租情況以及出租收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （七）樹木修剪等容易引發(fā)業(yè)主爭議的維修養(yǎng)護(hù)事項； （八）物業(yè)服務(wù)與管理每月的工作安排； （九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。 前款第一項至第三項應(yīng)當(dāng)長期公布，第四項至第六項應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次，第七項應(yīng)當(dāng)及時公示且公示期限不少于十五日，第八項每月公布一次。業(yè)主對公布或者公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。 第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為： （一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項目； （二）未按照規(guī)定程序提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （三）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，將物業(yè)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、公共水電分?jǐn)偟壤壥召M(fèi)； （四）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)； （五）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事影響業(yè)主生活或者住宅小區(qū)環(huán)境的活動； （六）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； （七）通過利益輸送、散布謠言、網(wǎng)絡(luò)輿論攻擊、泄露業(yè)主個人隱私等方式擾亂物業(yè)管理秩序，阻礙業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立，影響業(yè)主依法自治； （八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 第四十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，根據(jù)分期開發(fā)情況或者不同物業(yè)的使用性質(zhì)，提供不同標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的，實行不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主自行管理的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主委員會可以向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。 業(yè)主未按照約定交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。 業(yè)主在轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)督促承租人按時交納；承租人拒不交納的，由業(yè)主承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，業(yè)主可以向承租人追償。 已竣工但尚未出售的房屋（車位）和已出售但尚未交付物業(yè)買受人的房屋（車位），物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。 第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)生下列情形之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域： （一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除的； （二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的； （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被依法吊銷的； （四）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。 第五十條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會交接時，應(yīng)當(dāng)在縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督下明確交接事項。 交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以聘請第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗，費(fèi)用可以由新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)或者由業(yè)主共同承擔(dān)。 電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交接前及時組織修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 第五十一條 縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫，按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則，選取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入庫中以供選擇。 物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出，未有新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項目的，由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫中選取一家應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)或者期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，未成立業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫中選取一家應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同。 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。 業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相應(yīng)的檔案資料等進(jìn)行查驗。 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同的期限不得超過一年，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主按照法定程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以有利于實施物業(yè)管理為原則。 住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用，或者被道路、河道等分割為兩個以上自然區(qū)域且能明確共用設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。 已投入使用的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，經(jīng)業(yè)主委員會或者人數(shù)占比百分之十以上的業(yè)主書面申請，由縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會，結(jié)合實際情況擬定變更方案。變更方案應(yīng)當(dāng)對變更后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 物業(yè)管理區(qū)域變更后，縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并抄告所在地自然資源和規(guī)劃主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會。 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同市公安、自然資源和規(guī)劃等部門以及消防救援機(jī)構(gòu)，制定物業(yè)管理區(qū)域劃分和變更的具體辦法。 第五章 物業(yè)的使用與維護(hù) 第五十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，任何單位和個人不得有下列行為： （一）損壞或者改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)； （二）將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間； （三）將污水排入雨水管網(wǎng)； （四）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，違法挖掘地下空間，破壞、擅自改變房屋外觀，或者擅自將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改為經(jīng)營性用房； （五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備； （六）侵占綠地、毀壞綠化或者綠化設(shè)施，或者在共用場地擅自種植； （七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫； （八）違反有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定出租房屋； （九）違規(guī)飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和業(yè)主正常生活、人身安全； （十）擅自在物業(yè)管理指定區(qū)域外設(shè)置停車泊位、停放機(jī)動車輛或者在物業(yè)管理區(qū)域共用道路上設(shè)置路障； （十一）損壞或者擅自挪用、拆除、停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口； （十二）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等違反安全規(guī)定的物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品，或者違規(guī)燃放煙花爆竹； （十三）任意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒以及在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)等共用部位焚燒； （十四）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動或者影響他人采光、通風(fēng)； （十五）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營、在共用部位堆放物品，或者在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)停放電動車或者為其充電； （十六）擅自架設(shè)電線、電纜等； （十七）違反規(guī)定使用、維護(hù)和管理人防工程或者損壞人防工程標(biāo)識、挪用或者損壞平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換設(shè)施設(shè)備、安裝充電設(shè)施設(shè)備破壞人防工程戰(zhàn)時防護(hù)效能； （十八）法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。 有前款行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)主管部門和業(yè)主委員會報告，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理。業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)依照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，以及前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的約定，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)主管部門報告或者投訴，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 第五十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知其房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修活動的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修的，應(yīng)當(dāng)予以制止；制止無效的，及時報告有關(guān)主管部門。業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)巡查應(yīng)當(dāng)予以配合。 第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。出租車位、車庫的，出租人應(yīng)當(dāng)將承租人、租賃期限、車輛信息等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記管理。 在滿足業(yè)主的需要后，將車位、車庫出租給業(yè)主以外的單位或者個人的，每次租賃期限不得超過六個月。業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理委員會有權(quán)對相關(guān)租賃信息進(jìn)行查詢。 第五十六條 公共收入、公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算，不得擅自挪用。根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬；由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會管理的，應(yīng)當(dāng)納入業(yè)主大會或者物業(yè)管理委員會賬戶進(jìn)行管理。 前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定公共收入、公共收益的使用管理。前期物業(yè)服務(wù)期間公共收益作為本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的比例不得低于百分之七十。 成立業(yè)主大會后，公共收入、公共收益的分配和使用，按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行，公共收益主要用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、更新和改造等。 第五十七條 公共收入、公共收益應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)管理等主管部門的監(jiān)督。 公共收入、公共收益的收支情況應(yīng)當(dāng)至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示一次，并按照規(guī)定在物業(yè)管理公共服務(wù)平臺上公示。 前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時以及公共收入、公共收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理的物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對公共收入、公共收益收支情況進(jìn)行審計。 業(yè)主委員會或者業(yè)主對公共收入、公共收益有異議的，可以要求查詢有關(guān)財務(wù)賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分面積占比百分之二十以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對公共收入、公共收益收支情況進(jìn)行審計。 對公共收入、公共收益收支情況的審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費(fèi)用從公共收益中列支。 第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。物業(yè)出現(xiàn)國家、省、市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。 第六章 住宅專項維修資金 第五十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。 第六十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時交存首期住宅專項維修資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。 已竣工驗收并達(dá)到交付條件，尚未售出或者尚未交付業(yè)主以及其他屬于建設(shè)單位所有的物業(yè)，建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項維修資金先行交存至住宅專項維修資金專戶。 已先行交存住宅專項維修資金的建設(shè)單位，可以在物業(yè)售出或者交付時向業(yè)主收取住宅專項維修資金，并出具住宅專項維修資金專用票據(jù)。 第六十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)，可以在住宅專項維修資金中列支： （一）專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)； （二）部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分的業(yè)主按照其專有部分面積所占比例承擔(dān)； （三）全體共用部分所需的費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照其專有部分面積所占比例承擔(dān)。 前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的，建設(shè)單位或者公有住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照其專有部分面積所占比例承擔(dān)。 房屋未交存住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金余額不足的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照其專有部分面積所占比例和本條第一款規(guī)定的原則承擔(dān)；有約定的，按照約定執(zhí)行。 第六十二條 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財產(chǎn)安全的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急防范措施，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金，并及時按規(guī)定開展應(yīng)急維修；尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織代為維修，并依法從住宅專項維修資金中列支相關(guān)費(fèi)用： （一）外墻、屋面滲漏的； （二）電梯發(fā)生故障經(jīng)電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)評估認(rèn)為危及人身安全的； （三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的； （四）樓頂、樓體外立面有脫落危險的； （五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的； （六）消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，物業(yè)管理區(qū)域存在重大火災(zāi)隱患的； （七）危及房屋安全或者人身、財產(chǎn)安全的其他情形。 應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)將住宅專項維修資金使用總額以及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。 第六十三條 住宅專項維修資金的增值收益，扣除業(yè)主房屋分戶賬滾存資金（利息）和必要管理費(fèi)用的剩余部分，可以建立維修資金統(tǒng)籌分賬，優(yōu)先用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的項目，以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人的項目維修、更新和改造。 第六十四條 市、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)完善管理制度，建立日常監(jiān)督檢查機(jī)制，保障住宅專項維修資金的安全。 市、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金日常查詢制度，保障業(yè)主方便及時查詢賬戶信息；及時向社會公布住宅專項維修資金年度報告，接受業(yè)主及相關(guān)主管部門的監(jiān)督。 第七章 信用管理 第六十五條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和國家規(guī)定，建立覆蓋建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會成員、業(yè)主、第三方機(jī)構(gòu)等的物業(yè)管理信用體系，開展物業(yè)管理信用信息的認(rèn)定、記錄、歸集、共享、公開、獎懲以及信用修復(fù)等工作，會同相關(guān)部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。 縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理參與主體的信用檔案，實行動態(tài)管理，并納入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。 市物業(yè)管理信用信息應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定納入市公共信用信息系統(tǒng)。 第六十六條 建設(shè)單位出售、泄露、非法提供業(yè)主信息或者對物業(yè)承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題拒不整改的，認(rèn)定為失信行為，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。 第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者項目經(jīng)理有下列行為之一的，認(rèn)定為失信行為，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)： （一）在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的； （二）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)的； （三）對業(yè)主或者業(yè)主委員會成員進(jìn)行惡意騷擾、采用暴力等手段打擊報復(fù)的； （四）出售、泄露或者非法提供業(yè)主信息的； （五）本條例第四十七條規(guī)定的行為且情節(jié)嚴(yán)重的。 第六十八條 業(yè)主委員會成員、物業(yè)管理委員會成員有本條例第二十七條規(guī)定行為且情節(jié)嚴(yán)重的，認(rèn)定為失信行為，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。 第六十九條 業(yè)主有欠交物業(yè)費(fèi)行為，經(jīng)生效的司法裁判文書、仲裁裁決確認(rèn)后拒不履行的，認(rèn)定為失信行為，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。 第七十條 第三方機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理活動中弄虛作假、誤導(dǎo)性陳述或者存在重大遺漏，出具的報告不符合客觀實際的，認(rèn)定為失信行為，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。 第七十一條 認(rèn)定失信行為應(yīng)當(dāng)以下列具有法律效力的文書為依據(jù)： （一）生效的司法裁判文書、仲裁文書； （二）行政處罰、行政裁決等行政行為決定文書； （三）法律、法規(guī)或者國家規(guī)定可以作為失信行為認(rèn)定依據(jù)的其他文書。 第七十二條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)與法院、仲裁機(jī)構(gòu)、相關(guān)部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和公用企業(yè)事業(yè)單位等建立物業(yè)管理信用信息匯集共享機(jī)制，及時收集物業(yè)管理相關(guān)信用信息。 違反物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)被行政處罰的信息，應(yīng)當(dāng)錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，由作出行政處罰決定的主管部門采集并推送至市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。其他失信信息，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門采集；由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）采集的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門復(fù)核后推送至市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。 物業(yè)管理主管部門根據(jù)失信行為的程度，可以通過在市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公開失信信息、限制物業(yè)服務(wù)示范項目申報、取消先進(jìn)評比表彰資格以及按照規(guī)定向市公共信用信息系統(tǒng)推送納入社會聯(lián)合懲戒等方式，對物業(yè)管理中的失信行為予以懲戒。 物業(yè)管理信用信息管理具體辦法由市物業(yè)管理主管部門會同市發(fā)展改革部門制定，報市人民政府批準(zhǔn)后施行。 第八章 監(jiān)督管理 第七十三條 市物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé)： （一）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的相關(guān)政策研究和制定，建立完善專業(yè)化、社會化、市場化和法治化的物業(yè)管理機(jī)制； （二）指導(dǎo)、監(jiān)督縣級市（區(qū)）物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作； （三）建立完善物業(yè)管理分級培訓(xùn)體系，形成覆蓋全市物業(yè)管理參與各方的物業(yè)服務(wù)管理能力提升機(jī)制； （四）統(tǒng)籌全市住宅專項維修資金的監(jiān)督管理工作； （五）配合市場監(jiān)督管理部門對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車收費(fèi)等價格行為實施監(jiān)督檢查； （六）建立和管理市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺和物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)； （七）制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、首次業(yè)主大會表決規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法等示范文本，前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議等合同范本； （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 第七十四條 縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé)： （一）組織實施物業(yè)管理相關(guān)制度和政策； （二）指導(dǎo)、監(jiān)督街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理相關(guān)工作； （三）負(fù)責(zé)前期物業(yè)招投標(biāo)管理工作，指導(dǎo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、物業(yè)承接查驗和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約，并負(fù)責(zé)相關(guān)的備案工作； （四）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會籌建、換屆、備案以及日常工作，建立日常培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)機(jī)制；責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會的違法決定； （五）負(fù)責(zé)住宅專項維修資金的監(jiān)督管理； （六）負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)參與主體信用信息的采集、復(fù)核和推送，參與對失信行為的懲戒； （七）協(xié)調(diào)老舊住宅小區(qū)整治及推進(jìn)未建立物業(yè)管理的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)入物業(yè)管理； （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 第七十五條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行下列職責(zé)： （一）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，健全物業(yè)管理工作長效機(jī)制； （二）建立由居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位參與的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事項； （三）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌建、換屆以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、交接等工作，組織成立物業(yè)管理委員會，并負(fù)責(zé)相關(guān)的備案工作； （四）負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)參與主體信用信息的采集； （五）建立物業(yè)管理爭議化解機(jī)制，設(shè)立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛； （六）落實物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 第七十六條 居（村）民委員會履行下列職責(zé)： （一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自治，協(xié)助和配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制； （二）牽頭建立由業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會組成的日常溝通、協(xié)商機(jī)制； （三）建立物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制，及時協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛； （四）參與監(jiān)督住宅專項維修資金和公共收入、公共收益的管理和使用； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 第七十七條 市、縣級市（區(qū)）相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，建立執(zhí)法管理進(jìn)住宅小區(qū)的工作機(jī)制，落實相關(guān)要求，做好下列工作： （一）城市管理部門依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)以及違法搭建、破壞城市及物業(yè)管理區(qū)域容貌、制造社會生活噪聲和建筑施工噪聲、亂設(shè)攤點(diǎn)、占用和毀壞綠地和綠化、違規(guī)棄置廢棄物等違法行為。 （二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，依法查處阻礙業(yè)主自治、侵害業(yè)主權(quán)益的行為；按照規(guī)定職責(zé)開展日常消防監(jiān)督檢查和消防宣傳教育活動；監(jiān)督檢查安防設(shè)施的設(shè)置及維護(hù)；指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放、停車泊位以及限速標(biāo)志的設(shè)置，參與停車矛盾糾紛處理；協(xié)助開展房屋租賃的監(jiān)督管理。 （三）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位、施工單位及時履行物業(yè)交付后保修期內(nèi)房屋以及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任；按照規(guī)定受理并處理由房屋質(zhì)量問題、房屋租賃管理問題等引發(fā)的投訴。 （四）市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備安全、食品藥品安全、違法經(jīng)營活動等方面的監(jiān)督管理和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車收費(fèi)等價格行為的監(jiān)督檢查，依法查處相關(guān)違法行為。 （五）排水主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排水的監(jiān)督管理，建立巡查機(jī)制，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及排水的違法行為。 （六）城市綠化主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化的日常指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 （七）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全職責(zé)落實、安全疏散、消防設(shè)施和消防車通道等方面的監(jiān)督管理，依法查處違反消防法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的行為。 （八）生態(tài)環(huán)境主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域及其周邊污染源的監(jiān)督管理，依法查處違反環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)的行為。 （九）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)落實實行政府指導(dǎo)價的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定期評估調(diào)整機(jī)制。 市、縣級市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)執(zhí)法管理進(jìn)住宅小區(qū)的監(jiān)督檢查，建立監(jiān)督評價機(jī)制。 第七十八條 對未實行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，縣級市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定綜合整治和更新改造年度計劃，配套、完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善綜合環(huán)境。整治改造完成后，應(yīng)當(dāng)劃定物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)落實住宅小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、治安、房屋維修等管理，籌備召開業(yè)主大會，推行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。 第七十九條 縣級市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布相關(guān)部門的具體職責(zé)范圍、聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理投訴、舉報。 相關(guān)部門接到投訴、舉報后應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑢儆诒静块T職權(quán)范圍的事項，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個工作日內(nèi)予以回復(fù)；不屬于本部門職權(quán)范圍的事項，應(yīng)當(dāng)及時移交給有權(quán)部門，接受移交的部門對管轄權(quán)有異議的，由物業(yè)所在地縣級市（區(qū)）人民政府指定管轄。 執(zhí)法單位需要進(jìn)入住宅小區(qū)開展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織、業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。 第九章 法律責(zé)任 第八十條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，由縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰： （一）違反本條例第十一條規(guī)定，未按照要求提出籌備首次業(yè)主大會會議的書面申請或者未報送相關(guān)文件資料的，處一萬元以上五萬元以下的罰款； （二）違反本條例第十四條第一款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。 第八十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，由縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰： （一）違反本條例第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公布、公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等相關(guān)信息或者公布、公示虛假信息的，處一萬元以上五萬元以下的罰款； （二）違反本條例第四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款； （三）違反本條例第五十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理違法行為未予以勸阻、制止，或者未及時報告有關(guān)主管部門的，可以處一千元以上五千元以下的罰款； （四）違反本條例第五十六條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算的，處三萬元以上十萬元以下的罰款；挪用公共收益的，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用資金二倍以下的罰款。 第八十二條 第三方機(jī)構(gòu)違反本條例規(guī)定，在物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估活動中，出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的評估報告的，由縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下的罰款；造成當(dāng)事人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第八十三條 物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、相關(guān)主管部門的工作人員以及其他受委托從事公務(wù)的人員違反本條例規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第八十四條 本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權(quán)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)由其他執(zhí)法主體實施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。 第十章 附則 第八十五條 其他管理人接受委托，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)的，適用本條例有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定。 第八十六條 本條例所稱公共收入，是指利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入。公共收入的收支情況應(yīng)當(dāng)包含收入、使用和結(jié)余的情況。 本條例所稱公共收益，是指公共收入扣除合理成本之后的收益。 第八十七條 本條例自2019年7月1日起施行。
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