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| 常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《常州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知 常住建〔2024〕6號 |
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各轄（市）區(qū)住建局、金壇區(qū)城管局、常州經(jīng)開區(qū)建設(shè)局，各有關(guān)單位： 為規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主合法權(quán)益，我局制定了《常州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 2024年1月9日 （此件公開發(fā)布）
常州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 第一章 總則 第一條為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會或監(jiān)事的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市住宅物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合常州市實際，制定本規(guī)則。 第二條本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會或監(jiān)事等業(yè)主組織的成立、選舉、換屆、日?；顒雍椭笇?dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督適用本規(guī)則。 第三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會或監(jiān)事在黨的領(lǐng)導(dǎo)下開展物業(yè)管理活動。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會或監(jiān)事作出決定前，應(yīng)當(dāng)將擬決定事項公開征求業(yè)主意見，并報告社區(qū)居（村）民委員會，聽取居（村）民委員會的意見；作出決定后，應(yīng)自作出決定之日起三日內(nèi)，將決定文書在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主出入口等顯著位置公告，并書面告知社區(qū)居（村）民委員會。 對物業(yè)管理活動中涉及到本指導(dǎo)規(guī)則第二十三條第三、七、十二項規(guī)定的事項，應(yīng)先提交業(yè)主委員會黨組織或社區(qū)（村）黨組織會議討論，達成共識后再提交業(yè)主大會決定。 第四條依法登記取得或者通過以下情形取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主： （一）因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓的，自法律文書或者征收決定等生效時； （二）因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時； （三）因合法建造房屋等事實行為設(shè)立物權(quán)的，自事實行為成就時。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。 已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。 第五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立監(jiān)事，三名以上監(jiān)事可以成立監(jiān)事會。 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行相應(yīng)職責(zé)。 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。 第六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會或監(jiān)事應(yīng)當(dāng)依法履行自治管理職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動，接受轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道、社區(qū)居（村）民委員會的指導(dǎo)與監(jiān)督，接受業(yè)主的監(jiān)督。 第七條業(yè)主有權(quán)查閱不涉及他人隱私的業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會的會議資料、共有資金和共有財產(chǎn)資料、物業(yè)資料等，并有權(quán)就物業(yè)管理事項向業(yè)主委員會、監(jiān)事會提出詢問，業(yè)主委員會、監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)自接受詢問之日起七日內(nèi)及時予以答復(fù)。查閱涉及業(yè)主個人隱私的資料，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。 第八條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)落實屬地管理責(zé)任，對設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和監(jiān)事會或監(jiān)事給予指導(dǎo)和協(xié)助，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會或監(jiān)事依法履行職責(zé)，建立健全黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會或監(jiān)事、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運行機制。 社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)依法做好或者依法協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會或監(jiān)事有關(guān)工作。 轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強對街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會有關(guān)工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會或監(jiān)事的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 第二章 業(yè)主大會籌備 第九條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）會議： （一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。 新建住宅小區(qū)符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請，并按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。 十人以上業(yè)主公開聯(lián)名可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請。轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門收到申請的，應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)書面通知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時審核是否符合召開首次業(yè)主大會會議條件，已符合條件而建設(shè)單位尚未按照規(guī)定報送相關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位報送；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時報送。 第十條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起六十日內(nèi)，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。建設(shè)單位不派員參加的，不影響籌備組的成立。 籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十，并應(yīng)當(dāng)符合業(yè)主委員會成員任職條件。 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對籌備組成員開展籌備相關(guān)培訓(xùn)。 第十一條籌備組業(yè)主成員由業(yè)主自薦或者推薦產(chǎn)生。鼓勵自薦或者推薦中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、離退休干部、公職人員、網(wǎng)格員以及社區(qū)志愿者身份的業(yè)主參加籌備組。籌備組業(yè)主成員不得擔(dān)任首屆業(yè)主委員會委員。 業(yè)主自薦或者推薦時，應(yīng)當(dāng)說明進入籌備組業(yè)主成員的姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、聯(lián)系方式、不動產(chǎn)登記信息等。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)對籌備組業(yè)主成員人選的審核把關(guān)。 籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。 第十二條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置公示七日以上。 公示期間，業(yè)主對所公示籌備組成員有異議的，可以書面向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出異議請求，并提供異議請求的有關(guān)證明材料。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）收到業(yè)主書面異議請求后，應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)解決。公示期滿后，不再受理異議請求。 第十三條籌備組成員名單公示無異議或者異議已經(jīng)協(xié)調(diào)解決的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布籌備組成立公告?；I備組自公告發(fā)布之日起成立。 籌備組成立后發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋籌備組印章。 第十四條在籌備組開展籌備工作過程中，業(yè)主成員不得隨意退出或者不參加籌備工作。在出現(xiàn)業(yè)主成員中途退出或者不參加籌備工作等情況的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組前期開展的工作有效，籌備組可繼續(xù)開展工作。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）同時進行籌備組業(yè)主成員的推薦和確定工作。 第十五條籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)： （一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、人數(shù)和業(yè)主專有部分面積，確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)； （二）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容； （三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、籌備組工作規(guī)則； （四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則； （五）制定首屆業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單； （六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則： （一）籌備組會議由籌備組組長召集和主持； （二）籌備組作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組過半數(shù)以上成員同意； （三）籌備組會議要形成書面記錄，并經(jīng)籌備組組長簽字確認(rèn)； （四）籌備組成員是自然人的，不能委托代理人參加會議； （五）籌備組應(yīng)當(dāng)自公告成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。 第十七條籌備組組長履行以下職責(zé)： （一）召集和主持籌備組會議； （二）對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認(rèn)； （三）簽發(fā)籌備組公告； （四）在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的書面材料上簽字； （五）籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）認(rèn)為籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的，根據(jù)籌備組工作規(guī)則約定另行指定組長。 第十八條建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對籌備組籌備工作和召開首次業(yè)主大會會議給予配合，不得阻撓。 籌備組需要查詢建筑物面積清冊、核實業(yè)主身份等事項的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）出具相應(yīng)銜接函件，自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)主管部門按照函件載明事項，依法予以協(xié)助。 第十九條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包含以下事項： （一）物業(yè)使用、維護、管理； （二）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金籌集、管理和使用； （三）物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配； （四）業(yè)主共同利益的維護與共同管理權(quán)的行使； （五）業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)； （六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任； （七）其他事項。 第二十條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定： （一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域； （二）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式； （三）業(yè)主大會會議的表決程序； （四）業(yè)主委員會的職責(zé)； （五）業(yè)主委員會議事規(guī)則； （六）業(yè)主委員會成員的資格、人數(shù)和任期等； （七）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等； （八）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法； （九）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式； （十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理； （十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理； （十二）業(yè)主共有資金賬戶的使用和管理； （十三）其他事項。 第二十一條因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主出入口等顯著位置公告并自動解散，自公告之日起將籌備組印章移交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。 第二十二條召開首次業(yè)主大會會議所需籌備經(jīng)費由建設(shè)單位按照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同市發(fā)展和改革委員會發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費管理的通知》的交存標(biāo)準(zhǔn)，在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，將籌備經(jīng)費交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。 首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示不少于七日。 第三章 業(yè)主大會活動 第二十三條下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會、監(jiān)事會或者更換業(yè)主委員會、監(jiān)事會成員； （四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定； （五）確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會工作經(jīng)費，業(yè)主委員會成員工作補貼和標(biāo)準(zhǔn)； （六）確定或者變更物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費方案； （七）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （八）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （九）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （十）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （十一）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動； （十二）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收入、公共收益的管理、使用和分配； （十三）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第九項至第十一項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第二十四條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置公示，并報物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會。公示期內(nèi)，業(yè)主對公示內(nèi)容提出合理的意見和建議的，業(yè)主委員會（籌備組）應(yīng)當(dāng)予以參考，并對公示內(nèi)容進行修改后應(yīng)按前述要求再次報告并公示。 第二十五條提交業(yè)主大會會議表決的事項，應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。 第二十六條業(yè)主大會會議表決可以采用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺、書面征求意見或者集體討論等方式進行。 業(yè)主大會會議采取記名投票方式進行表決，不得對未公示的議題進行表決。 業(yè)主大會會議有多項議題，業(yè)主僅就部分議題進行投票表決的視為有效投票，納入該議題投票結(jié)果的計算。 同一業(yè)主在投票期限內(nèi)只能行使一次投票權(quán)，投票期滿后不得更改。 業(yè)主大會會議采取書面方式表決的，會議召集人應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前，印制好表決票，做好表決票印制數(shù)量和編號登記，制作表決票發(fā)放簽收登記表和投票登記表。統(tǒng)票時，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主成員和社區(qū)居（村）民委員會代表參與現(xiàn)場監(jiān)督。 業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，業(yè)主大會會議組織者應(yīng)當(dāng)組織監(jiān)票人、計票人當(dāng)場統(tǒng)計選票、表決票。 通過市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺召開的業(yè)主大會的各類事項，按系統(tǒng)自動生成的統(tǒng)計結(jié)果進行監(jiān)督、復(fù)核和確認(rèn)。表決情況應(yīng)當(dāng)建立電子檔案管理，并向當(dāng)事人開通免費查閱服務(wù)。 對無法使用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺或者書面方式進行投票表決的老年人、殘疾人等業(yè)主，籌備組或者業(yè)主委員會等應(yīng)當(dāng)入戶提供幫助。 業(yè)主大會會議采用集體討論、書面征求意見形式的，業(yè)主大會會議組織者應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主擔(dān)任監(jiān)票人、計票人，可以邀請第三方參與監(jiān)票。監(jiān)票人、計票人應(yīng)當(dāng)簽名確認(rèn)統(tǒng)計的表決結(jié)果。 下列人員不得擔(dān)任業(yè)主大會發(fā)票人、計票人和監(jiān)票人： （一）業(yè)主委員會成員、候補委員本人和配偶及其直系親屬； （二）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職； （三）本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工； （四）其他不適宜擔(dān)任發(fā)票人、計票人和監(jiān)票人的人員。 第二十七條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。被委托人應(yīng)當(dāng)提供委托人和本人身份證明材料、委托人簽署的授權(quán)委托書、委托人不動產(chǎn)權(quán)屬證明的復(fù)印件，按照受委托事項、權(quán)限以及時限，代表業(yè)主行使權(quán)利。當(dāng)委托人本人參加業(yè)主大會會議或明確表示終止委托的，授權(quán)委托自動失效。 第二十八條業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以幢、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。 業(yè)主代表在參加業(yè)主大會前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見；凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達業(yè)主大會會議投票表決。 業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會會議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時業(yè)主代表參加。 業(yè)主代表大會通過的決定與業(yè)主大會的決定具有同等效力，對全體業(yè)主具有約束力。 第二十九條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項依次表決： （一）表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約； （二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會； （三）表決通過需要首次業(yè)主大會會議決議的其他事項。 業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的草案經(jīng)表決未通過的，籌備組應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見進行相應(yīng)修改后，重新組織表決。 第三十條業(yè)主大會會議因故無法按期完成投票的，組織方可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況，并適當(dāng)延長期限，但延長期限最長不超過九十日。 第三十一條業(yè)主可以幢、單元為單位，共同決定本幢或者本單元范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。 第三十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，至少每年召開一次，并于會議召開七日前書面告知社區(qū)居（村）民委員會，社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)派代表列席會議。 業(yè)主大會定期會議審議下列內(nèi)容： （一）上一年度物業(yè)管理實施情況的報告、業(yè)主委員會工作報告和業(yè)主大會收支情況報告； （二）下一年度業(yè)主大會年度計劃和預(yù)算方案； （三）上一年度公共收入、公共收益使用管理情況； （四）物業(yè)管理的其他事項。 第三十三條有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議或者情形發(fā)生之日起二十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議： （一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的； （二）經(jīng)百分之三十以上業(yè)主代表提議的； （三）經(jīng)二分之一以上業(yè)主委員會成員提議的； （四）經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）黨組織或者社區(qū)居（村）民委員會提議的； （五）業(yè)主委員會成員缺額人數(shù)超過成員總數(shù)百分之五十或者業(yè)主委員會無法正常運作時，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）黨組織或者社區(qū)居（村）民委員會提議的； （六）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，包括但不限于擬選（續(xù)）聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、計劃外使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、發(fā)生重大自然災(zāi)害或安全事故需要及時處理等； （七）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。 業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提交共同簽名的書面資料。書面資料應(yīng)有議題、所有提議業(yè)主的本人簽名、聯(lián)系方式、房號、業(yè)主身份證明等資料。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)核實提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無效。 第三十四條物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會會議只能由籌備組或換屆小組、任期內(nèi)的業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、社區(qū)居（村）民委員會組織召開。 業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開。逾期仍不召開的，可以由社區(qū)居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。 第三十五條業(yè)主大會組織者應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主大會會議時間、形式、表決事項和表決結(jié)果等內(nèi)容，并存檔。 第三十六條公共收益不得以任何個人名義進行存儲和管理，應(yīng)當(dāng)納入業(yè)主大會賬戶進行管理，由經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會經(jīng)營管理。 公共收益禁止任何單位、個人非法侵占、非法處分或者挪作他用。公共收益主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、更新和改造等，也可以按照業(yè)主大會決定使用。 公共收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬，并按規(guī)定公布賬目。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年對公共收益予以結(jié)算，并應(yīng)當(dāng)在每年1月15日和7月15日前將半年《公共收益收支情況表》分別張貼于在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置予以公布，并按照規(guī)定在市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺上公示。收支情況表及明細賬目留存在物業(yè)管理辦公場所備查，接受業(yè)主、社區(qū)、街道和物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督。 十名以上業(yè)主對公共收益賬目有異議的，可以要求查詢有關(guān)財務(wù)賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，委托專業(yè)機構(gòu)對公共收益收支情況進行審計，審計費用從公共收益中列支。 第三十七條業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公告。公告應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會印章，公告期不少于十日。 業(yè)主大會會議表決結(jié)果的公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括已投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專有部分總面積、未投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專有部分總面積、全體業(yè)主表決意見的匯總結(jié)果等。 業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期內(nèi)向業(yè)主大會組織者提出核查請求，并提交有效線索、相關(guān)證明材料。業(yè)主大會組織者應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)向業(yè)主反饋核查結(jié)果。業(yè)主對核查結(jié)果仍有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）核實處理。經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）核實確有影響表決結(jié)果問題的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 公告期內(nèi)無異議的，業(yè)主大會組織者應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)，將表決情況報告以及業(yè)主的選票、表決票和書面委托書等資料移交至社區(qū)居（村）民委員會保管以備查詢，保管期限不少于五年。采用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺的，業(yè)主投票信息保存應(yīng)當(dāng)不少于五年。 業(yè)主大會會議組織者逾期未公告業(yè)主大會會議表決結(jié)果，或者公告內(nèi)容不符合本條第二款規(guī)定的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申訴。 第四章 業(yè)主委員會 第三十八條鼓勵和支持本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合條件的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、離退休干部、公職人員、網(wǎng)格員、社區(qū)志愿者身份的業(yè)主以及具有財會、管理、法律、工程等專業(yè)知識的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會，通過法定程序成為業(yè)主委員會成員。 第三十九條本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會成員中正式黨員在三人及以上的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定在社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下成立業(yè)主委員會黨支部，并主動接受街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）黨組織的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。暫不符合單獨組建黨支部條件的，通過組建臨時黨支部、聯(lián)合黨支部或由居（村）民委員會黨組織通過選派第一書記、黨建指導(dǎo)員等方式實現(xiàn)黨的組織覆蓋和工作覆蓋。 第四十條業(yè)主委員會成員候選人可以由十名以上業(yè)主聯(lián)名推薦、社區(qū)（村）黨組織推薦、業(yè)主大會籌備組組織業(yè)主推薦或者業(yè)主自薦產(chǎn)生?；I備組（換屆選舉小組）應(yīng)當(dāng)在社區(qū)（村）黨組織的協(xié)助下，對被推薦人（自薦人）的任職條件進行審查，經(jīng)審查通過的業(yè)主委員會成員候選人名單應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置公示，并附個人情況介紹。 采取業(yè)主代表大會形式選舉業(yè)主委員會的，業(yè)主委員會成員候選人一般從業(yè)主代表中產(chǎn)生。 第四十一條業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件： （一）具有完全民事行為能力； （二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； （三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)； （四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力； （五）具有一定的組織協(xié)調(diào)能力； （六）具備必要的工作時間。 第四十二條業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員、候補成員： （一）在公安等社會管理部門有犯罪或嚴(yán)重違法違規(guī)記錄的； （二）涉黑涉惡被有關(guān)部門處理的； （三）個人社會信用有嚴(yán)重不良記錄的； （四）本人及其近親屬與其所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)聯(lián)的建設(shè)單位有利害關(guān)系的； （五）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)行為的； （六）未按照規(guī)定交納建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等相關(guān)費用且未及時改正的； （七）違反房屋出租有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定的； （八）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)牟取不正當(dāng)利益，或者利用職務(wù)之便在物業(yè)管理活動中牟取不正當(dāng)利益的； （九）有違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則且未改正等不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員的情形； （十）違反其他法律法規(guī)規(guī)定的。 有前款情形之一，已擔(dān)任業(yè)主委員會成員的，由業(yè)主大會或者由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定終止其資格，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公告。 對有不履行業(yè)主義務(wù)，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中對其擔(dān)任業(yè)主委員會成員作出限制性規(guī)定。 第四十三條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會核實后，其成員資格自行終止，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主出入口等顯著位置公告： （一）不再具有完全民事行為能力的； （二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； （三）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的； （四）被依法限制人身自由，無法履行職責(zé)的； （五）一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上的； （六）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第四十四條業(yè)主大會有權(quán)罷免業(yè)主委員會成員。百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出對業(yè)主委員會成員的罷免要求。業(yè)主委員會應(yīng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面通知要求的期限內(nèi)召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會作出是否予以罷免的決定。業(yè)主委員會逾期不組織召開的，業(yè)主可要求由社區(qū)（居）委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下組織召開。 業(yè)主委員會成員受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會成員不符合規(guī)定條件的，可以向業(yè)主大會、業(yè)主委員會提出異議，也可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出異議，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。 業(yè)主委員會成員不再符合規(guī)定的委員條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會罷免其委員資格。業(yè)主委員會未提請的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。 第四十五條業(yè)主委員會發(fā)生任期屆滿、全體成員集體辭職或者被依法罷免等無法正常開展工作的情況，但未成立新一屆業(yè)主委員會，且業(yè)主委員會在其停止履行職責(zé)之日仍是公共收益經(jīng)營管理者的，業(yè)主委員會自停止履行職責(zé)之日起不得使用公共收益。 第四十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，同時辦理業(yè)主大會的備案： （一）業(yè)主大會備案申請書和業(yè)主委員會備案申請書； （二）業(yè)主委員會成員名單； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約； （四）業(yè)主大會會議記錄； （五）業(yè)主大會表決結(jié)果公告； （六）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。 備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)一次性告知需要補正的材料。 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到齊全的備案材料之日起七個工作日內(nèi)，出具業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案證書。備案信息應(yīng)當(dāng)與轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門共享。 備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主出入口等顯著位置公告。 第四十七條取得業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證書后，業(yè)主委員會憑備案證書申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會等相關(guān)印章，開立業(yè)主大會的銀行賬戶，并將印章式樣和銀行賬號報轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。 第四十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章按照以下規(guī)定管理： （一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章由主任以外的委員專人保管。印章保管人員必須勤勉盡責(zé)，不得將印章隨意放置或轉(zhuǎn)交他人；如因故需要轉(zhuǎn)交他人保管或使用的，必須辦理移交手續(xù)； （二）業(yè)主大會印章根據(jù)業(yè)主大會會議的決定使用； （三）業(yè)主委員會印章根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定并由半數(shù)以上委員書面簽名同意后使用。業(yè)主委員會成員不足半數(shù)、任期屆滿等其他不能正常履行職責(zé)時，在業(yè)主委員會成員重新選舉或換屆完成之前不得使用印章； （四）每次印章使用應(yīng)當(dāng)有記錄，記錄內(nèi)容包括申請使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應(yīng)當(dāng)存檔，業(yè)主有權(quán)查閱印章使用記錄。 違反上述規(guī)定使用印章的，用印無效。造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。 未依業(yè)主大會決定、業(yè)主委員會決定而使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，由印章保管人承擔(dān)責(zé)任；造成經(jīng)濟損失或不良影響的，依法追究印章保管人的相應(yīng)責(zé)任。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章遺失的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向社會公告，并按照相關(guān)規(guī)定重新刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。違反上述規(guī)定，印章遺失后造成經(jīng)濟損失或不良影響的，由印章遺失責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 業(yè)主委員會使用印章的情況應(yīng)主動接受街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督。業(yè)主委員會發(fā)生全體成員集體辭職或者被依法罷免等無法正常開展工作的情況時，印章移交社區(qū)居（村）民委員會封存。 第四十九條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會工作情況和業(yè)主大會收支情況； （二）根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行，監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實施； （四）組織編制物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的年度計劃和方案，提請業(yè)主大會審議； （五）組織和監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集和使用； （六）監(jiān)督管理公共收入、公共收益及其使用； （七）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M用； （八）督促業(yè)主按照規(guī)定或者約定交納物業(yè)費等相關(guān)費用； （九）建立定期接待制度，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)與管理以及業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受并及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢、投訴； （十）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中產(chǎn)生的糾紛； （十一）配合社區(qū)（村）黨組織建立業(yè)主委員會黨組織，接受并支持業(yè)主委員會黨組織書記或社區(qū)（村）黨組織下派第一書記、黨建指導(dǎo)員的工作； （十二）加強對物業(yè)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識和能力； （十三）依法配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人，執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施； （十四）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 第五十條業(yè)主委員會原則上至少每兩個月召開一次業(yè)主委員會會議；經(jīng)三分之一以上成員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開五日前將會議議題報告物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會，并聽取社區(qū)居（村）民委員會意見和建議。社區(qū)居（村）民委員會可以根據(jù)情況派代表參加。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由出席會議的成員簽字確認(rèn)后存檔。 業(yè)主委員會會議作出的決定經(jīng)全體成員過半數(shù)簽名同意后通過，決定文書應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)居（村）民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公告，公告時間不少于十日。 第五十一條業(yè)主委員會應(yīng)定期將工作情況通報全體業(yè)主，接受全體業(yè)主監(jiān)督。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料： （一）業(yè)主委員會成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同； （三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定； （四）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況； （五）公共收入、公共收益的使用管理情況； （六）占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分使用情況； （七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況、業(yè)主委員會成員工作補貼等費用情況； （八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。 前款第五項至第七項應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公布一次，公布時間不少于十五日。 第五十二條業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為： （一）阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定； （二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章； （三）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報人； （四）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料； （五）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同； （六）騙取、挪用、侵占建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)； （七）索取或者收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財物或者其他利益； （八）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。 第五十三條業(yè)主委員會任期內(nèi)，業(yè)主委員會成員出現(xiàn)空缺的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則及時補足。業(yè)主委員會成員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會的指導(dǎo)、協(xié)助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。 新產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置公示。 第五十四條業(yè)主委員會有下列情形之一的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；拒不改正的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會： （一）不履行業(yè)主委員會職責(zé)的； （二）侵害業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的。 罷免或者重新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置公示。 第五十五條業(yè)主委員會成員擅自以業(yè)主委員會的名義開展活動，給業(yè)主或他人造成損失的，由其本人承擔(dān)賠償責(zé)任。 業(yè)主委員會違反法律法規(guī)或超越權(quán)限作出的決定，給業(yè)主或他人造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會成員承擔(dān)賠償責(zé)任。 第五十六條業(yè)主委員會在其任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照業(yè)主大會籌備組。 換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進行維修、更新、改造的除外。 業(yè)主委員會逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。 第五十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆選舉小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時提供。 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。 業(yè)主委員會因成員被暫停職務(wù)、出現(xiàn)不符合法律法規(guī)規(guī)定情形等原因無法履職或者業(yè)主委員會已經(jīng)解散的，由社區(qū)居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理相關(guān)事項。 第五章 指導(dǎo)監(jiān)督 第五十八條建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的，業(yè)主、籌備組可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報告，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）將核實情況書面抄送轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期未改正的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理，認(rèn)定為失信行為，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。 第五十九條業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)決定的，或者從事與物業(yè)管理無關(guān)活動的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令改正，拒不改正的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依法依規(guī)予以撤銷，并公告全體業(yè)主。 業(yè)主委員會及其成員利用職權(quán)侵占、挪用、竊取屬于本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的共有財產(chǎn)；或利用職務(wù)上的便利索取他人財物或者非法收受他人財物，為他人謀取利益；或隱匿或者故意銷毀依法應(yīng)當(dāng)保存的會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告等資料，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)依法追究其刑事責(zé)任。 業(yè)主委員會成員有《常州市住宅物業(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定行為且情節(jié)嚴(yán)重的，認(rèn)定為失信行為，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違法活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，認(rèn)定為失信行為，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。 業(yè)主大會以及業(yè)主委員會不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔(dān)保。 第六章 附則 第六十條業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。 專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。 業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。 第六十一條一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，在規(guī)定期限內(nèi)未推選的，表決在前的人計入有效表決。 業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。 業(yè)主為法人或者其他組織的，采用書面表決的，表決票應(yīng)當(dāng)加蓋公章。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，一名委員擁有一票表決權(quán)，做出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意；業(yè)主委員會成員在進行表決時應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。 第六十二條本規(guī)則中所稱的“以上”、“屆滿”包括本數(shù)；所稱的“少于”、“超過”不包括本數(shù)。 本規(guī)則中所稱市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺指市“陽光物業(yè)”平臺。 第六十三條市物業(yè)管理主管部門可以根據(jù)本規(guī)則制定業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動的具體細則和流程、表格等樣本。
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