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各轄市、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，常州經(jīng)開(kāi)區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作局：
為進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村集體資產(chǎn)監(jiān)督管理，加快推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易規(guī)范化建設(shè)，促進(jìn)新型農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《江蘇農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易規(guī)范化整省試點(diǎn)實(shí)施方案》要求，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易工作通知如下。
一、鞏固現(xiàn)有成果
1.提升清產(chǎn)核資水平。督促指導(dǎo)各級(jí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織明晰集體資產(chǎn)權(quán)屬，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》要求，依申請(qǐng)開(kāi)展集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、以及歸屬集體的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。
2.做好農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革后半篇文章。在開(kāi)展農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為市場(chǎng)主體開(kāi)展集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、集體資源開(kāi)發(fā)與利用等職能的基礎(chǔ)上，發(fā)揮農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)在規(guī)范流轉(zhuǎn)交易、盤(pán)活存量資源、促進(jìn)增值溢價(jià)等方面的作用，依托全省現(xiàn)有的體系、政策和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)依法依規(guī)進(jìn)入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易，推動(dòng)集體資產(chǎn)保值增值。
二、完善交易體系
1.完善體系建設(shè)。建立健全由市、轄市（區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織四級(jí)組成的全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體系，其中：市級(jí)側(cè)重政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)；轄市（區(qū)）側(cè)重本級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心建設(shè)、制定具體交易辦法和業(yè)務(wù)流程、開(kāi)展日常監(jiān)管，組織開(kāi)展本級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，并對(duì)鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易開(kāi)展指導(dǎo)；鎮(zhèn)（街道）側(cè)重本級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心建設(shè)，負(fù)責(zé)開(kāi)展本地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)做好內(nèi)部制度建設(shè)，交易前項(xiàng)目準(zhǔn)備、信息收集、民主決策、交易信息公示、交易結(jié)果公示及合同履行等工作。各地要加大對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的財(cái)政支持力度，落實(shí)交易機(jī)構(gòu)和服務(wù)場(chǎng)所，配備專職人員及工作設(shè)備，引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)進(jìn)場(chǎng)交易。進(jìn)一步明晰農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易監(jiān)管和交易服務(wù)的關(guān)系，原則上農(nóng)村集體資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)交易全流程的監(jiān)管，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易部門(mén)負(fù)責(zé)交易過(guò)程中的服務(wù)和監(jiān)督。
2.提升場(chǎng)所建設(shè)。強(qiáng)化轄市（區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）兩級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)，加強(qiáng)軟硬件配備，提升服務(wù)能力。全面推廣線上交易，對(duì)確需開(kāi)展線下交易的地區(qū)，要進(jìn)一步提升實(shí)體市場(chǎng)“五有”標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)水平，健全交易場(chǎng)所設(shè)施設(shè)備。結(jié)合自身?xiàng)l件拓展資產(chǎn)評(píng)估、抵押融資、法律咨詢、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)等配套服務(wù)。
3.完善制度建設(shè)。各地要完善本地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則，進(jìn)一步厘清交易品種、分級(jí)交易權(quán)限、交易方式及相關(guān)程序等。加強(qiáng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)內(nèi)控制度建設(shè)，對(duì)交易機(jī)構(gòu)資金管理、檔案管理、糾紛調(diào)處等提出規(guī)范性要求。
三、完善交易規(guī)則
1.明確交易主體。法律、法規(guī)和政策沒(méi)有限制的法人、自然人均可進(jìn)入市場(chǎng)參與交易。現(xiàn)階段，以服務(wù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、合作經(jīng)濟(jì)組織、集體全資及控股市場(chǎng)主體、農(nóng)戶和涉農(nóng)企業(yè)為主。
2.拓展交易品種。在鞏固土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、水面經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)、集體經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、“四荒”使用權(quán)等品種交易的基礎(chǔ)上，按照服務(wù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和適應(yīng)農(nóng)村各項(xiàng)改革的需要，逐步拓展宅基地使用權(quán)、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、涉農(nóng)資金項(xiàng)目（包括貨物、服務(wù)、工程）等品種的交易。鼓勵(lì)將集體的辦公用品、辦公家具、辦公電器設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)施、加工設(shè)備以及其他公益設(shè)施設(shè)備等貨物采購(gòu)納入到農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，其中小額貨物通過(guò)省農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)智慧監(jiān)管平臺(tái)直接購(gòu)買(mǎi)，大額貨物進(jìn)入省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易信息服務(wù)平臺(tái)采購(gòu)，小額、大額貨物標(biāo)準(zhǔn)由各轄市（區(qū)）根據(jù)實(shí)際確定。鼓勵(lì)有條件的地區(qū)將村集體的服務(wù)采購(gòu)、工程招標(biāo)等涉農(nóng)資金項(xiàng)目納入到農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)范圍。
3.規(guī)范開(kāi)展交易。一是規(guī)范交易程序。按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范開(kāi)展受理轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)、發(fā)布信息、受理受讓申請(qǐng)、組織交易、簽訂合同、結(jié)算價(jià)款、出具鑒證等交易程序?？刹扇 熬G色通道”簡(jiǎn)化交易流程，具體標(biāo)準(zhǔn)可由各轄市（區(qū)）根據(jù)實(shí)際確定。二是規(guī)范信息公告。項(xiàng)目信息要做到要素齊全、描述明確、合理合規(guī)，一般應(yīng)具備項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目位置、項(xiàng)目面積、項(xiàng)目四至、租賃發(fā)包期限、交易價(jià)格、項(xiàng)目用途、各類補(bǔ)貼的歸屬、競(jìng)價(jià)保證金、履約保證金、現(xiàn)場(chǎng)勘察、交易方式、繳款方式、是否有優(yōu)先權(quán)人、違約責(zé)任、免責(zé)條款、成員（代表）民主決議、合同樣本以及其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)等，其中圖片信息要有遠(yuǎn)近或內(nèi)外兩張。所有交易費(fèi)用必須在交易公告中體現(xiàn)。項(xiàng)目信息除在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)、村務(wù)公告欄等公開(kāi)外，對(duì)于房屋等固定資產(chǎn)，在資產(chǎn)所在位置的明顯區(qū)域同步進(jìn)行公告。三是健全競(jìng)價(jià)保障機(jī)制。合理確定競(jìng)價(jià)保證金，一般租賃類競(jìng)價(jià)保證金原則上不低于交易底價(jià)的10%、不高于年交易底價(jià)。規(guī)范競(jìng)價(jià)保證金管理，未競(jìng)價(jià)成功的，在規(guī)定限期內(nèi)退還意向受讓方；競(jìng)價(jià)成功的，可轉(zhuǎn)為租金或履約保證金，也可在簽訂合同并繳納租金后原路退回。明確競(jìng)價(jià)違約責(zé)任，競(jìng)價(jià)成功后，受讓方無(wú)正當(dāng)理由違約的，沒(méi)收競(jìng)價(jià)保證金并及時(shí)全額返還轉(zhuǎn)讓方，作為“其他收入”入賬。轉(zhuǎn)讓方退還違約受讓方競(jìng)價(jià)保證金的，需經(jīng)成員（代表）大會(huì)表決通過(guò)。四是合理確定合同年限和價(jià)格。按照相應(yīng)法律法規(guī)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自身需要合理確定合同年限，一般租賃合同3-5年；對(duì)于超過(guò)5年以上的，要向集體經(jīng)濟(jì)組織成員（代表）大會(huì)充分說(shuō)明長(zhǎng)期合同的理由和對(duì)集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的影響等，原則上要設(shè)有價(jià)格增長(zhǎng)機(jī)制。充分利用基準(zhǔn)地價(jià)、同類資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)、省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易信息服務(wù)平臺(tái)中價(jià)格指數(shù)、評(píng)估價(jià)等信息，依法依規(guī)合理確定交易底價(jià)，可根據(jù)項(xiàng)目需要設(shè)定最高限價(jià)。一般在合同期內(nèi)不得減免租金，對(duì)于符合民法典第533條“情勢(shì)變更”確需減免的，須經(jīng)成員（代表）大會(huì)表決通過(guò)，經(jīng)公示無(wú)異議后報(bào)鎮(zhèn)級(jí)集體資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)審核或備案，減免租金一般攤銷(xiāo)到每月租金計(jì)算。五是嚴(yán)格交易管理。加強(qiáng)項(xiàng)目審核，對(duì)于超長(zhǎng)期、超低價(jià)、信息不完整或違法違規(guī)的項(xiàng)目，要做好核實(shí)或督促整改。完善準(zhǔn)入審查，集體經(jīng)濟(jì)組織可結(jié)合信用、環(huán)保、安全以及自身需要，依法依規(guī)確定參與交易的條件；不得違規(guī)在報(bào)名條件中對(duì)有意向受讓方進(jìn)行“量身定制”；不得違規(guī)限制意向受讓方報(bào)名，在無(wú)原合同約定、無(wú)民主決策的前提下，原則上不得設(shè)置成功競(jìng)標(biāo)者對(duì)原承租戶裝修、不可拆卸設(shè)施設(shè)備補(bǔ)償?shù)葪l款。
4.全面推進(jìn)線上交易。優(yōu)化交易方式，為更大程度規(guī)范交易、維護(hù)村集體和競(jìng)價(jià)者的權(quán)益、提高交易效率，推動(dòng)除“綠色通道”、地上建筑物非集體所有的土地使用權(quán)出租等不適宜競(jìng)價(jià)的項(xiàng)目采取協(xié)商方式外，其他項(xiàng)目原則上全面采取線上競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)交易線上申請(qǐng)、線上報(bào)名、線上審核和線上競(jìng)價(jià)等全流程“不見(jiàn)面”交易服務(wù)，有條件的地區(qū)可以探索線上簽約、線上金融服務(wù)等。按照農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織需要，合理運(yùn)用好線上競(jìng)價(jià)優(yōu)先權(quán)功能，優(yōu)先權(quán)包括成員優(yōu)先或原承租戶優(yōu)先，是否采用優(yōu)先權(quán)以及采用哪種優(yōu)先權(quán)，在依法依規(guī)的前提下須經(jīng)村集體民主決議確定。存在租金拖欠、未經(jīng)村集體同意自行轉(zhuǎn)租等違約或其他損害村集體利益行為的，原承租戶不得享有優(yōu)先權(quán)。
四、加強(qiáng)交易監(jiān)管
1.開(kāi)展全流程監(jiān)管。結(jié)合省農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)智慧監(jiān)管平臺(tái)，對(duì)納入交易的集體資產(chǎn)實(shí)行全流程監(jiān)管，強(qiáng)化民主決策、資產(chǎn)管理、交易管理、合同管理等。確因特殊原因需要使用第三方代理服務(wù)的，項(xiàng)目交易全流程信息要在省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易信息服務(wù)平臺(tái)中體現(xiàn)。加強(qiáng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)隱患和違規(guī)違紀(jì)行為監(jiān)管，及時(shí)糾正和制止損害集體和群眾利益的違規(guī)行為，涉嫌違法犯罪的，移交紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)依法處理。強(qiáng)化流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控，按要求對(duì)社會(huì)資本流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行審批。
2.推動(dòng)進(jìn)場(chǎng)交易。推動(dòng)鎮(zhèn)、村、組三級(jí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織直接或受委托管理的資產(chǎn)資源，財(cái)政投入后確權(quán)到集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)，以及集體經(jīng)濟(jì)組織全資、控股市場(chǎng)主體的資產(chǎn)全部進(jìn)場(chǎng)交易。農(nóng)村集體資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)管，利用好省農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)智慧監(jiān)管平臺(tái)，定期組織開(kāi)展“線上+線下”相結(jié)合的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正場(chǎng)外交易、私下交易等違規(guī)行為。
3.強(qiáng)化合同管理。一是及時(shí)簽訂合同。交易結(jié)束后，交易機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)組織交易雙方簽訂項(xiàng)目成交確認(rèn)書(shū)，交易結(jié)果公示無(wú)異議后5個(gè)工作日內(nèi)組織雙方簽訂交易合同。集體經(jīng)濟(jì)組織要從維護(hù)集體和成員權(quán)益的角度出發(fā)，結(jié)合實(shí)際對(duì)合同文本條款進(jìn)行完善；所有合同必須要有乙方違約責(zé)任；對(duì)于承租戶裝修或設(shè)施設(shè)備的投入，以及是否有權(quán)轉(zhuǎn)包（轉(zhuǎn)租）等內(nèi)容在合同中必須要有明確約定。探索實(shí)施合同履約保證金。二是及時(shí)收繳合同價(jià)款。租賃合同價(jià)款原則上一年一收、先付后用，不采用實(shí)物計(jì)租方式。受讓方不按時(shí)繳款的，可按照合同約定采取措施，或要求在合理期限內(nèi)支付，逾期不支付的，可解除合同或采取其他法律措施。規(guī)范開(kāi)展收繳價(jià)款的會(huì)計(jì)核算。三是做好到期合同管理。原則上集體經(jīng)濟(jì)組織理事會(huì)每年12月要梳理下年度到期合同，做好與原承租戶溝通，形成到期資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案，并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員（代表）大會(huì)表決通過(guò)。及時(shí)做好到期項(xiàng)目上平臺(tái)交易和新合同的簽訂。四是強(qiáng)化合同監(jiān)管。各地要深化集體資金資產(chǎn)（資源）違規(guī)出借出租專項(xiàng)治理，全面開(kāi)展違法違規(guī)合同的整改，加強(qiáng)新簽訂合同的審核。
常州市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局
2024年5月15日
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