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各有關(guān)單位:
為適應《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律法規(guī)和城市規(guī)劃新的標準規(guī)范的實施,根據(jù)江蘇省住建廳的要求,結(jié)合我市實際,我局對《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2011年版)》相關(guān)內(nèi)容進行了細化完善,組織編寫了《〈江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2011年版)〉常州市實施細則》(以下簡稱《實施細則》),現(xiàn)予印發(fā)。
為了便于對照和查詢使用,本《實施細則》條款編號納入《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2011年版)》條款編號序列,細化完善內(nèi)容用楷體表示。
本《實施細則》定于2013年1月1日起執(zhí)行。2013年1月1日之前已經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案的,可按審定的方案執(zhí)行。
常州市規(guī)劃局
2012年11月21日
《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2011年版)》常州市實施細則
2.2.3 制定和實施新建居住區(qū)的規(guī)劃,應按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)、國家和省城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定,同步安排教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用、行政管理和其他公共服務設(shè)施用地以及戶外公共活動空間。
開發(fā)項目分期實施的,配套公建設(shè)施的配建原則及實施時序需在規(guī)劃條件中具體明確。
2.4.2.1 住宅、辦公和普通商業(yè)建筑(大型商場、大型超市、專業(yè)市場及特殊商業(yè)除外)折算容積率的基準層高按表2.4.2.1執(zhí)行。
表2.4.2.1 建筑折算容積率的基準層高(米)
建筑類型 |
住宅 |
低層住宅平均層高 |
辦公、普通商業(yè)建筑 |
基準層高(HR) |
3.6 |
3.6 |
4.5 |
建筑設(shè)計層高小于等于折算容積率的基準層高的不折減容積率,建筑設(shè)計層高大于折算容積率的基準層高的需折算容積率。經(jīng)折算容積率后的建筑面積為:
SR=S×H/HR
SR--計算容積率的建筑面積;S--設(shè)計樓層的建筑面積;H--建筑設(shè)計層高;HR--折算容積率的基準層高。
2.4.3.1 有頂蓋、不封閉的空中花園(含景觀陽臺,下同),其進深小于等于3.0米時按其水平投影面積的1/2計算建筑面積,進深大于3.0米時按其全部水平投影面積計算建筑面積。住宅需設(shè)置空中花園的,每套住宅只能設(shè)置一處。
空中花園外部不應再設(shè)置陽臺、設(shè)備平臺、花池等,其開敞面寬應不小于其主要朝向面寬的2/3。
空中花園的設(shè)計形態(tài)不規(guī)則的,其進深按平均值計算。
2.4.3.2 飄窗的窗臺與室內(nèi)地坪高差應大于等于0.45米。
窗臺與室內(nèi)地坪高差小于0.45米的不作為飄窗,建筑面積按如下方式計算:窗臺至窗頂?shù)膬舾叽笥?.1米的計算全面積;凈高小于等于2.1米且大于等于1.5米的計算一半面積;凈高小于1.5米的不計算面積。
有上述設(shè)計內(nèi)容的建筑,在申報圖紙時須提供相應部位大樣詳圖,以確定構(gòu)造形式及其窗臺高度。
2.4.3.3 戶式集中制冷、供熱的設(shè)備平臺宜集中設(shè)置,其投影總面積每戶應小于等于4平方米。符合上述要求的設(shè)備平臺不計算建筑面積;其投影總面積每戶大于4平方米的按全部投影面積計算建筑面積。
2.4.3.4 報建圖紙中應明確建筑外墻保溫隔熱層厚度,外墻保溫隔熱層所占建筑面積應在經(jīng)濟技術(shù)統(tǒng)計表中單列,不計入容積率指標。
2.4.3.5 鼓勵合理開發(fā)利用地下空間。
2.4.3.5.1 地下室、半地下室的以下情形其建筑面積應計入容積率指標:結(jié)構(gòu)頂板高出室外規(guī)劃地坪標高大于等于1.5米,小于2.2米的,按其水平投影面積的1/2計入容積率指標,大于等于2.2米的,按其水平投影面積計入容積率指標。
居住建筑單層地下室層高不應超過4.2米。
2.4.3.5.2 處于自然或人造坡地中的建筑,其地下室、半地下室有一邊在室外地坪以上的部分大于1.5米(按結(jié)構(gòu)頂板計,下同),小于2.2米的,按其水平投影面積的1/2計入容積率指標,大于等于2.2米的,按其水平投影面積計入容積率指標。
結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪部分,結(jié)構(gòu)頂板與室外地坪的豎向高差按其最大值計算。車庫出入口除外。
2.4.3.5.3 設(shè)置下沉天井或以大開挖形式改善地下室室內(nèi)環(huán)境的居住建筑,當天井面積大于15平方米/戶或沿墻開挖長度累計大于8米/戶時,天井地坪或開挖后形成的地坪標高視同該建筑的室外地坪標高,建筑面積按2.4.3.5.1的計算方法計入容積率指標。
2.4.3.6 建筑物底層架空部分層高大于等于4.5米、無圍護結(jié)構(gòu)的公共或公益活動空間的建筑面積不計入容積率指標,該建筑面積在經(jīng)濟技術(shù)統(tǒng)計表中單列。不符合上述條件的建筑物架空層建筑面積應計入容積率指標。
2.4.3.7 對容積率計算規(guī)則,相關(guān)技術(shù)規(guī)范和規(guī)定未作明確規(guī)定的,可在規(guī)劃條件中予以明確。
3.2.6.1 高層住宅建筑應與受其影響的周邊地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃,并應進行日照影響分析,保證高層住宅建筑之間及受其影響的周邊地區(qū)住宅建筑的有效日照時間符合住宅建筑日照標準的規(guī)定。日照影響分析的具體要求見附錄四及本市建設(shè)項目日照影響分析管理相關(guān)規(guī)定。
3.2.8 住宅建筑的間距在滿足日照要求的前提下,最小間距應符合表3.2.8.1、表3.2.8.2的規(guī)定(圖示見附錄三)。本市涉及表3.2.8.2相關(guān)內(nèi)容的按表3.2.8.2B執(zhí)行。
建筑間距應考慮建筑外墻保溫層、裝飾層的厚度。方案階段未考慮的應按單側(cè)0.3米預控。
表3.2.8.2B 住宅建筑之間山墻最小間距(米)
間距 建筑高度 建筑高度 |
高層(米) |
小高層 |
多層 |
低層 |
||||
≥100 |
≥80,<100 |
≥50, <80 |
<50 |
|||||
高層(米) |
≥100 |
30 |
||||||
≥80,<100 |
30 |
20 |
||||||
≥50,<80 |
25 |
20 |
18 |
|||||
<50 |
20 |
20 |
18 |
15 |
||||
小高層 |
15 |
15 |
15 |
15 |
13 |
|||
多層 |
13 |
13 |
13 |
13 |
9 |
8 |
||
低層 |
13 |
13 |
13 |
13 |
9 |
6 |
6 |
注:1.相對兩側(cè)山墻均有窗戶、陽臺或開門的應按表中要求執(zhí)行。
2.低層、多層住宅與各類住宅相對山墻一側(cè)無或兩側(cè)都無窗戶、陽臺或開門的按消防和施工安全等控制。如山墻之間有公共道路的,在符合消防和施工安全等要求的同時,山墻間距不得小于6米。
3.3.3.1 建筑物退界距離及主要、次要朝向圖示見附錄六。各類建筑退界距離的計算具體見表3.3.3.1。相鄰兩地塊之間離界距離應統(tǒng)籌考慮,在規(guī)劃條件中予以明確。
3.3.3.7 對圍墻的離界距離,規(guī)劃條件中有規(guī)定的,按規(guī)劃條件要求控制,規(guī)劃條件中未明確的,在舊區(qū)不小于0.5米,新區(qū)不小于1米。相鄰地塊之間的圍墻可設(shè)在地塊分界線上。
3.3.4.1 建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線的距離,應當有利于建筑(裙房、塔樓)形成整潔有序的界面,結(jié)合道路功能、路幅寬度以及建筑物類別、高度,合理確定其后退規(guī)劃道路紅線的距離,最小后退距離按表3.3.4.1控制。城市重要地段應當在詳細規(guī)劃或城市設(shè)計中提出建筑貼線率、退讓基線等規(guī)劃控制要求。本市涉及表3.3.4.1相關(guān)內(nèi)容的按表3.3.4.1B執(zhí)行。
表3.3.4.1B 建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線最小距離(米)
后退距離 建筑高度 道路寬度 |
≤24米 |
>24米, ≤50米 |
>50米 |
|
≥40米 |
快速路 |
20 |
20 |
20 |
交通性主干道 |
15 |
15 |
20 |
|
生活性主干道 |
10 |
15 |
20 |
|
≥30米,<40米 |
8 |
15 |
20 |
|
≥20米,<30米 |
8 |
10 |
15 |
|
<20米 |
5 |
8 |
15 |
注:1.高低層組合的建筑后退距離按建筑不同高度分別控制。
2.特殊地區(qū)的建筑后退距離,按控制性詳細規(guī)劃、城市設(shè)計執(zhí)行。
3.3.4.3 沿公路的建筑物,在城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的路段兩側(cè),按后退城市規(guī)劃道路紅線要求執(zhí)行;在其余路段兩側(cè),其后退高速公路隔離柵外緣不少于30米,后退公路兩側(cè)邊溝(截水溝、坡腳護坡道)外緣, 非高速公路的國道不少于20米,省道不少于15米,縣道不少于10米,其他道路不少于5米。公路按技術(shù)等級劃分時,建筑物后退公路距離按表3.3.4.3執(zhí)行。上級部門另有規(guī)定的從其規(guī)定。三者不一致時取高值進行控制。
表3.3.4.3 建筑后退等級公路紅線一覽表
類 別 |
高速公路 |
一級公路 |
二級公路 |
三級公路 |
四級公路 |
后退距離(米) |
50 |
30 |
20 |
15 |
5 |
3.5.2.1 地下或半地下建筑的屋頂綠地其綠化覆土深度達1.5米的按其水平投影面積計入綠地率指標。
3.5.2.2 以下情況下的綠地不計入綠地率指標:
1.住宅區(qū)分戶內(nèi)庭院內(nèi)的綠地。
2.底層架空層水平投影面范圍內(nèi)的綠地。
3.消防通道(含隱形消防通道)、消防登高面等消防用地范圍內(nèi)的綠地。
3.5.7 各類建筑基地的綠地率指標應在規(guī)劃條件中予以明確。
3.8.1 建筑配建停車位建議指標見表3.8.1。本市涉及表3.8.1相關(guān)內(nèi)容的按表3.8.1B執(zhí)行。
表3.8.1B 建筑物配建停車位指標
建筑物分類 |
計算單位 |
小汽車 |
自行車 |
||||
大類 |
小類 |
一類區(qū) |
二類區(qū) |
||||
下限 |
上限 |
||||||
住宅 |
商品房 |
獨立式住宅 |
車位/100㎡建筑面積 |
1.2 |
1.2 |
1.0 |
|
單元式住宅 |
1.0 |
1.0 |
1.5 |
||||
經(jīng)濟適用房 |
0.6 |
0.6 |
3.0 |
||||
廉租房、公共租屋 |
0.3 |
0.3 |
3.0 |
||||
辦公 |
行政辦公 |
車位/100㎡建筑面積 |
1.0 |
1.2 |
1.8 |
2.5 |
|
商務及其它辦公 |
0.8 |
1.0 |
1.2 |
2.0 |
|||
商業(yè) |
普通商業(yè) |
車位/100㎡建筑面積 |
0.5 |
0.7 |
0.8 |
5.0 |
|
超 市 |
0.6 |
0.8 |
1.2 |
5.0 |
|||
農(nóng)貿(mào)市場 |
0.6 |
0.8 |
1.2 |
10。0 |
|||
專業(yè)市場 |
0.6 |
0.8 |
1.2 |
5.0 |
|||
賓 館 |
0.5 |
0.6 |
0.8 |
2.0 |
|||
餐飲、娛樂 |
1.0 |
1.5 |
2.0 |
2.0 |
|||
醫(yī)院 |
市區(qū)級綜合醫(yī)院 |
車位/100㎡ 建筑面積 |
1.0 |
1.5 |
1.5 |
1.0 |
|
社區(qū)醫(yī)院 |
0.5 |
0.8 |
0.8 |
1.5 |
|||
??漆t(yī)院 |
1.0 |
1.5 |
1.5 |
1.5 |
|||
衛(wèi)生防疫站 |
0.4 |
0.6 |
0.6 |
3.0 |
|||
學校 |
大中專院校 |
車位/100 名學生 |
2.5 |
4.0 |
5.0 |
50.0 |
|
中 學 |
1.5 |
2.5 |
3.0 |
60.0 |
|||
小學、幼兒園 |
1.5 |
2.5 |
3.0 |
8.0 |
|||
公園 |
綜合公園 |
車位/公頃 占地面積 |
5.0 |
8.0 |
10.0 |
20.0 |
|
社區(qū)公園 |
1.5 |
2.5 |
3.0 |
20.0 |
|||
工業(yè)廠房 |
車位/100㎡建筑面積 |
0.3 |
0.5/職工 |
||||
倉儲 |
0.5 |
0.5/職工 |
注:1.本市市區(qū)建筑物配建停車位指標按三類區(qū)域劃分。
一類區(qū):設(shè)置兩片。其中,市中心片為:麗華路—勞動路—長江路—關(guān)河路—大灣浜—滬寧鐵路圍合的范圍;武進片為:和平路—廣電路—蘭陵路—312國道圍合的范圍。
二類區(qū):常合高速—大明路—敬業(yè)路—滆湖—扁擔河—聚湖路—武宜運河—新京杭運河—德勝河—機場路—丹陽界—滬蓉高速—德勝河—338省道—剩銀河—長江—江陰界—滬蓉高速圍合不屬于一類區(qū)的范圍;
三類區(qū):本市市區(qū)不屬于一類區(qū)和二類區(qū)的其他范圍。
2.機動車配建停車位指標在一類區(qū)分別設(shè)上限值與下限值,住宅不設(shè)上限值;二類區(qū)只設(shè)下限值;三類區(qū)的配建停車位指標原則上不低于二類區(qū)。自行車配建停車位指標只設(shè)下限值。
3.行政辦公指街道及以上的行政辦公建筑。生產(chǎn)研發(fā)建筑的配建停車位指標,按照辦公建筑執(zhí)行。社區(qū)配套建筑的配建停車位指標,按照相應的住宅建筑執(zhí)行。公園建筑的配建停車位指標,按照相應性質(zhì)的建筑配置。
4.大型商業(yè)、體育場館、影劇院、文化活動中心、交通樞紐、專類公園、綜合公園、專業(yè)市場、工業(yè)廠房以及倉儲等由于情況不同產(chǎn)生停車需求差異較大的建筑,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應結(jié)合建設(shè)項目交通影響評價確定配建停車位指標或根據(jù)實際情況另行確定。本表中專業(yè)市場、綜合公園、工業(yè)廠房、倉儲的指標只作為參考值。
5.特殊地區(qū)、軌道交通周邊地區(qū)、慢行街區(qū)等的建筑和未列入表中的建筑物配建停車位指標由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門另行確定。
6.裝卸車位、出租車、大巴車位、無障礙車位等,根據(jù)相關(guān)標準、規(guī)范另行配建。
7.其他類型機動車、非機動車停車面積,按照國家相關(guān)規(guī)范換算。
8.滿足交通影響評價啟動閾值的建筑,應根據(jù)相關(guān)要求,通過交通影響評價提出配建停車位指標供城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門參考。
3.8.3 各類停車位面積應根據(jù)具體停車方式,按照國家和省有關(guān)標準、規(guī)范執(zhí)行。報建圖紙中應明確機動車停車位布局并標注尺寸及停車位數(shù)量。非機動車車位平均面積按不小于1.5平方米/輛計算。機械式停車位不計入住宅及其配套公建設(shè)施的停車位指標。
4.8.4.1 工程管線在小區(qū)(庭院)內(nèi)建筑線向外平行布置的次序,應根據(jù)工程管線的性質(zhì)和埋設(shè)深度確定,其布置次序宜為:污水、雨水、燃氣、給水、通信、電力、路燈線路,沿小區(qū)道路布置。此類管線不得占用城市道路。
4.8.4.2 電力線路(10kv及以下)與通信線路在建成區(qū)宜地埋敷設(shè),當需要架空敷設(shè)時,應分別架設(shè)在道路兩側(cè),一般東、南側(cè)為電力線路,西、北側(cè)為通信線路。
4.8.13 架空管線之間及其與建(構(gòu))筑物的最小水平凈距應符合表4.8.13的規(guī)定。架空高壓電力線路走廊寬度的控制應符合表4.8.13.1的規(guī)定。
表4.8.13.1架空高壓電力線路走廊寬度
電力線路電壓 |
走廊寬度 |
35kV |
12-20米 |
110 kV |
15-25米 |
220 kV |
30-40米 |
500 kV |
60-75米 |
注:本表主要用于新建架空高壓電力線路和規(guī)劃設(shè)計管理中的架空高壓電力線路走廊寬度控制。架空高壓電力線路走廊寬度一般按上限控制,如有特殊情況則另行確定。
5.2.5 高層住宅建筑高度大于50米的,建筑面寬不宜大于60米。底商住宅建筑,其商業(yè)建筑的高度不宜超過總建筑高度的1/4。居住區(qū)的配套服務設(shè)施宜集中獨立設(shè)置。
5.2.6 居住區(qū)的公共綠地宜布局在小區(qū)用地的外側(cè),與城市公共空間融為一體。
7.3 本《實施細則》自2013年1月1日起施行。2005年9月1日發(fā)布的《常州市關(guān)于〈江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2004年版)〉實施的補充規(guī)定》(常規(guī)〔2005〕28號)、2011年3月21日發(fā)布的《常州市市區(qū)地下室、半地下室容積率計算規(guī)定》(常規(guī)〔2011〕8號)同時廢止。