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隨著城市人口的增加,居住場所越來越緊密,住房周邊的噪音日益成為困擾市民生活的問題之一。因噪音問題引發(fā)的民事案件逐年攀升,那么,對于租住他人房屋的租戶,受到噪音困擾時(shí)能否向房東主張權(quán)利?近日,山東省日照市中級人民法院的一紙判決,對此類問題給出了肯定的答案。 2016年8月份,孫某與李某通過中介簽訂《房屋租賃合同》,約定孫某從李某處承租位于日照市東港區(qū)某住宅小區(qū)的樓房一處,租期自2016年8月份至2018年8月份,合同簽訂時(shí)一次性支付兩年的租賃費(fèi)兩萬元。其中合同第6條約定,合同期間雙方不得隨意終止合同,確有原因應(yīng)提前一個(gè)月通知對方,并賠償對方一個(gè)月的房租。孫某租住房屋后,因鄰居噪音問題,向房屋中介及李某反映并多次向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行舉報(bào)。公安機(jī)關(guān)曾到現(xiàn)場給予協(xié)調(diào),告知周圍鄰居不要影響他人休息。后因噪音問題未得到切實(shí)解決,孫某起訴要求解除租賃合同、退還房款。李某拒絕解除合同,其認(rèn)為孫某應(yīng)向制造噪音的案外第三方主張權(quán)利。 法院一審后認(rèn)為,孫某不能證明因李某行為導(dǎo)致出租屋無法正常使用,故對孫某解約退款的訴訟請求不予支持。孫某不服,提起上訴。 日照中院二審后認(rèn)為,根據(jù)我國合同法第二百一十六條規(guī)定,出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。據(jù)此,出租人對承租人負(fù)有兩項(xiàng)合同義務(wù),一是如約交付租賃物,二是對租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)既包括權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù),確保出租人對租賃物具有合法處分權(quán),避免被他人追索權(quán)利；也包括物的瑕疵擔(dān)保義務(wù),確保租賃物具備相應(yīng)的使用價(jià)值。 本案中,李某作為出租方在交付房屋后,應(yīng)確保房屋適宜日常居住。在通常情況下,適宜居住的房屋應(yīng)是主體牢固可靠、基本生活設(shè)施齊全、達(dá)到一定的密閉性以及周邊環(huán)境較為和諧的狀態(tài),以保障居住者能夠獲得一個(gè)適合身心健康的生活環(huán)境。涉案出租屋周邊的噪音問題一直未能得到切實(shí)解決,影響到承租人的正常休息,該租賃房屋未達(dá)到適宜日常居住的要求。 噪音雖系第三方原因造成,但根據(jù)合同法第一百二十一條關(guān)于“當(dāng)事人一方因第三人原因造成違約的,應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任,當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛,依照法律規(guī)定或者約定解決”的規(guī)定,李某對孫某仍負(fù)有保證租賃物正常使用的義務(wù),至于李某與第三方之間的糾紛可另行處理。 因此,由于李某未能完成其租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù),作為出租方不能提供適宜居住的房屋,導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn),應(yīng)解除租賃合同,退還房款。二審法院終審后,支持了孫某的訴訟請求。 掃一掃在手機(jī)打開當(dāng)前頁  |
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