|
為進一步健全我市住宅專項維修資金交存、管理、使用制度，規(guī)范住宅專項維修資金監(jiān)管工作，近日我市出臺了《常州市市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），現(xiàn)就《辦法》主要內(nèi)容作如下解讀：
（一）關(guān)于維修資金交存
1、明確維修資金交存范圍
一是商品住宅；二是住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，包括住宅小區(qū)內(nèi)營業(yè)性車庫（位）等（以下簡稱非住宅）；三是已售公有住房。
2、明確維修資金交存標準
《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部第165號令）出臺后，我市調(diào)整住宅專項維修資金交存標準，規(guī)定2008年3月24日以后簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的住宅項目，交存標準為：商品住宅與非住宅，配備電梯的按建筑面積120元/平方米交存，不配備電梯的按建筑面積60元/平方米交存；
2008年3月23日以前簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的住宅項目，我市維修資金交存標準仍為：開發(fā)建設(shè)單位按項目總建筑面積12元/平方米交存；購房業(yè)主按房屋建筑面積35元/平方米交存，兩項合計為47元/平方米。
另外，單獨確定特殊房產(chǎn)的維修資金交存標準。
一是住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)獨立式住宅（如：別墅）由于沒有共用部位，維修資金的使用范圍相對較小，因此單獨確定其交存標準，按不配備電梯的商品住宅標準交存維修資金。
二是住宅小區(qū)內(nèi)車庫（位）分為營業(yè)性和非營業(yè)性兩類，對于營業(yè)性車庫（位）由業(yè)主按照建筑面積每平方米60元標準交存維修資金；屬于全體業(yè)主所有的非營業(yè)性車庫（位）不需交存。
3、明確維修資金交存方式
對于已竣工但尚未售出及未交付購買人的房屋首期維修資金，在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前由開發(fā)建設(shè)單位先行交存，再由開發(fā)建設(shè)單位在房屋售出或交付時向購買人收回已交存的維修資金。
對于未售出及未交付的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商仍為該房屋的業(yè)主。在前期物業(yè)管理階段，已竣工但未售出及未交付買受人的物業(yè)，開發(fā)商作為業(yè)主，物業(yè)服務(wù)費用是由開發(fā)建設(shè)單位全額承擔，同理這部分維修資金也應(yīng)當由開發(fā)建設(shè)單位先交。當房屋售出或交付時，物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)建設(shè)單位再向購買人收回已交的維修資金。
4、設(shè)立電梯、消防專項維修資金
根據(jù)省條例的規(guī)定，對于2013年5月1日以后受讓土地的住宅物業(yè)，配置電梯的，開發(fā)建設(shè)單位還應(yīng)當在交付前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入維修資金管理。
（二）關(guān)于維修資金管理
1、明確維修資金管理機構(gòu)
建設(shè)部、財政部165號令第十條、第十一條規(guī)定，業(yè)主大會成立前，商品住宅、非住宅業(yè)主交存的維修資金由建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管；已售公有住房維修資金由財政部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負責管理。
從我市維修資金管理現(xiàn)狀看，市住房保障和房產(chǎn)管理部門是維修資金的行政主管部門，負責維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)管工作，其所屬的市維修資金代管機構(gòu)具體負責維修資金的管理。
2、明確業(yè)主大會申請自管維修資金的條件與程序
根據(jù)建設(shè)部、財政部165號令規(guī)定，業(yè)主大會成立后，可以依法決定自管維修資金。雖然維修資金實行業(yè)主大會自管是今后的趨勢和方向，但鑒于目前業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立比率不高、相關(guān)的管理規(guī)約、財務(wù)管理制度有待建立健全，自管制度的推廣需要循序漸進，因此《辦法》對自管申請條件和資金劃轉(zhuǎn)程序、劃轉(zhuǎn)后的監(jiān)督作了明確規(guī)定。
3、明確維修資金增值結(jié)息標準
我市住宅維修資金結(jié)息標準與蘇州、無錫相同，對當年交存的維修資金按銀行活期存款利率向業(yè)主計息，對上年結(jié)轉(zhuǎn)的維修資金按銀行一年期定期存款利率計息?！督K省物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會可以向市維修資金代管部門提出申請，將不低于維修資金百分之八十的款項轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款。市維修資金代管部門應(yīng)當自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理，利息計入相關(guān)業(yè)主的維修資金分戶賬。
4、對維修資金續(xù)交和補建作出專門規(guī)定
《辦法》中明確商品住宅、非住宅及已售公有住房未交存首期維修資金，或者業(yè)主分戶賬維修資金余額不足首期交存額30%的，業(yè)主應(yīng)當按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，補交或者續(xù)籌維修資金，方案由小區(qū)業(yè)主大會依法決定。并規(guī)定，業(yè)主申請房屋轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當向房屋登記機構(gòu)提供已經(jīng)足額交存維修資金的相關(guān)憑證。房屋未交存維修資金或維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當補足，該房屋維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
5、維修資金管理的信息查詢與公開
《辦法》對維修資金信息查詢與公布、對賬制度有專門規(guī)定。明確可以通過個人查詢、向業(yè)委會、公有住房售房單位公布、定期發(fā)送對賬單等途徑公開維修資金信息。
（三）關(guān)于維修資金使用
1、《辦法》明確了維修資金使用的分攤原則。明列了不得使用維修資金的五種情形。
2、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期年限按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院令第279號）第四十條規(guī)定。常州市《關(guān)于加強市區(qū)商品房交付使用管理的通知》（常建[2013]56號）第四條規(guī)定，將取得《常州市商品房交付使用備案通知書》作為商品房交付使用的條件，因此《辦法》把住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期的起始點規(guī)定為自住宅小區(qū)完成交付使用之日起計算。
3、《辦法》把維修資金使用分成兩種類型：一般使用、應(yīng)急使用，其申請使用程序分別作了規(guī)定。
⑴一般使用程序，建設(shè)部、財政部第165號令對維修資金使用程序規(guī)定比較原則，《辦法》結(jié)合常州市區(qū)的特點，對維修資金由市維修資金代管機構(gòu)管理和由業(yè)主大會管理的一般使用程序分別細化成5個步驟，便于實際操作。同時規(guī)定，對不符合規(guī)定的使用事項，監(jiān)管部門應(yīng)當責令改正。
⑵應(yīng)急維修使用程序。根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第76條的規(guī)定，對應(yīng)急維修項目作出相關(guān)規(guī)定，當出現(xiàn)危及房屋安全的六種情形之一，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)市維修資金代管部門復(fù)核后進行應(yīng)急處置維修。
4、引入中介機構(gòu)的專業(yè)服務(wù)。
《辦法》參照各地的做法，對招標、監(jiān)理、審計作了相應(yīng)規(guī)定?？紤]到維修工程是一項專業(yè)性很強的工作，而業(yè)委會、業(yè)主作為維修資金所有者在對維修事項進行決策時，往往缺乏維修工程方面的專業(yè)知識，尤其體現(xiàn)在維修項目的定價以及維修工程的組織實施方面。通過引入社會中介機構(gòu)的服務(wù)，能提高維修資金使用效率，降低資金支出。對資金使用量較大的項目，通過招標形式來選擇價格低、信譽高的維修隊伍，能夠有效節(jié)約維修資金支出。通過監(jiān)理、審計也能有效地杜絕維修項目中出現(xiàn)的高估冒算、偷工減料等現(xiàn)象。
掃一掃在手機打開當前頁  |
您當前的位置：