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為進(jìn)一步完善全市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)管理制度，根據(jù)國家、省相關(guān)法律、法規(guī)，常州市自然資源和規(guī)劃局制訂出臺了《常州市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），現(xiàn)將政策情況解讀如下：
一、制訂必要性
一是落實上位政策的需要。2019年7月6日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》，該指導(dǎo)意見對建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場在總體要求、基本原則、轉(zhuǎn)讓要求、監(jiān)測監(jiān)管等方面進(jìn)行了明確。2020年7月27日，江蘇省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》，該實施意見結(jié)合全省實際，進(jìn)一步對建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理相關(guān)要求進(jìn)行了進(jìn)一步細(xì)化和明確。二是盤活存量建設(shè)用地需要。隨著常州城市化建設(shè)的快速發(fā)展，目前常州的建設(shè)用地開發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)接近天花板，在未來相當(dāng)長的時間內(nèi)，存量建設(shè)用地盤活將是常州土地供應(yīng)的主渠道，為了進(jìn)一步暢通存量建設(shè)用地盤活渠道，尤其是規(guī)范建設(shè)用地分割轉(zhuǎn)讓的相關(guān)要求，顯得十分必要。三是進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的需要。根據(jù)市政府相關(guān)文件，常州市不動產(chǎn)交易中心劃歸常州市自然資源和規(guī)劃局，并由市局進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。因此在行政職能調(diào)整的相關(guān)背景下，出臺該辦法，有力于進(jìn)一步優(yōu)化相關(guān)管理職能，規(guī)范相關(guān)管理要求，形成管理的合力。四是落實“五全五化”工作的需要。目前，“常州市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓后土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)”這一事項在辦理的依據(jù)、辦理的流程、辦理材料以及辦理結(jié)果等方面沒有相關(guān)的文件支撐。
二、起草過程
為了貫徹落實國家、省下發(fā)的關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場相關(guān)要求，進(jìn)一步規(guī)范常州的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)管理要求，市自然資源和規(guī)劃局于2020年下半年啟動了《常州市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》調(diào)研、起草工作，在依據(jù)國家、省等上位文件的基礎(chǔ)上，充分調(diào)研吸收了南京市建設(shè)用地使用權(quán)二級市場轉(zhuǎn)讓的相關(guān)先進(jìn)經(jīng)驗，結(jié)合常州的實際情況，形成了《常州市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》征求意見稿，在內(nèi)部多次討論修改后，先后征求了不動產(chǎn)交易中心、局相關(guān)業(yè)務(wù)處室、各轄市局、區(qū)局和分局，修改完善后，結(jié)合分局的意見建議，征求了市生態(tài)環(huán)境局的意見并征求局領(lǐng)導(dǎo)的意見。意見征求后，再次討論和修改完善，并向市政府進(jìn)行了匯報，最終形成了《辦法》。
三、適用范圍
從行政區(qū)域來說，目前該《辦法（草案）》適用范圍為常州原市區(qū)范圍，溧陽市和金壇區(qū)參照執(zhí)行。
從業(yè)務(wù)范圍來說，集體經(jīng)營性用地入市也可以參照執(zhí)行。
四、主要內(nèi)容
該《辦法》主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：
一是進(jìn)一步明晰了轉(zhuǎn)讓的部門職責(zé)。辦法明確各分局具體負(fù)責(zé)分割轉(zhuǎn)讓情形下的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)工作，包括審核轉(zhuǎn)讓原土地出讓合同或劃撥決定書的履約情況、是否具備分割轉(zhuǎn)讓條件等內(nèi)容，出具允許分割轉(zhuǎn)讓的審批意見等。市不動產(chǎn)登記交易中心負(fù)責(zé)整宗轉(zhuǎn)讓情形下建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)工作。
二是明確了劃撥、司法處置、資產(chǎn)處置和產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓的前置要求。劃撥應(yīng)經(jīng)市、轄市人民政府審批，司法處置、資產(chǎn)處置的應(yīng)經(jīng)司法部門、國資部門同意，對于產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓，應(yīng)經(jīng)過屬地區(qū)級人民政府、經(jīng)開區(qū)管委會審批。
三是列出了禁止轉(zhuǎn)讓的負(fù)面清單。對于欠繳土地出讓價款，違反劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定相關(guān)內(nèi)容，權(quán)屬不清有爭議，未經(jīng)其他共有人書面同意，涉法涉訴案件限制交易，土壤有污染等情況。
四是再次強(qiáng)調(diào)了轉(zhuǎn)讓（分割轉(zhuǎn)讓）的規(guī)劃要求。結(jié)合一些法律判決案例，再次明確了建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)附具原有規(guī)劃條件或劃撥決定書。對于分割轉(zhuǎn)讓的情形，應(yīng)該重新以宗地出具新的規(guī)劃條件，作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。
五是明確了分割轉(zhuǎn)讓的材料要求和辦理流程。對于分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)提交申請、轉(zhuǎn)讓合同，擬分割宗地圖等材料，為了優(yōu)化營商環(huán)境，對原來的土地出讓合同、不動產(chǎn)權(quán)證、原建設(shè)工程設(shè)計方案采取內(nèi)部調(diào)取的方式，未納入收件材料清單中。
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