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近日，《常州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施辦法》正式出臺?！掇k法》通過進(jìn)一步優(yōu)化監(jiān)管賬戶、歸集方式、留存方式、監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)、保函替代、用途管理等方面，既彌補(bǔ)了原有的預(yù)售資金監(jiān)管制度的不足，又兼顧了開發(fā)企業(yè)對資金流動性的需求，實(shí)現(xiàn)了安全與效率的有機(jī)結(jié)合。
與原監(jiān)管制度相比，《辦法》主要在以下六個方面進(jìn)行了優(yōu)化：
（一）明確常州預(yù)售資金監(jiān)管模式
常州商品房預(yù)售資金監(jiān)管采用第三方托管模式。由市住建局確認(rèn)的機(jī)構(gòu)作為預(yù)售資金第三方托管機(jī)構(gòu)，具體開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。托管機(jī)構(gòu)開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，歸集購房人的全部房價款，并按標(biāo)準(zhǔn)留存監(jiān)管資金，專款專用，保障預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)。
（二）實(shí)施商品房預(yù)售資金全額歸集
商品房在預(yù)售過程中，購房人按照合同約定支付的全部房價款交存至托管機(jī)構(gòu)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。購房人直接支付的房價款，由購房人存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶；購房人申請按揭貸款的房價款，由貸款銀行、住房公積金中心放款至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得使用其他賬戶或者現(xiàn)金方式收取預(yù)售資金。
（三）實(shí)施預(yù)售監(jiān)管資金按套留存
每套商品房在預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的預(yù)售資金，超出應(yīng)留存監(jiān)管資金的部分，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接提取使用。
（四）完善預(yù)售監(jiān)管資金支付節(jié)點(diǎn)及受限比例
預(yù)售商品房樓棟建設(shè)達(dá)到規(guī)定的工程形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，經(jīng)托管機(jī)構(gòu)審核確認(rèn)后，按樓棟計(jì)算應(yīng)監(jiān)管額度受限比例逐步降低。具體為：工程形象進(jìn)度達(dá)到主體結(jié)構(gòu)1/3后、達(dá)到主體結(jié)構(gòu)2/3后、達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂后、完成外立面裝飾后、完成竣工驗(yàn)收備案后、完成交付使用備案后，按樓棟計(jì)算應(yīng)監(jiān)管額度的70%、60%、50%、30%、10%、5%分別受限。完成不動產(chǎn)首次登記后，預(yù)售資金監(jiān)管終止。
（五）加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管資金的用途管理
監(jiān)管資金不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金，應(yīng)專款專用，須全部用于本項(xiàng)目工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出。具體由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出資金撥付使用申請，轄市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、常州經(jīng)開區(qū)建設(shè)局根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)合同等信息在5個工作日內(nèi)進(jìn)行核實(shí)，核實(shí)同意后，由托管機(jī)構(gòu)定向支付至本項(xiàng)目有關(guān)參建單位。
（六）實(shí)施預(yù)售監(jiān)管資金保函替代政策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑在我市設(shè)立的商業(yè)銀行出具的不可撤銷的見索即付現(xiàn)金保函，替換出部分監(jiān)管資金。具體由市住建局研究提出方案，報(bào)市政府同意后實(shí)施。
與周邊城市相比，常州《辦法》的主要特色是：
一是區(qū)別于其他城市由銀行對開發(fā)企業(yè)賬戶實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管，常州是基于政府托管機(jī)構(gòu)賬戶實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管，監(jiān)管獨(dú)立性更強(qiáng)、監(jiān)管效率更高、風(fēng)險(xiǎn)隔離更好。
二是區(qū)別于其他城市預(yù)售監(jiān)管資金屬于開發(fā)企業(yè)所有，常州托管在第三方的預(yù)售監(jiān)管資金在合同中約定為業(yè)主所有，監(jiān)管賬戶資金的法律保護(hù)更強(qiáng)。
三是區(qū)別于國內(nèi)大部分城市監(jiān)管資金按預(yù)售樓棟留存，常州對已售商品房按每套留存監(jiān)管資金，其余資金可由開發(fā)企業(yè)提取使用，這種留存方式更有利于企業(yè)的現(xiàn)金流回款，方式更加合理。
四是區(qū)別于其他城市監(jiān)管資金用途管理相對流于形式，常州采取了托管機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目參建單位定向支付工程款的方式，監(jiān)管資金用途管理更加規(guī)范。
常州是國內(nèi)首個實(shí)施預(yù)售資金第三方托管模式的城市。經(jīng)過5年多的工作實(shí)踐，特別是在恒大、藍(lán)光等風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)中，預(yù)售資金第三方托管模式成效顯著，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了恒大項(xiàng)目的全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)和藍(lán)光項(xiàng)目社會風(fēng)險(xiǎn)的基本解除，預(yù)售資金第三方托管機(jī)制已經(jīng)真正成為了常州房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定器和防火墻。
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