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為進一步增加制定行政規(guī)范性文件的透明度，提高辦文質(zhì)量，現(xiàn)將市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草的《常州市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法（征求意見稿）》全文在網(wǎng)上公布，廣泛征求意見，以便進一步研究、修改后提請市政府審議發(fā)布。您可在2019年12月19日之前將自己的意見或建議以書面或郵件方式提交。感謝支持！
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常州市司法局
2019年11月18日
常州市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法
（征求意見稿）
第一條 為了加強住宅物業(yè)保修金管理，維護業(yè)主的合法權(quán)益，保障住宅物業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用和維修，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》和《常州市住宅物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)保修金管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)保修金（以下簡稱物業(yè)保修金），是指建設(shè)單位按照規(guī)定交存，用于物業(yè)保修期內(nèi)建設(shè)單位不履行保修責任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任時的專項維修經(jīng)費。
第四條 物業(yè)保修金管理遵循“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則。
第五條 市物業(yè)管理主管部門負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)保修金的統(tǒng)一監(jiān)督管理。市物業(yè)管理主管部門所屬的物業(yè)管理機構(gòu)具體承擔新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)物業(yè)保修金的歸集、核算等工作。
溧陽市、金壇區(qū)、武進區(qū)物業(yè)管理主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)保修金的監(jiān)督管理。
新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)物業(yè)管理主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)保修金使用的監(jiān)督管理。
城市管理、公安、生態(tài)環(huán)境等部門在各自職責范圍內(nèi)做好物業(yè)保修金管理的相關(guān)工作。
第六條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)管理主管部門做好物業(yè)保修金管理的相關(guān)工作。
第七條 新建商品住宅、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，由建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收備案后、交付使用備案前，按照建筑安裝工程總造價百分之一的標準交存物業(yè)保修金。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。
交存的具體辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。
第八條 物業(yè)保修金交存期限為五年，交存期從建設(shè)單位辦理商品房交付使用備案通過之日起計算。分期開發(fā)建設(shè)、交付的，物業(yè)保修金交存期分別計算。
保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，物業(yè)保修金交存期滿仍未修復(fù)的，物業(yè)保修金交存期延長至修復(fù)完成。
第九條 物業(yè)保修金由物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一管理。物業(yè)管理主管部門可以在所在地商業(yè)銀行，開設(shè)物業(yè)保修金專用存款賬戶。
物業(yè)保修金交存后，建設(shè)單位名稱發(fā)生變更的，應(yīng)當及時通知物業(yè)管理主管部門。
第十條 物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費用的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當及時通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當補足。
第十一條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，并組織維修。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。
第十二條 在正常使用條件下，住宅物業(yè)的最低保修期限為：
（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為五年；
（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為兩年；
（五）其他項目的保修期限，按照相應(yīng)合同約定或者相關(guān)技術(shù)規(guī)范標準。
第十三條 具有下列情形之一的，不屬于物業(yè)保修金使用范圍：
（一）擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、構(gòu)筑物以及明顯增加荷載造成結(jié)構(gòu)損傷、構(gòu)件變形或者開裂的；
（二）在外墻上鑿洞、安裝防護欄（防盜罩）造成墻體滲水的，或者擅自改變原墻面結(jié)構(gòu)、封閉陽臺造成墻體雨水滲漏的；
（三）擅自改變屋頂、露臺等防水層造成屋頂和樓頂漏水的；
（四）因使用不當或者不當裝修造成物業(yè)損壞的其他情形。
第十四條 物業(yè)保修金交存期內(nèi)，物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題，建設(shè)單位不履行保修責任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以持維修工程實施方案、工程預(yù)算書等材料，向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門申請使用物業(yè)保修金。
第十五條 物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門自收到物業(yè)保修金使用申請后五個工作日內(nèi)，向建設(shè)單位函詢相關(guān)情況。建設(shè)單位應(yīng)當自收到征詢函后十個工作日內(nèi)，向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門提供關(guān)于保修責任和范圍的書面意見材料。逾期不提供的，視為同意承擔保修責任。
第十六條 物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門經(jīng)核查，對符合使用條件的，應(yīng)當向申請人出具使用通知書，告知申請人使用保修金的有關(guān)事項，并同時告知建設(shè)單位。
第十七條 業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及建設(shè)單位，對保修范圍、保修責任有異議，屬于建設(shè)工程質(zhì)量投訴范圍的，可以依照建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理的相關(guān)規(guī)定進行處理；也可以共同委托專業(yè)機構(gòu)進行鑒定。經(jīng)投訴或?qū)I(yè)鑒定，形成相關(guān)鑒定意見的，申請時一并提交鑒定意見等材料。
第十八條 業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得使用通知書后，按照申請時提交的維修工程實施方案組織維修。經(jīng)竣工驗收后，業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以持施工合同、竣工驗收報告、工程結(jié)算審計報告等材料，向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門辦理保修金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
第十九條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)當加強物業(yè)保修金使用的監(jiān)督管理。對使用物業(yè)保修金的項目，可以參照工程建設(shè)項目招投標、工程監(jiān)理等有關(guān)規(guī)定實施。
第二十條 建設(shè)單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任，需要進行物業(yè)維修時，所產(chǎn)生的審計費用、工程監(jiān)理費用以及應(yīng)當由建設(shè)單位承擔的鑒定費用等，從物業(yè)保修金中列支。
第二十一條 物業(yè)保修金交存五年期限屆滿前三個月，建設(shè)單位可以向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門辦理保修金返還手續(xù)。物業(yè)管理主管部門收到返還申請后，應(yīng)當在交存期滿后五個工作日內(nèi)，將物業(yè)保修金余額返還建設(shè)單位。
第二十二條 轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當每年至少一次向建設(shè)單位發(fā)送物業(yè)保修金對賬單。建設(shè)單位可以隨時查詢本單位資金賬戶的使用、結(jié)余情況。
建設(shè)單位對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求復(fù)核。接到復(fù)核要求后，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當予以復(fù)核，并于五個工作日內(nèi)將復(fù)核結(jié)果書面告知建設(shè)單位。
第二十三條 物業(yè)保修金的使用和管理應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。
第二十四條 建設(shè)單位未按照要求交存或者補足物業(yè)保修金的，由轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第二十五條 有關(guān)部門、單位及其工作人員在物業(yè)保修金管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十六條 本辦法自 年 月 日起施行。2019年7月1日后簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的住宅項目按照本辦法執(zhí)行。
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