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為進一步規(guī)范建設工程設計方案審查工作，結合常州實際，市自然資源和規(guī)劃局于近期形成了《常州市市區(qū)建設工程設計方案審查相關細則》（征求意見稿），現(xiàn)向社會廣泛征求意見。書面意見或建議可于2022年2月27日之前以郵寄或郵件方式提交。
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附件1：《常州市市區(qū)建設工程設計方案審查相關細則》（征求意見稿）
附件2：《常州市市區(qū)建設工程設計方案審查相關細則》起草說明
常州市自然資源和規(guī)劃局
2022年1月29日
附件1：
常州市市區(qū)建設工程設計方案審查相關細則
（征求意見稿）
第一章 總則
第一條 為進一步強化城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理，促進公平公正、誠信規(guī)范，統(tǒng)一建筑面積審批等管理標準，根據(jù)有關法律、法規(guī)、規(guī)范、技術標準和《常州市市區(qū)建設項目建筑面積管理辦法（試行）》，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)建設項目的建設工程設計方案規(guī)劃審查管理。
本細則所稱的建設工程設計方案審查包括總平面及豎向設計、建筑面積及容積率和建筑功能及其他等內(nèi)容。
第三條 建設工程設計應科學合理，滿足國家、省、市有關法律、法規(guī)和規(guī)范的要求，貫徹“適用、經(jīng)濟、綠色、美觀”的建筑方針，確保建筑使用功能以及節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)保等要求。
第四條 報審的建設工程設計方案應真實、準確、完整，建設單位和設計單位在報審過程中的違法、違規(guī)行為和失信行為將按有關規(guī)定處理。
第五條 單體建筑面積超過2萬平方米的大型商業(yè)金融、辦公科研、文化娛樂等大空間或超高層公共建筑，對造型和功能設計有特殊需要的，經(jīng)專家論證并依法集體審議后，建筑面積計算、功能布局等以審定的建設工程設計方案為準。
第二章 總平面及豎向設計
第六條 建設項目場地應按城市規(guī)劃確定的控制標高做好豎向設計。
建筑的室外地坪標高應與基地及周邊現(xiàn)狀地形及規(guī)劃城市道路相銜接，并以規(guī)劃條件確定的室外地坪標高為基準。除基地現(xiàn)狀標高與道路高差較大需設置擋土墻的情況外，建筑的室外地坪標高應以相鄰規(guī)劃城市道路中心線控制標高為基準，最大高差不應大于0.3米。如因場地或周邊道路高差無法采用統(tǒng)一的室外地坪標高進行設計的，建筑室外地坪標高可分段設計。
計算建筑高度和確定地下室、半地下室時，采用的室外地坪標高應從建筑各立面對應的室外地坪最低點取值。
第七條 計算建筑間距、退讓距離時應從建筑外墻面最外沿起算。當建筑各側(cè)有突出建筑外墻的陽臺、樓梯平臺、挑廊、門廳、單元入口等功能性空間的，應從上述突出物的最外緣計算建筑間距（既有住宅加裝電梯的除外）。
第八條 住宅建筑的間距在滿足日照要求的前提下，最小間距應符合下表要求：
表1 住宅建筑之間山墻最小間距（米）
注：1、相對兩側(cè)山墻均有窗戶、陽臺或開門的應按表中要求執(zhí)行。
2、低層、多層住宅與各類住宅相對山墻一側(cè)無或兩側(cè)都無窗戶、陽臺或開門的按消防和施工安全等控制。如山墻之間有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同時，山墻間距不得小于6米。
第九條 住宅建筑物后退城市道路紅線的最小距離應符合下表要求：
表2 住宅建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線最小距離（米）
注：1、其他建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線最小距離仍按原規(guī)定執(zhí)行。
2、高低層組合的建筑后退距離按建筑不同高度分別控制。
3、特殊地區(qū)的建筑后退距離，按控制性詳細規(guī)劃、城市設計執(zhí)行。
第三章 建筑面積及容積率
第十條 建設項目建筑面積計算按國家、省、市房產(chǎn)測量規(guī)范執(zhí)行。涉及折算情形的，按照本細則的規(guī)定進行折算。
按房產(chǎn)測量規(guī)范計算的建筑面積和按本細則折算的建筑面積應按相關規(guī)定計入容積率指標。
第十一條住宅建筑的結構層高大于基準層高3.6米，辦公和普通商業(yè)建筑結構層高大于基準層高4.5米的，需折算建筑面積。經(jīng)折算的建筑面積為：SR=S×（H/HR-1），其中SR--折算的建筑面積；S--設計樓層的建筑面積；H--建筑結構層高；HR--折算建筑面積的基準層高。
住宅、辦公、商業(yè)、酒店等建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、核心筒、樓梯間等公共部分，辦公和酒店的展廳、會議廳、宴會廳、多功能廳和有較高層高要求的配套體育設施，集中商業(yè)的影劇廳、單一空間建筑面積超過2000平方米的且有較高層高要求的空間等功能空間，影院、劇場、體育館、博物館、展覽館、文化設施等公共建筑，不受上述層高規(guī)定控制。
公益性及非營業(yè)性公建配套用房不予折算建筑面積。
第十二條 地上建筑層高大于等于1.5米，小于2.20米的技術轉(zhuǎn)換層（夾層、避難層），按其水平投影面積的一半折算建筑面積。
第十三條 地上建筑物內(nèi)的各類管道空間、封閉空間（即使標注為“不利用空間”或“造型空間”等），均按其通過的自然層數(shù)折算建筑面積。
頂層檐口以上用結構層（樓板）全封閉的，應視為隔熱層不計算建筑面積。
第十四條 地下室、半地下室的結構頂板高出室外地坪標高小于1.5米的，不折算建筑面積。
地下室、半地下室的結構頂板高出室外地坪標高大于等于1.5米，小于2.2米的，按水平投影面積的一半折算建筑面積；大于等于2.2米的，按其水平投影面積折算建筑面積。
處于自然或人造坡地中的建筑，其地下室、半地下室的結構頂板高出室外地坪標高大于等于1.5米，小于2.2米的，按水平投影面積的一半折算建筑面積；大于等于2.2米的，按其水平投影面積折算建筑面積。
地下室、半地下室結構頂板高出室外地面部分，按其最大值折算，車庫出入口除外。
第十五條 套內(nèi)建筑面積的地上部分超過160平方米的住宅建筑的起居廳層高可適當提高，其中超層高起居廳面積不應超過該戶套內(nèi)建筑面積地上部分的20%，且挑高部分不應超過7.2米。
不符合上述要求的住宅建筑起居廳挑高部分按自然層折算建筑面積。
第十六條 住宅建筑陽臺應與居住空間或廚房（餐廳）相通，其最大進深不應大于2.1米（陽臺圍護結構外圍至外墻面的最大垂直距離）。住宅建筑套內(nèi)的陽臺（包括標注為“平臺、空中花園、入戶花園、裝飾性陽臺”等），陽臺圍護結構外圍水平投影面積之和不應大于15平方米或者每戶陽臺圍護結構外圍水平投影面積之和占該戶套內(nèi)建筑面積的比例不應大于15%，如超過，則按該戶陽臺圍護結構外圍水平投影面積之和折算建筑面積。
第十七條 陽臺（平臺）與陽臺（頂蓋或構架）之間的層高達到或超過兩個自然層數(shù)的，按一層陽臺計算建筑面積。
第十八條 凸窗（飄窗）窗臺與室內(nèi)地坪高差不小于0.45米且進深不大于0.8米時，不折算建筑面積。不符合上述要求的，建筑面積按如下方式折算：窗臺至窗頂?shù)膬舾叽笥?.1米的折算全面積，凈高小于等于2.1米且大于等于1.5米的折算一半面積，凈高小于1.5米的不折算建筑面積。建筑含有凸窗（飄窗）設計的，須在申報圖紙中提供凸窗（飄窗）大樣。
居住空間及視同于居住空間的房間（如臥室、起居室、書房、餐廳等）可以設置凸窗（飄窗）。凸窗（飄窗）底部必須鏤空，樓層板不得延伸至凸窗（飄窗）底部。凸窗（飄窗）開口部位可用鋁板、石材等非承重墻體裝飾。
第十九條 住宅建筑的設備平臺或者空調(diào)室外機擱板（花池）應根據(jù)產(chǎn)品定位，選擇以下一種進行合理設計。
采用戶式集中制冷供熱的住宅建筑，其設備平臺宜集中設置，其投影總面積每戶不應大于4平方米，如超過，則按該戶設備平臺的全部投影面積折算建筑面積。住宅建筑采用設備平臺仍無法滿足需求的，每戶可設置一處水平投影面積不超過1.5平方米的室外機擱板（花池），如超過，則按該戶空調(diào)室外機擱板（花池）的全部投影面積折算建筑面積。
采用空調(diào)室外機擱板（花池）的住宅建筑，其空調(diào)室外機擱板（花池）的總數(shù)量不得超過居住空間個數(shù)，單個空調(diào)室外機擱板（花池）水平投影面積不應超過1.5平方米，如超過，則按該戶空調(diào)室外機擱板（花池）的全部投影面積折算建筑面積。
商業(yè)、辦公的設備平臺，按全部投影面積折算建筑面積。
第二十條 設置下沉式天井或通風采光井以改善地下室、半地下室室內(nèi)環(huán)境的居住建筑，當天井面積大于9平方米/戶或通風采光井最大凈進深大于1.5米時，天井或通風采光井的地面標高視同該建筑的室外地坪標高，該地下室、半地下室的建筑面積按第十四條的規(guī)定折算。
注：下沉式天井：L型、U型、口字型地下室、半地下室所圍合的露天空間，至少有兩個邊長與主體建筑相連。通風采光井：沿地下室、半地下室外墻單側(cè)設置，只有一個邊長與主體建筑相連。
第二十一條 建筑物底層架空部分的層高不小于4.5米，且至少有兩面開敞、開敞面總長度不應小于該幢建筑周長的1/4，單塊開敞面積不小于該幢建筑占地面積1/4，并用于公共活動。符合上述要求的建筑物架空層建筑面積不計入容積率，該建筑面積在經(jīng)濟技術統(tǒng)計表中單列。
不符合上述要求的建筑物架空層建筑面積計入容積率。
第四章 建筑功能及其他
第二十二條 商業(yè)建筑、辦公建筑、金融建筑等應按規(guī)劃條件的內(nèi)容進行方案設計和審查。
商業(yè)建筑、辦公建筑、金融建筑等（不包括旅館、宿舍等具有居住功能的建筑）不得設計成單元式辦公等“類住宅”建筑，應采用公共走廊式布局，除食堂外不得設置廚房，開水間或者飲水供應點、衛(wèi)生間、管道井應集中設置。其中辦公部分如確需設置帶獨立衛(wèi)生間的套間，其每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積應不小于150平方米，此類套間面積不應超過本層建筑面積的20%。
第二十三條 建筑的空調(diào)室外機不得裸露無序設置，應結合建筑立面設計一體化考慮，隱蔽設計，并合理、有序、集約設置空調(diào)室外機擱板。
第二十四條 除空調(diào)室外機擱板、陽臺、首層無柱雨篷等之外，住宅建筑外圍護結構之外不得設置進深大于0.6米的各類建筑構件（如墻、梁、柱、板、花架、裝飾性幕墻、構件等），建筑物外圍護結構之外的各類建筑構件如相接設置，進深累加計算。
第二十五條 住宅建筑中，有自然采光的、使用面積不小于5平方米的非基本功能空間，視同于居住空間（即使標注為“書房、琴房、多功能廳、家政空間、儲藏空間”等）。
第二十六條 3個及以下居住空間的住宅建筑中，在進行日照分析時，應使主要朝向最大面寬的居住空間符合日照要求。
第二十七條 住宅小區(qū)原則上宜采用人車分流的交通組織形式，同時應合理規(guī)劃設置訪客機動車和非機動車停車區(qū)域，除訪客車位和特殊車位外一般不宜設置地面機動車停車泊位。小區(qū)入口處有條件的應設置出租車?？坎次?。
第二十八條 住宅小區(qū)設有地下機動車庫的各單元電梯，均應通達至每層地下機動車庫。
住宅小區(qū)非機動車庫一般應布置于本棟地下室，地下非機動車庫設計時應充分考慮電動自行車的使用（并按照電動自行車停放場所進行設計），地下非機動車庫車輛出入口與住宅單元入口距離不應大于100米，非機動車車庫坡道寬度不應小于2米，非機動車車庫踏步式主入口推車斜坡的坡度不宜大于20%并做好防滑處理。
商業(yè)設施的非機動車停車場地宜盡可能在地面進行設置，不應設置在負二層及以下。
第二十九條 鼓勵地下空間利用，居住建筑單層地下室層高不作限定。
第五章 附則
第三十條 除第十六條第一款和二十三條第一款規(guī)定外，“折算建筑面積”均指“計容積率建筑面積”。
第三十一條 為便于在執(zhí)行本細則條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞，說明如下：
表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：正面詞采用“應”，反面詞采用“不應”、“不得”；
表示允許稍有選擇，在條件許可時，首先應這樣做的，采用“宜”；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。
第三十二條 本細則未明確的，按其他有關規(guī)定執(zhí)行。
第三十三條 本細則自2022年X月1日起施行。原常州市自然資源局印發(fā)的《常州市市區(qū)建設工程設計方案審查相關細則（試行）》同時廢止。
本細則施行之前，建設項目已經(jīng)取得建設工程規(guī)劃許可證的，執(zhí)行原有規(guī)定；分期實施的項目，在2022年X月1日前只領取部分建設工程規(guī)劃許可證的，未領證的建筑應按照本細則重新審定建筑單體設計方案，同一棟建筑已有部分領證的除外；本細則施行之后，已經(jīng)取得建設工程規(guī)劃許可證的建設項目需要變更的，執(zhí)行本細則。
附件2：
《常州市市區(qū)建設工程設計方案審查相關細則》起草說明
為進一步規(guī)范建設工程設計方案審查工作，結合常州實際，市自然資源和規(guī)劃局于近期形成了《常州市市區(qū)建設工程設計方案審查相關細則》，以下簡稱“方案審查細則”。
一、起草背景
為響應房地產(chǎn)交付過程中出現(xiàn)的較為突出的信訪矛盾，提升住宅品質(zhì)，增加居民便利度，同時因原細則擬訂時所依據(jù)的標準、規(guī)范發(fā)生變化，應市政府工作要求，修訂了方案審查細則。
二、制定依據(jù)
（一）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2019年修訂）
（二）《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2019年修訂）
（三）《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2011年版）》（蘇建規(guī)〔2012〕76號）
（四）《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000）
（五）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》（GB50180-2018）
（六）《房屋面積測算技術規(guī)程》（DB32/T 3695-2019）
（七）《住宅設計標準》（DB32/3920-2020）
三、主要內(nèi)容
本方案審查細則（征求意見稿）第一章為總則，明確了細則的適用范圍；第二章為總平面及豎向設計，對建筑的間距、室外地坪標高、退讓道路紅線距離進行控制；第三章為建筑面積計容積率，規(guī)定各種需折算建筑面積的情形；第四章為建筑功能及其他，明確建筑的功能布局、日照要求、停車等規(guī)定；第五章為附則。
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