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2012年10月25日市政府發(fā)布了《金壇市建設(shè)用地容積率管理辦法》，自2012年11月25日起施行。為便于更好地理解該辦法的有關(guān)內(nèi)容，現(xiàn)就該辦法出臺(tái)的背景、適用范圍、重點(diǎn)內(nèi)容及特點(diǎn)等方面作如下解讀。
一、出臺(tái)背景
為貫徹落實(shí)第十七屆中央紀(jì)委第三次全會(huì)、國(guó)務(wù)院第二次廉政工作會(huì)議精神和《建立健全懲治和預(yù)防腐敗體系2008-2012年工作規(guī)劃》部署，推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革，深化從源頭上防治腐敗工作，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃依法行政水平，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部于2009年4月下發(fā)了《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項(xiàng)治理的通知》，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等問題開展專項(xiàng)治理。金壇也于當(dāng)年開展了容積率專項(xiàng)整治活動(dòng)，并2009年11月23日頒布了《金壇市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率管理規(guī)定》，用于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的行為。通過容積率專項(xiàng)整治整治取得了良好的社會(huì)效益。
為進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地容積率管理，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃依法行政水平，促進(jìn)反腐倡廉工作，今年2月17日，住建部又制定出臺(tái)了《建設(shè)用地容積率管理辦法》，對(duì)容積率的變更條件及程序進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，省住建廳對(duì)該文件進(jìn)行了轉(zhuǎn)發(fā)并并要求各地制定具體政策。
因此金壇出臺(tái)《金壇市建設(shè)用地容積率管理辦法》對(duì)規(guī)范我市容積率變更管理提供政策依據(jù)。
二、適用范圍和框架
在本市范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的容積率管理，適用本辦法，除經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地外的其他建設(shè)用地的容積率管理按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
辦法共七章二十七條。第一章“總則”是關(guān)于辦法制定的依據(jù)及適用范圍的規(guī)定；第二章“建筑面積及容積率計(jì)算規(guī)定”是關(guān)于容積率、經(jīng)營(yíng)性用地的定義以及建筑面積計(jì)算、容積率計(jì)算、房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪的規(guī)定；第三章“供地前的容積率管理”是關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓前容積率的規(guī)定；第四章“建設(shè)前的容積率管理”是關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓后容積率調(diào)整的規(guī)定；第五章“建設(shè)后的容積率管理”是關(guān)于工程竣工驗(yàn)收、超容積率處置、分期開發(fā)驗(yàn)收要求、房產(chǎn)登記的規(guī)定；第六章“罰則”是關(guān)于個(gè)人或單位違規(guī)調(diào)整容積率、規(guī)劃編制勘察單位違規(guī)、房產(chǎn)測(cè)繪單位違規(guī)處罰的規(guī)定；第七章“附則”是關(guān)于施行日期、其他建設(shè)用地的容積率管理、原文件廢止的規(guī)定。
三、主要規(guī)定要求
（一）明確了建筑面積和容積率計(jì)算的方法。由于目前關(guān)于建筑面積計(jì)算的三個(gè)文件（《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》）存在建筑面積計(jì)算的差異，辦法第五條規(guī)定建筑面積按這三個(gè)文件計(jì)算后取最大值；同時(shí)明確了辦公商業(yè)用房、地下室半地下室、建筑架空部分、開敞空間計(jì)算容積率的計(jì)算方法。
?。ǘ┟鞔_了申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)提供房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪報(bào)告。辦法第六條規(guī)定：建設(shè)單位或個(gè)人在申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)按照第三條、第四條、第五條以及《面積計(jì)算規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》的規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的測(cè)繪單位對(duì)規(guī)劃的建筑面積進(jìn)行預(yù)測(cè)繪，并形成書面報(bào)告，報(bào)告中應(yīng)對(duì)按不同規(guī)范及本辦法的規(guī)定形成的測(cè)繪面積數(shù)據(jù)作出說明。
?。ㄈ┟鞔_了申請(qǐng)竣工驗(yàn)收時(shí)須提供房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告。辦法第十六條規(guī)定：申請(qǐng)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)時(shí)，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提交具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的測(cè)繪單位出具的房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告。
?。ㄋ模┟鞔_了不同實(shí)施階段容積率調(diào)整的要求。住建部的文件《建設(shè)用地容積率管理辦法》規(guī)定了出讓前、出讓后容積率調(diào)整的要求，結(jié)合金壇實(shí)際情況，辦法增加了建設(shè)工程竣工后超容積率的處置要求。辦法第十七條、十八條明確了工程竣工后，竣工房產(chǎn)測(cè)繪面積與建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)的建筑面積相比，增幅在0-3%（含）范圍內(nèi)的和增幅在3%以上的分別采取不同的方法進(jìn)行處置。
《金壇市建設(shè)用地容積率管理辦法》政策解讀
2012年10月25日市政府發(fā)布了《金壇市建設(shè)用地容積率管理辦法》，自2012年11月25日起施行。為便于更好地理解該辦法的有關(guān)內(nèi)容，現(xiàn)就該辦法出臺(tái)的背景、適用范圍、重點(diǎn)內(nèi)容及特點(diǎn)等方面作如下解讀。
一、出臺(tái)背景
為貫徹落實(shí)第十七屆中央紀(jì)委第三次全會(huì)、國(guó)務(wù)院第二次廉政工作會(huì)議精神和《建立健全懲治和預(yù)防腐敗體系2008-2012年工作規(guī)劃》部署，推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革，深化從源頭上防治腐敗工作，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃依法行政水平，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部于2009年4月下發(fā)了《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項(xiàng)治理的通知》，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等問題開展專項(xiàng)治理。金壇也于當(dāng)年開展了容積率專項(xiàng)整治活動(dòng)，并2009年11月23日頒布了《金壇市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率管理規(guī)定》，用于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的行為。通過容積率專項(xiàng)整治整治取得了良好的社會(huì)效益。
為進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地容積率管理，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃依法行政水平，促進(jìn)反腐倡廉工作，今年2月17日，住建部又制定出臺(tái)了《建設(shè)用地容積率管理辦法》，對(duì)容積率的變更條件及程序進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，省住建廳對(duì)該文件進(jìn)行了轉(zhuǎn)發(fā)并并要求各地制定具體政策。
因此金壇出臺(tái)《金壇市建設(shè)用地容積率管理辦法》對(duì)規(guī)范我市容積率變更管理提供政策依據(jù)。
二、適用范圍和框架
在本市范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的容積率管理，適用本辦法，除經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地外的其他建設(shè)用地的容積率管理按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
辦法共七章二十七條。第一章“總則”是關(guān)于辦法制定的依據(jù)及適用范圍的規(guī)定；第二章“建筑面積及容積率計(jì)算規(guī)定”是關(guān)于容積率、經(jīng)營(yíng)性用地的定義以及建筑面積計(jì)算、容積率計(jì)算、房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪的規(guī)定；第三章“供地前的容積率管理”是關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓前容積率的規(guī)定；第四章“建設(shè)前的容積率管理”是關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓后容積率調(diào)整的規(guī)定；第五章“建設(shè)后的容積率管理”是關(guān)于工程竣工驗(yàn)收、超容積率處置、分期開發(fā)驗(yàn)收要求、房產(chǎn)登記的規(guī)定；第六章“罰則”是關(guān)于個(gè)人或單位違規(guī)調(diào)整容積率、規(guī)劃編制勘察單位違規(guī)、房產(chǎn)測(cè)繪單位違規(guī)處罰的規(guī)定；第七章“附則”是關(guān)于施行日期、其他建設(shè)用地的容積率管理、原文件廢止的規(guī)定。
三、主要規(guī)定要求
?。ㄒ唬?、明確了建筑面積和容積率計(jì)算的方法。由于目前關(guān)于建筑面積計(jì)算的三個(gè)文件（《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》）存在建筑面積計(jì)算的差異，辦法第五條規(guī)定建筑面積按這三個(gè)文件計(jì)算后取最大值；同時(shí)明確了辦公商業(yè)用房、地下室半地下室、建筑架空部分、開敞空間計(jì)算容積率的計(jì)算方法。
?。ǘ?、明確了申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)提供房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪報(bào)告。辦法第六條規(guī)定：建設(shè)單位或個(gè)人在申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)按照第三條、第四條、第五條以及《面積計(jì)算規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》的規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的測(cè)繪單位對(duì)規(guī)劃的建筑面積進(jìn)行預(yù)測(cè)繪，并形成書面報(bào)告，報(bào)告中應(yīng)對(duì)按不同規(guī)范及本辦法的規(guī)定形成的測(cè)繪面積數(shù)據(jù)作出說明。
?。ㄈ?、明確了申請(qǐng)竣工驗(yàn)收時(shí)須提供房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告。辦法第十六條規(guī)定：申請(qǐng)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)時(shí)，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提交具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的測(cè)繪單位出具的房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告。
?。ㄋ模⒚鞔_了不同實(shí)施階段容積率調(diào)整的要求。住建部的文件《建設(shè)用地容積率管理辦法》規(guī)定了出讓前、出讓后容積率調(diào)整的要求，結(jié)合金壇實(shí)際情況，辦法增加了建設(shè)工程竣工后超容積率的處置要求。辦法第十七條、十八條明確了工程竣工后，竣工房產(chǎn)測(cè)繪面積與建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)的建筑面積相比，增幅在0-3%（含）范圍內(nèi)的和增幅在3%以上的分別采取不同的方法進(jìn)行處置。
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