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簽約賣(mài)房后房?jī)r(jià)上漲，房主收了定金卻遲遲不履行合約，結(jié)果一紙?jiān)V狀被買(mǎi)方告上法庭。然而，趁著訴訟之機(jī)，貪心的房主又通過(guò)領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證，將原本要出售的房屋進(jìn)行抵押，作價(jià)260萬(wàn)元，比幾個(gè)月前簽約時(shí)的185萬(wàn)元高出75萬(wàn)元?！胺?jī)r(jià)飛漲，我又缺錢(qián)，就是不想履行合約，可以嗎？” 近日，在蘇州的這起個(gè)案判決，對(duì)那些視誠(chéng)信為兒戲的違約者們敲響了警鐘。承辦此案的江蘇省蘇州市虎丘區(qū)人民法院民二庭庭長(zhǎng)王耀華指出，伴隨房?jī)r(jià)波動(dòng)，此類(lèi)涉及交易違約的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛屢有發(fā)生。“本案中，出賣(mài)人在利益的驅(qū)使下惡意違約，采取多種手段為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行制造障礙。”最終，原告選擇解除合同，房主被判賠原告差價(jià)75萬(wàn)元，同時(shí)退還定金。 簽約一個(gè)月即反悔 2015年12月底，魏某與潘某夫婦在一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間下簽訂《協(xié)議》，將蘇州新區(qū)獅山路一處房屋轉(zhuǎn)讓給潘某夫婦，價(jià)款185萬(wàn)元。按約定，雙方于2016年1月10日前辦理網(wǎng)簽。后經(jīng)法院查明，涉案房屋系魏某所有，原房屋所有權(quán)證編號(hào)為AAA。就在合同簽訂當(dāng)日，潘某夫婦支付了魏某5萬(wàn)元定金。 當(dāng)時(shí)，蘇州樓市價(jià)格一直處大幅上漲狀態(tài)，特別是二手房?jī)r(jià)格，一兩個(gè)月之內(nèi)的漲幅動(dòng)輒達(dá)到幾十萬(wàn)元。眼看房?jī)r(jià)一路高升，魏某遲遲拒不辦理網(wǎng)簽手續(xù)，造成房屋不能正常過(guò)戶(hù)。到了2016年1月底，魏某干脆向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司擺明：房子不賣(mài)了！于是，2016年2月15日，潘某夫婦以合同違約為由將魏某訴至法院，請(qǐng)求判令被告繼續(xù)履行合同并賠償違約金。 多種手段惡意違約 令潘某夫婦意想不到的是，被告竟然利用訴訟玩起了一系列“花招”：先是拒絕履行，在買(mǎi)受人提起訴訟后，被告于2016年3月2日提起管轄權(quán)異議，拖延訴訟；再是利用管轄權(quán)異議審理的期間，掛失、重新辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。法院經(jīng)審理查明，經(jīng)魏某申請(qǐng)，2016年3月17日，蘇州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心虎丘分中心就本案所涉房屋進(jìn)行了補(bǔ)充登記，并補(bǔ)發(fā)了新的房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，編號(hào)為BBB。 2016年5月4日，在本案管轄權(quán)異議審理期間，魏某持領(lǐng)取的上述新的房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證與案外人陸某簽訂《抵押借款合同》，向其借款30萬(wàn)元，以本案所涉的房屋作為抵押，雙方協(xié)商確認(rèn)抵押不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)260萬(wàn)元。次日，本案所涉房屋設(shè)立了抵押權(quán)登記。 在庭審過(guò)程中，被告辯稱(chēng)自己與潘某夫婦只簽訂了中介協(xié)議，因急用錢(qián)所以進(jìn)行了抵押貸款。此外，《抵押借款合同》中不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的約定不能作為判決的依據(jù)。 解除合同賠償差價(jià) 虎丘法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的《協(xié)議》已就標(biāo)的物、價(jià)格等合同主要內(nèi)容進(jìn)行了約定，并約定了交易所需網(wǎng)簽手續(xù)的辦理時(shí)間，同時(shí)雙方在《協(xié)議》中已經(jīng)約定合同自雙方簽章時(shí)生效，故雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立并生效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定誠(chéng)信地履行合同。在約定的網(wǎng)簽辦理時(shí)間屆滿(mǎn)后被告提出拒絕出賣(mài)房屋已經(jīng)構(gòu)成違約，其在原告提起訴訟并請(qǐng)求繼續(xù)履行合同時(shí)，申領(lǐng)新的涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后抵押于他人的行為更是再次以自己的行為表示拒絕履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，屬故意違約，并已導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故兩原告有權(quán)解除合同。 審理過(guò)程中，買(mǎi)受人選擇解除合同、要求賠償損失。合同解除后，根據(jù)合同的性質(zhì)和履行情況，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀、并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于涉案房屋的價(jià)值，被告抗辯稱(chēng)不能按其簽訂的《抵押借款合同》約定來(lái)認(rèn)定。法院認(rèn)為，被告在將涉案房屋設(shè)定抵押時(shí)，其已確認(rèn)了房屋的價(jià)值為260萬(wàn)元，雖該金額的時(shí)間基點(diǎn)為設(shè)定抵押時(shí)的2016年5月4日，與合同解除之日有一定差異，但此系被告惡意違約阻礙合同履行所致，當(dāng)事人不應(yīng)從惡意違約阻礙合同履行中獲取利益。故判定被告在返還定金后還應(yīng)賠償兩原告損失75萬(wàn)元。 連線(xiàn)法官 本案審理過(guò)程中，買(mǎi)受人最終選擇解除合同、要求賠償損失。根據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。買(mǎi)房人如要達(dá)到守約后的利益狀態(tài)，必須要以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)入房屋，因此多支出的房?jī)r(jià)即構(gòu)成違約導(dǎo)致的損失，應(yīng)當(dāng)由違約的出賣(mài)人賠償。正常情況下房屋差價(jià)應(yīng)當(dāng)通過(guò)鑒定過(guò)程確定，但本案中出賣(mài)人在設(shè)定抵押時(shí)已經(jīng)自行認(rèn)可了房屋的價(jià)格，該價(jià)格與該時(shí)期當(dāng)?shù)氐亩址績(jī)r(jià)格基本吻合，并且該價(jià)格也得到了買(mǎi)受人認(rèn)可，因此本案中法院參照違約人自行認(rèn)可的價(jià)格認(rèn)定了房屋價(jià)差，避免了訴訟的進(jìn)一步拖延和損失擴(kuò)大。 掃一掃在手機(jī)打開(kāi)當(dāng)前頁(yè)  |
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