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近年來，消費(fèi)投訴涉及商品房一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、延期交房、產(chǎn)權(quán)糾紛等較多，不僅損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，還嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
一、 推行《常州市商品房買賣合同示范文本》（2017版）的重要意義
推行《常州市商品房買賣合同示范文本》（2017版），有利于更好地維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范商品房交易行為。與現(xiàn)行文本相比，具有以下亮點(diǎn)：
1、首次采用了章節(jié)式體例對合同條款進(jìn)行歸類，示范文本由“重要提示”與示范文本使用“說明”、專業(yè)術(shù)語”及合同主文十章、26條、七個(gè)附件組成，結(jié)構(gòu)更加清晰，形式更加規(guī)范，用語更加精準(zhǔn)，便于買賣雙方的理解與使用。
2、吸收或更新了新頒布或修訂的《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定，并據(jù)此對現(xiàn)行示范文本進(jìn)行了修訂，確保2017版商品房買賣合同示范文本的合法性和專業(yè)性。
3、增補(bǔ)及細(xì)化了合同條款，如預(yù)售資金監(jiān)管條款、逾期付款、交房違約責(zé)任、解除合同約定、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房質(zhì)量和保修責(zé)任、建筑物區(qū)分所有權(quán)等內(nèi)容，更加注重買賣雙方交易的權(quán)責(zé)對等性。
二、《常州市商品房買賣合同示范文本》（2017版）新增及修改的條款
1、《常州市商品房買賣合同示范文本》（2017版）新增或更新了“重要提示”、示范文本使用“說明”、“專業(yè)術(shù)語解釋”，有利于提醒買賣雙方防范簽約風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。（具體條文詳見示范文本“重要提示”、“說明”及“專業(yè)術(shù)語解釋”）
2、加強(qiáng)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管
《常州市商品房買賣合同示范文本》（2017版）對商品房預(yù)售資金實(shí)行第三方托管或由銀行出具履約保函以保證商品房買賣合同的履行，預(yù)售資金監(jiān)管由形式監(jiān)管變?yōu)榱藢?shí)質(zhì)監(jiān)管。（具體條文詳見示范文本重要提示第4條、主文第2條、第7條）
3、強(qiáng)化了出賣人對出售房屋權(quán)利狀況的承諾
出賣人對所出賣的商品房必須承諾是無瑕疵且擁有合法所有權(quán)。如出賣的商品房權(quán)利有瑕疵，導(dǎo)致不能完成商品房買賣合同登記備案或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)解除合同且出賣人需承擔(dān)違約責(zé)任。（具體條文詳見示范文本主文第5條）
4、采用了書面及推定兩種商品房交付通知方式
《常州市商品房買賣合同示范文本》（2017版）對商品房交付的通知及交付地點(diǎn)采用書面通知及推定通知兩種方式，避免了商品房買賣合同雙方因交付通知可能產(chǎn)生的爭議。（具體條文詳見示范文本主文第10.2條）
5、明確約定買受人有權(quán)在交付前查驗(yàn)房屋質(zhì)量
對房屋除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)限期修復(fù)并復(fù)驗(yàn)合格后交付，該條款糾正了現(xiàn)行出賣人要求先交付后修復(fù)的不平等性。（具體條文詳見示范文本主文第10.4條）
6、細(xì)化面積差異的處理規(guī)則
第一是在選擇按建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。若買受人解除合同，出賣人應(yīng)自買受人付款之日起按照年%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算給付利息；第二是按套（單元）計(jì)價(jià)的，出賣人承諾在房屋分層分戶圖中標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍及面積差異的處理。（具體條文詳見示范文本主文第12.1、12.2、12.3條）
7、增加了規(guī)劃變更的違約責(zé)任
《常州市商品房買賣合同示范文本》（2017版）明確約定“涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)變更的，出賣人應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知送達(dá)買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同”，同時(shí)對規(guī)劃調(diào)整后解除或不解除合同的情形約定了具體的違約責(zé)任。（具體條文詳見示范文本主文第13條）
8、細(xì)化了開發(fā)商對商品房質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任
《常州市商品房買賣合同示范文本》（2017版）將房屋質(zhì)量劃分為地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)、其他質(zhì)量問題、裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、室內(nèi)空氣質(zhì)量和建筑隔聲四類，并分別設(shè)置了違約責(zé)任條款。（具體條文詳見示范文本主文第15條）
9、增加了銷售合同登記備案條款，以強(qiáng)化商品房買賣合同的行政管理。（具體條文詳見示范文本主文第17條）
10、細(xì)化了前期物業(yè)規(guī)定
《常州市商品房買賣合同示范文本》（2017版）明確規(guī)定了物業(yè)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓買受人在簽訂合同時(shí)就知悉物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。（具體條文詳見示范文本主文第19條）
11、新增了建筑物區(qū)分所有權(quán)條款。
明確了買受人對其購買的商品房專有部分享有占有、使用、收益的權(quán)利，明確了建筑物共有部分歸業(yè)主共有等。（具體條文詳見示范文本主文第20條）
12、新增了銷售和使用承諾條款。
明確規(guī)定開發(fā)商在銷售時(shí)不得涉及屬于買受人共有的共用部位和設(shè)施，并要求開發(fā)商以附件形式將有關(guān)遮擋或妨礙房屋正常使用的情況予以說明。（具體條文詳見示范文本主文第21條）
13、新增買受人信息保護(hù)條款
非因法律規(guī)定或經(jīng)買受人書面同意，出賣人及其銷售相關(guān)人員不得對外披露買受人信息，或?qū)①I受人信息用于履行本合同之外的其他用途，該條款可以有效保護(hù)消費(fèi)者的個(gè)人隱私，最大限度保護(hù)買受人的合法權(quán)益。（具體條文詳見示范文本主文第23條）
14、增加了合同附件并對各附件內(nèi)容作出了明確要求
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