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為進一步規(guī)范我市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）、《常州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》（常政規(guī)〔2011〕2號文）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，市城鄉(xiāng)建設(shè)局會同市物價、房管和國土等部門對2011年4月26日制定的《常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細則（試行）》（以下簡稱原《評估細則》）進行了修訂完善，出臺了新的《常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細則》（以下簡稱新《評估細則》）。為正確理解新《評估細則》的主要精神，現(xiàn)就有關(guān)問題作如下解讀。
1．問：為什么要修訂原《評估細則》？
答：原《評估細則》施行六年來，我市城市建設(shè)有了較大的發(fā)展，原《評估細則》對住宅區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分已不符合目前城市發(fā)展的現(xiàn)狀。2011年6月3日住建部頒布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》也于2014年2月1日正式施行，2015年12月1日國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也進行了修訂實施，原《評估細則》的專業(yè)術(shù)語及有關(guān)條款的表述已不符合規(guī)定；部分技術(shù)參數(shù)已不合理，也不符合估價技術(shù)的相關(guān)要求；房屋重置價格和房屋裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)已滯后。因此，有必要對原《評估細則》進行修改完善，更好地適應(yīng)當(dāng)前的征收評估工作。
2．問：新《評估細則》有哪些新變化？
答：新《評估細則》與原《評估細則》相比，在內(nèi)容上作了部分修改和調(diào)整，主要有：取消了住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分；修改調(diào)整了部分技術(shù)參數(shù)；調(diào)整了住宅和營業(yè)用房“地大于房”的計算方式；調(diào)整了非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格；調(diào)整了房屋裝飾裝修及附屬設(shè)施征收補償重置成新價格；調(diào)整了市區(qū)征收房屋建安工程重置價格標(biāo)準(zhǔn)；完善了非住宅非營業(yè)用房區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容；規(guī)范了對專業(yè)術(shù)語及有關(guān)條款的表述。
3．問：為何要取消住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分？
答：隨著我市城市的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了較大變化，已形成了多個區(qū)商業(yè)中心，原有以市中心為中心向外圍作同心圓輻射的區(qū)位劃分方式已不符合城市的發(fā)展現(xiàn)狀，同樣，原有營業(yè)用房路線等級劃分也已不符合目前全市多商業(yè)中心的城市格局。本次修訂后對住宅和營業(yè)用房不再劃定區(qū)位和路線等級，改由評估機構(gòu)按照類似房地產(chǎn)的選取原則選取評估可比實例，從而更符合市場化評估補償?shù)脑瓌t。
4.問：新《評估細則》的適用范圍是什么？
答：本市市區(qū)（不含金壇區(qū)）國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值評估，被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格測算，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定等活動，適用新《評估細則》。武進區(qū)、新北區(qū)非住宅中的非營業(yè)用房區(qū)位劃分及非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格、土地區(qū)位基準(zhǔn)價格由區(qū)建設(shè)、物價、房管、國土等部門參照新《評估細則》擬定并報市建設(shè)、物價、房管、國土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。溧陽市、金壇區(qū)可參照新《評估細則》，結(jié)合本地實際情況制定具體細則。
5.問：被征收房屋價值的含義是什么？
答：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。
6．問：新《評估細則》對成套住宅、營業(yè)用房和非營業(yè)用房是如何定義的？
答：成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的單元式住宅。
營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進行直面服務(wù)活動的沿街門面房，包括零售、娛樂、餐飲、服務(wù)、金融活動經(jīng)營場所等用房。
非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅，包括辦公、教育、醫(yī)療、工業(yè)、倉儲用地上的房屋。
7.問：如何確定被征收房屋的性質(zhì)、用途和建筑面積？
答：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，以權(quán)屬證書和登記簿的記載為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，按照市、區(qū)人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。
8.問：征收評估中一般采用哪些評估方法進行評估？
答：征收評估采用比較法、收益法、成本法等方法進行，其中住宅房屋采用比較法，非住宅房屋在無法適用比較法時也可以采用收益法、成本法。
9.問：新《評估細則》中的高價路線、低價路線如何理解？
答：高價路線是指相鄰街道中營業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格高的街道，低價路線是指相鄰街道中營業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格低的街道。
10．問：新《評估細則》對住宅和營業(yè)用房“地大于房”的計算方式是如何規(guī)定的？
答：住宅和營業(yè)用房“地大于房”的補償金額=“地大于房”的土地面積×對應(yīng)的基準(zhǔn)地價×容積率修正系數(shù)。
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