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        最新房產(chǎn)稅政策焦點(diǎn)解讀

        發(fā)布日期:2010-08-18  瀏覽次數(shù):  字號(hào):〖默認(rèn) 超大

        房產(chǎn)稅政策焦點(diǎn)解讀


          焦點(diǎn)一:如何明確房產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值?

          所謂房產(chǎn)原值,指的是納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定,在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,計(jì)征房產(chǎn)稅。而架設(shè)于房屋外水管、下水道、暖氣管、煤氣管的成本不應(yīng)當(dāng)納入房產(chǎn)原值。

          根據(jù)相關(guān)規(guī)定,固定資產(chǎn)的更新改造、裝修修理等后續(xù)支出,如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先估計(jì),如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命,或者使產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)質(zhì)性提高、產(chǎn)品成本實(shí)質(zhì)性降低,則應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)賬面價(jià)值,除此之外的后續(xù)支出,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。

          案例介紹:近日,稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)某企業(yè)進(jìn)行日常檢查時(shí)發(fā)現(xiàn),該企業(yè)財(cái)務(wù)人員在自建房屋結(jié)束后進(jìn)行轉(zhuǎn)帳,在建工程1500萬中,其中有建筑業(yè)發(fā)票1000萬,中央空調(diào)200萬,智能化設(shè)備300萬,會(huì)計(jì)只是將1000萬作為計(jì)稅依據(jù),來交納房產(chǎn)稅,其他并未計(jì)入房產(chǎn)原值。根據(jù)以上房產(chǎn)原值的規(guī)定,企業(yè)把應(yīng)該中央空調(diào)200萬,智能化設(shè)備300萬都應(yīng)納入房產(chǎn)原值,企業(yè)應(yīng)以1500萬作為房產(chǎn)原值來計(jì)稅交納。

          焦點(diǎn)二:無租使用房產(chǎn)按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

          根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》([86]財(cái)稅地字第008號(hào))第七條的規(guī)定,納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn),應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。由于原政策未明確上述房產(chǎn)是按房產(chǎn)余值還是按租金征稅,所以各地一般規(guī)定,無租使用免稅單位和應(yīng)稅單位的房產(chǎn),應(yīng)由使用人代繳房產(chǎn)稅,稅額由房產(chǎn)坐落地的地稅機(jī)關(guān)依照同類房產(chǎn)的市場租賃費(fèi)計(jì)算核定。為統(tǒng)一稅收政策,財(cái)稅[2009]128號(hào)文件明確,無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人,依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。也就是說,從2009年12月1日開始,無租使用房產(chǎn)按照房產(chǎn)余值、由房產(chǎn)使用人代繳房產(chǎn)稅。

          案例介紹:近日,稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)某企業(yè)進(jìn)行日常檢查時(shí)發(fā)現(xiàn),該企業(yè)經(jīng)營所用房屋由于企業(yè)法人和房屋產(chǎn)權(quán)人關(guān)系密切,企業(yè)并未向房主交納租金,而屬于無償使用,該房屋當(dāng)時(shí)的購買價(jià)格為200萬元,該企業(yè)認(rèn)為產(chǎn)權(quán)并非企業(yè)所有,所以未交納房產(chǎn)稅。根據(jù)財(cái)稅[2009]128號(hào)文件的規(guī)定,無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人,依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅,該企業(yè)應(yīng)該以200萬一次性減除10%-30%后的余值(目前江蘇省是以一次減除30%)作為計(jì)稅依據(jù)來交納房產(chǎn)稅。

          焦點(diǎn)三:自建房產(chǎn)無證也應(yīng)納稅

          地稅稽查人員對(duì)某工業(yè)企業(yè)納稅檢查時(shí)發(fā)現(xiàn),該企業(yè)自成立以來從未繳納過房產(chǎn)稅,原因是主要廠房是靠租賃使用的。經(jīng)查賬時(shí)發(fā)現(xiàn),其“固定資產(chǎn)”明細(xì)賬上反映該戶有少量房產(chǎn),價(jià)值190萬元,經(jīng)了解和現(xiàn)場確認(rèn),得知該企業(yè)租賃房屋不夠用,自己新蓋了配套和附屬廠房,但沒有辦“房產(chǎn)證”。企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為主要廠房是租賃,屬于租賃使用,自己蓋的房屋沒有辦理房產(chǎn)證,故無產(chǎn)權(quán),不需要繳納房產(chǎn)稅。

          稅務(wù)人員向企業(yè)解釋,根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定,房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納,產(chǎn)權(quán)未確定的,由房產(chǎn)代管人或者實(shí)際使用人繳納。該工業(yè)企業(yè)自蓋的附屬廠房雖未辦理房產(chǎn)證,沒有取得房屋產(chǎn)權(quán),但是屬于房產(chǎn)的實(shí)際使用人。因此,應(yīng)當(dāng)照章繳納房產(chǎn)稅。通過檢查人員耐心講解,該單位了解了有關(guān)稅收政策,糾正了企業(yè)存在的固有錯(cuò)誤觀念,知道了不納稅對(duì)自身和國家的危害性,愿意補(bǔ)繳稅款并接受稅務(wù)部門的處罰。

          焦點(diǎn)四:企業(yè)配置的消防設(shè)施也應(yīng)繳納房產(chǎn)稅?

          有不少納稅人有疑問,企業(yè)在裝修過程中配置的消防設(shè)施應(yīng)否繳納房產(chǎn)稅?

          對(duì)此,稅務(wù)機(jī)關(guān)表示,企業(yè)配置的消防設(shè)施一般分為以下類型:建筑放火及疏散設(shè)施;消防及給水;防煙及排煙設(shè)施;電器與通訊;自動(dòng)噴水與滅火系統(tǒng);火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng);氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng);水噴霧自動(dòng)滅火系統(tǒng);低倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng) ;高、中倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng) ;蒸汽滅火系統(tǒng);移動(dòng)式滅火器材等。

          根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2005]173號(hào))的規(guī)定,凡以房屋為載體,不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,計(jì)征房產(chǎn)稅。因此,企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動(dòng)的消防設(shè)施性質(zhì)上屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的配套設(shè)施,無論是否計(jì)入固定資產(chǎn)原值,均應(yīng)納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。如果可以隨意移動(dòng),如移動(dòng)失滅火器材,則不需要繳納房產(chǎn)稅。

          焦點(diǎn)五:是否所有的行政單位的房產(chǎn)都不交納房產(chǎn)稅?

          國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn),免征房產(chǎn)稅,而出租房產(chǎn)需納房產(chǎn)稅。

          案例介紹:某行政事業(yè)單位在不影響正常業(yè)務(wù)工作開展的情況下,將閑置房產(chǎn)出租,收取租金100萬元,利用這部分資金想改善一下辦公條件,適當(dāng)提高干部職工的福利,收取的租金收入是否需要繳納房產(chǎn)稅?

          稅務(wù)點(diǎn)評(píng):根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》有關(guān)規(guī)定,國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅,對(duì)于以上單位出租房產(chǎn)取得的租金收入應(yīng)按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。上述單位應(yīng)納房產(chǎn)稅為100*12%=12(萬元)。同時(shí)稅務(wù)部門提醒,對(duì)于出租行為,該行政事業(yè)單位還應(yīng)按稅收相關(guān)政策規(guī)定計(jì)算繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅等。

          焦點(diǎn)六:個(gè)人出租房產(chǎn)是否交納房產(chǎn)稅?

          個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)是免征房產(chǎn)稅的,但用自己的房產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營,就必須依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值,按照1.2%的稅率,計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人就是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人;個(gè)人出租房屋應(yīng)交納房產(chǎn)稅的,根據(jù)《江蘇省個(gè)人出租房屋稅收征管暫行辦法》,從2007年1月1日起,對(duì)個(gè)人出租房屋應(yīng)征收的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、印花稅和土地使用稅合并按5%的綜合征收率計(jì)征。

          案例介紹:王某,有產(chǎn)權(quán)房兩套,一套用于自己居住,另一套用于出租給另一企業(yè)用于經(jīng)營,租金為每年5萬元,問該個(gè)人是否需要交納房產(chǎn)稅,金額為多少?根據(jù)上行辦法,該個(gè)人出租房屋應(yīng)征收的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、印花稅和土地使用稅合并按5%的綜合征收率計(jì)征,5*5%=0.25(萬元)。

        常見問題解答

          1、我單位對(duì)廠房給水設(shè)備進(jìn)行維護(hù),需要經(jīng)常更換密封閥門,密封閥門單位價(jià)值高,但易損壞需要四個(gè)月更換一次。請(qǐng)問更換頻繁的密封閥門是否需要計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅?

          答:根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2005]173號(hào))第二條的規(guī)定,對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。 

          因此,頻繁更換的密封閥門,不再計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

          2、企業(yè)為解決下崗職工的生活問題,倚廠區(qū)圍墻搭建一排違章門面房無償提供給下崗職工經(jīng)營使用,此違章建筑是否屬于房產(chǎn)稅征稅范圍?

          答:根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)[1986]90號(hào))的規(guī)定,房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的,由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。

          因此,對(duì)違章建筑屬于產(chǎn)權(quán)未確定范圍,房產(chǎn)稅由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。

          3、公園將自用辦公用房出租給外單位,作為餐廳經(jīng)營,取得的租金是否免征房產(chǎn)稅?

          答:根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》( [88]國稅地字第015號(hào))的規(guī)定,公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位,如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn),應(yīng)征收房產(chǎn)稅。

          因此,公園出租的房產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法從租征收房產(chǎn)稅。

          4、企業(yè)出租空置房屋給其人使用,租賃合同明確:承租期為5年,承租人自行對(duì)所租房產(chǎn)進(jìn)行修繕,修繕費(fèi)用由出租方承擔(dān),承租人先行的墊付修繕費(fèi)用直接抵交第一年的房屋租金。請(qǐng)問:第一年出租方未取得租金是否需要繳納房產(chǎn)稅?

          答:根據(jù)《江蘇省稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》、《關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》的通知》(蘇稅三[86]31號(hào))的規(guī)定,承租人使用房產(chǎn),以支付修理費(fèi)抵交房產(chǎn)租金,仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定交納房產(chǎn)稅。所以出租方應(yīng)該依照稅法的規(guī)定從租繳納房產(chǎn)稅。

          5、我公司通過拍賣取得一塊工業(yè)用地,自行建造辦公樓和廠房,會(huì)計(jì)核算時(shí)將土地使用權(quán)單獨(dú)作為無形資產(chǎn)進(jìn)行管理,請(qǐng)問繳納房產(chǎn)稅時(shí)如何確認(rèn)房產(chǎn)原值?

          答:根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))的規(guī)定,對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中,均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。  

          新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定:企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí),土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。即企業(yè)購買或自行開發(fā)的房地產(chǎn)成本不包括其土地使用權(quán)。

          《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定:購入的土地使用權(quán),或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),按照實(shí)際支付的價(jià)款作為實(shí)際成本,并作為無形資產(chǎn)核算,待該項(xiàng)土地開發(fā)時(shí)再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)的在建工程。

          《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定:企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前,作為無形資產(chǎn)核算;企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí),將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

          因此,執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的企業(yè),其土地價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅;執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè),其土地價(jià)值不計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
         

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