房產(chǎn)稅政策焦點(diǎn)解讀
焦點(diǎn)一：如何明確房產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值？
所謂房產(chǎn)原值，指的是納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。而架設(shè)于房屋外水管、下水道、暖氣管、煤氣管的成本不應(yīng)當(dāng)納入房產(chǎn)原值。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)的更新改造、裝修修理等后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先估計(jì)，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)質(zhì)性提高、產(chǎn)品成本實(shí)質(zhì)性降低，則應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)賬面價(jià)值，除此之外的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。
案例介紹：近日，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)某企業(yè)進(jìn)行日常檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)財(cái)務(wù)人員在自建房屋結(jié)束后進(jìn)行轉(zhuǎn)帳，在建工程1500萬中，其中有建筑業(yè)發(fā)票1000萬，中央空調(diào)200萬，智能化設(shè)備300萬，會(huì)計(jì)只是將1000萬作為計(jì)稅依據(jù)，來交納房產(chǎn)稅，其他并未計(jì)入房產(chǎn)原值。根據(jù)以上房產(chǎn)原值的規(guī)定，企業(yè)把應(yīng)該中央空調(diào)200萬，智能化設(shè)備300萬都應(yīng)納入房產(chǎn)原值，企業(yè)應(yīng)以1500萬作為房產(chǎn)原值來計(jì)稅交納。
焦點(diǎn)二：無租使用房產(chǎn)按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅
根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（[86]財(cái)稅地字第008號(hào)）第七條的規(guī)定，納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。由于原政策未明確上述房產(chǎn)是按房產(chǎn)余值還是按租金征稅，所以各地一般規(guī)定，無租使用免稅單位和應(yīng)稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳房產(chǎn)稅，稅額由房產(chǎn)坐落地的地稅機(jī)關(guān)依照同類房產(chǎn)的市場租賃費(fèi)計(jì)算核定。為統(tǒng)一稅收政策，財(cái)稅[2009]128號(hào)文件明確，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。也就是說，從2009年12月1日開始，無租使用房產(chǎn)按照房產(chǎn)余值、由房產(chǎn)使用人代繳房產(chǎn)稅。
案例介紹：近日，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)某企業(yè)進(jìn)行日常檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)經(jīng)營所用房屋由于企業(yè)法人和房屋產(chǎn)權(quán)人關(guān)系密切，企業(yè)并未向房主交納租金，而屬于無償使用，該房屋當(dāng)時(shí)的購買價(jià)格為200萬元，該企業(yè)認(rèn)為產(chǎn)權(quán)并非企業(yè)所有，所以未交納房產(chǎn)稅。根據(jù)財(cái)稅[2009]128號(hào)文件的規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅，該企業(yè)應(yīng)該以200萬一次性減除10％－30％后的余值(目前江蘇省是以一次減除30%)作為計(jì)稅依據(jù)來交納房產(chǎn)稅。
焦點(diǎn)三：自建房產(chǎn)無證也應(yīng)納稅
地稅稽查人員對(duì)某工業(yè)企業(yè)納稅檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)自成立以來從未繳納過房產(chǎn)稅，原因是主要廠房是靠租賃使用的。經(jīng)查賬時(shí)發(fā)現(xiàn)，其“固定資產(chǎn)”明細(xì)賬上反映該戶有少量房產(chǎn)，價(jià)值190萬元，經(jīng)了解和現(xiàn)場確認(rèn)，得知該企業(yè)租賃房屋不夠用，自己新蓋了配套和附屬廠房，但沒有辦“房產(chǎn)證”。企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為主要廠房是租賃，屬于租賃使用，自己蓋的房屋沒有辦理房產(chǎn)證，故無產(chǎn)權(quán)，不需要繳納房產(chǎn)稅。
稅務(wù)人員向企業(yè)解釋，根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)未確定的，由房產(chǎn)代管人或者實(shí)際使用人繳納。該工業(yè)企業(yè)自蓋的附屬廠房雖未辦理房產(chǎn)證，沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，但是屬于房產(chǎn)的實(shí)際使用人。因此，應(yīng)當(dāng)照章繳納房產(chǎn)稅。通過檢查人員耐心講解，該單位了解了有關(guān)稅收政策，糾正了企業(yè)存在的固有錯(cuò)誤觀念，知道了不納稅對(duì)自身和國家的危害性，愿意補(bǔ)繳稅款并接受稅務(wù)部門的處罰。
焦點(diǎn)四：企業(yè)配置的消防設(shè)施也應(yīng)繳納房產(chǎn)稅？
有不少納稅人有疑問，企業(yè)在裝修過程中配置的消防設(shè)施應(yīng)否繳納房產(chǎn)稅？
對(duì)此，稅務(wù)機(jī)關(guān)表示，企業(yè)配置的消防設(shè)施一般分為以下類型：建筑放火及疏散設(shè)施；消防及給水；防煙及排煙設(shè)施；電器與通訊；自動(dòng)噴水與滅火系統(tǒng)；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)；水噴霧自動(dòng)滅火系統(tǒng)；低倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng) ；高、中倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng) ；蒸汽滅火系統(tǒng)；移動(dòng)式滅火器材等。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2005]173號(hào)）的規(guī)定，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動(dòng)的消防設(shè)施性質(zhì)上屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的配套設(shè)施，無論是否計(jì)入固定資產(chǎn)原值，均應(yīng)納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。如果可以隨意移動(dòng)，如移動(dòng)失滅火器材，則不需要繳納房產(chǎn)稅。
焦點(diǎn)五：是否所有的行政單位的房產(chǎn)都不交納房產(chǎn)稅？
國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅，而出租房產(chǎn)需納房產(chǎn)稅。
案例介紹：某行政事業(yè)單位在不影響正常業(yè)務(wù)工作開展的情況下，將閑置房產(chǎn)出租，收取租金100萬元，利用這部分資金想改善一下辦公條件，適當(dāng)提高干部職工的福利，收取的租金收入是否需要繳納房產(chǎn)稅？
稅務(wù)點(diǎn)評(píng)：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》有關(guān)規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，對(duì)于以上單位出租房產(chǎn)取得的租金收入應(yīng)按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。上述單位應(yīng)納房產(chǎn)稅為100*12%＝12（萬元）。同時(shí)稅務(wù)部門提醒，對(duì)于出租行為，該行政事業(yè)單位還應(yīng)按稅收相關(guān)政策規(guī)定計(jì)算繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅等。
焦點(diǎn)六：個(gè)人出租房產(chǎn)是否交納房產(chǎn)稅？
個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)是免征房產(chǎn)稅的,但用自己的房產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，就必須依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值，按照1.2%的稅率，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人就是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人；個(gè)人出租房屋應(yīng)交納房產(chǎn)稅的，根據(jù)《江蘇省個(gè)人出租房屋稅收征管暫行辦法》，從2007年1月1日起，對(duì)個(gè)人出租房屋應(yīng)征收的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、印花稅和土地使用稅合并按5%的綜合征收率計(jì)征。
案例介紹：王某，有產(chǎn)權(quán)房兩套，一套用于自己居住，另一套用于出租給另一企業(yè)用于經(jīng)營，租金為每年5萬元，問該個(gè)人是否需要交納房產(chǎn)稅，金額為多少？根據(jù)上行辦法，該個(gè)人出租房屋應(yīng)征收的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、印花稅和土地使用稅合并按5%的綜合征收率計(jì)征，5*5%=0.25（萬元）。
常見問題解答
1、我單位對(duì)廠房給水設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，需要經(jīng)常更換密封閥門，密封閥門單位價(jià)值高，但易損壞需要四個(gè)月更換一次。請(qǐng)問更換頻繁的密封閥門是否需要計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2005]173號(hào)）第二條的規(guī)定，對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。
因此，頻繁更換的密封閥門，不再計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。
2、企業(yè)為解決下崗職工的生活問題，倚廠區(qū)圍墻搭建一排違章門面房無償提供給下崗職工經(jīng)營使用，此違章建筑是否屬于房產(chǎn)稅征稅范圍？
答：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號(hào)）的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。
因此，對(duì)違章建筑屬于產(chǎn)權(quán)未確定范圍，房產(chǎn)稅由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。
3、公園將自用辦公用房出租給外單位，作為餐廳經(jīng)營，取得的租金是否免征房產(chǎn)稅？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（ [88]國稅地字第015號(hào)）的規(guī)定，公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。
因此，公園出租的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法從租征收房產(chǎn)稅。
4、企業(yè)出租空置房屋給其人使用，租賃合同明確：承租期為5年，承租人自行對(duì)所租房產(chǎn)進(jìn)行修繕，修繕費(fèi)用由出租方承擔(dān)，承租人先行的墊付修繕費(fèi)用直接抵交第一年的房屋租金。請(qǐng)問：第一年出租方未取得租金是否需要繳納房產(chǎn)稅？
答:根據(jù)《江蘇省稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》、《關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》的通知》（蘇稅三[86]31號(hào)）的規(guī)定，承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費(fèi)抵交房產(chǎn)租金，仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定交納房產(chǎn)稅。所以出租方應(yīng)該依照稅法的規(guī)定從租繳納房產(chǎn)稅。
5、我公司通過拍賣取得一塊工業(yè)用地，自行建造辦公樓和廠房，會(huì)計(jì)核算時(shí)將土地使用權(quán)單獨(dú)作為無形資產(chǎn)進(jìn)行管理，請(qǐng)問繳納房產(chǎn)稅時(shí)如何確認(rèn)房產(chǎn)原值？
答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）的規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。
新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。即企業(yè)購買或自行開發(fā)的房地產(chǎn)成本不包括其土地使用權(quán)。
《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定：購入的土地使用權(quán)，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實(shí)際支付的價(jià)款作為實(shí)際成本，并作為無形資產(chǎn)核算，待該項(xiàng)土地開發(fā)時(shí)再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)的在建工程。
《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。
因此，執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的企業(yè)，其土地價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅；執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，其土地價(jià)值不計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
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