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1.2014年完善公轉商補息貸款政策的背景
2.什么是公轉商補息貸款？
3.公轉商補息貸款有什么特點？
4.職工辦理公轉商補息貸款后，如何享受公積金貸款優(yōu)惠？
5.如遇人民銀行調整貸款利率，公積金中心如何進行貼息？
6.公轉商補息貸款逾期后是否享受貼息？
7.公轉商補息貸款是否可以辦理組合貸款?如何操作？
8.辦理公轉商補息貸款需要哪些材料？
9.辦理公轉商補息貸款的程序？
10.公轉商補息貸款的辦理地點？
11.案例
1.2014年完善公轉商補息貸款政策的背景
2013年以來，住房公積金貸款申請量不斷增長，住房公積金貸款資金供求矛盾日趨突出。2013年末全市住房公積金貸款輪候金額突破10億元(職工貸款輪候是指當住房公積金資金供不應求，不能同時滿足所有購房職工住房公積金貸款需求時，采取由職工按申請先后順序排隊輪候，公積金中心按資金供應狀況依次發(fā)放貸款的方式)，期房貸款輪候周期超過了4個月，二手房貸款輪候時間一般在辦妥抵押登記后2個月。
為保障職工貸款資金供應，經常州市住房公積金管委會批準，中心在對2009年公轉商補息貸款實施方案進行完善的基礎上，于2013年8月1日重新啟動公轉商補息貸款業(yè)務。但是受房地產宏觀調控政策影響，未充分發(fā)揮作用，截止2014年4月，常州市公積金個貸率仍然連續(xù)9個月高于95%。
考慮到常州市住房公積金資金運作緊張的局面短期內不會有明顯的改善。為進一步緩解資金供不應求的矛盾，促進住房保障，經常州市住房公積金管委會批準，進一步改進和完善公轉商補息貸款政策：一方面堅持差異化信貸政策，嚴格貫徹差異化住房信貸政策，限制投資和投機性貸款購房，僅允許符合首套商業(yè)性個人住房貸款要求的借款人申請公轉商補息貸款。另一方面提升對于借款人的政策吸引力，公轉商補息貸最高貸款額度為60萬元。借款人中僅一人符合貸款條件的，最高貸款額度為30萬元，可貸款額度為按主借款人及符合貸款條件的共同借款人住房公積金存儲余額之和的20倍。新政策將自2014年5月19日起實施。
2.什么是公轉商補息貸款？
公轉商補息貸款是指常州市住房公積金管理中心（以下簡稱“中心”）與承辦銀行合作，在住房公積金資金供不應求時，對符合住房公積金貸款條件的借款人，經中心和承辦銀行雙方審批同意，由承辦銀行發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，因商業(yè)性個人住房貸款利率高于住房公積金貸款利率產生的利息差由中心給借款人補貼的貸款方式。通過公轉商補息貸款，借款人實際上可提前獲得低利率貸款資金支持其購房。
3.公轉商補息貸款有什么特點？
（1）公轉商貸款條件、期限、申請方式、還貸方式、擔保方式均與住房公積金貸款一致，公轉商貸款可貸額度可能高于住房公積金貸款
公轉商補息貸最高貸款額度為60萬元。借款人中僅一人符合貸款條件的，最高貸款額度為30萬元；無論借款人是否有過住房公積金貸款或提取記錄，可貸款額度放寬至按主借款人及符合貸款條件的共同借款人住房公積金存儲余額之和的20倍計算；申請的貸款額度不能滿足借款人需要時，均可以申請組合貸款；可以辦理逐月提取公積金還貸、部分轉賬提取公積金還貸等業(yè)務，統(tǒng)一采用擔保公司置業(yè)擔保模式。
（2）借款人自愿選擇，一站式辦結，縮短輪候周期
借款人自由選擇住房公積金貸款輪候或公轉商補息貸款；公轉商補息貸款與公積金貸款一樣實行一站式辦理；選擇公轉商補息貸款的職工不參與公積金貸款輪候一般在貸款銀行審核通過后二十個工作日內放款；已簽訂借款合同的住房公積金貸款不再轉為公轉商補息貸款。
（3）中心補貼利息差，記入貸款記錄
主借款人應符合首套房商業(yè)性個人住房貸款要求，首付比例不低于30%，按同期公積金貸款基準利率和商業(yè)性個人住房貸款實際利率計算補貼利息差額，公積金中心按約定逐月補貼商業(yè)性住房貸款與公積金貸款的利息差；辦理公轉商貸款同時記入主借款人的商業(yè)性住房貸款記錄和公積金貸款記錄，記入產權共有人及其配偶的公積金貸款記錄。
4.職工辦理公轉商補息貸款后，如何享受公積金貸款優(yōu)惠？
職工辦理公轉商補息貸款后，公積金中心對借款人逐月補貼利息差。公積金中心于借款人正常償還貸款的次月對借款人進行補貼，貼息金額為因住房公積金貸款利率與商業(yè)性住房貸款利率不同產生的貸款利息差，補貼資金通過商業(yè)銀行劃入借款人還款賬戶。
月貼息額的計算公式為：
月貼息額=當月實還正常利息額*（商業(yè)貸款實際利率-公積金貸款利率）/商業(yè)貸款實際利率
5.如遇人民銀行調整貸款利率，公積金中心如何進行貼息？
在借款期內如遇中國人民銀行調整貸款利率，貸款利率于次年的1月1日作相應調整。公積金中心根據(jù)調整后的住房公積金貸款利率和商業(yè)性住房貸款優(yōu)惠利率重新計算月利率差，按新利率差進行貼息。調整當月按新利率差執(zhí)行，不分段執(zhí)行。
6.公轉商補息貸款逾期后是否享受貼息？
辦理公轉商補息貸款后，職工應按時償還貸款本息。貸款逾期后，如借款人在不超過90天內及時歸還的，對支付的正常利息公積金中心仍予以補貼，對借款人因逾期還款所支付的復利、罰息部分公積金中心則不予補貼。
另外，借款人出現(xiàn)下列情形之一的，公積金中心有權終止為其補貼利息，且終止后不再恢復。
（1）借款人提供虛假材料或隱瞞有關情況騙取“公轉商”貸款的，中心有權終止貼息，并通過法律手段索回已發(fā)生的貼息資金；
（2）借款人本金逾期超過九十天或利息逾期超過九十天仍未歸還的（計算時點為每月月末最后一天）；
（3）借款人收到中心“公轉商”貸款轉回通知后30日內不辦理的；
（4）有關部門確認借款人房屋買賣合同無效或撤銷、解除房屋買賣關系的；
（5）拒絕或阻礙中心、銀行等相關各方對貸款使用情況實施監(jiān)督檢查的。
7.公轉商補息貸款是否可以辦理組合貸款?如何操作？
公積金中心對職工按公轉商補息貸款有關規(guī)定計算的可貸額度進行貼息，對職工貸款需求超過這一額度的，可以辦理公轉商組合貸款。公轉商補息貸款組合貸款的操作與住房公積金組合貸款基本相同，公轉商補息貸款和商業(yè)性住房貸款分別簽訂借款合同。對于組合貸款，公積金中心只對其中公轉商補息貸款補貼利差。
8.辦理公轉商補息貸款需要哪些材料？
1類：商品房期房、商品房現(xiàn)房、經濟適用住房公轉商補息貸款申請材料
(1)身份證件（房屋所有權人和房屋共有權人及其配偶均需提供。原件1份，復印件6份。原件審核，復印件公積金中心、銀行、擔保公司、土地登記中心各留存1份、房產登記中心留存2份（產權證、抵押））
(2)住房公積金儲存卡（繳存住房公積金的借款人均需提供。原件公積金中心審核）
(3)收入證明（統(tǒng)一版本）（原件1份，復印件1份。原件銀行留存，復印件擔保公司留存）
(4)購房合同（原件2份，復印件2份。原件銀行、房產登記中心各留存1份原件，房產登記中心留存2份（產權證、抵押））
(5)購房首付款發(fā)票（原件1份，復印件2份。原件公積金中心和銀行審核，復印件銀行、擔保公司各留存1份）
(6)婚姻關系證明（購房人已婚的，提供結婚證、戶口簿；購房人未婚的，提供本人戶口簿；購房人離異的，提供離婚證、戶口簿（或離婚調解書）；購房人喪偶的，提供配偶死亡證明、戶口簿）（原件1份，復印件3份。原件銀行和擔保公司審核，復印件銀行、房產登記中心、擔保各留存1份）
(7)還貸銀行賬戶（復印件1份。原件銀行審核，復印件銀行留存）
(8)貸款銀行要求提供的其他材料
2類：二手住房公轉商補息貸款申請材料
(1)身份證件（房屋所有權人和房屋共有權人及其配偶均需提供。原件1份，復印件4份。原件審核，復印件公積金中心、銀行、房產登記中心（抵押）、擔保各留存1份）
(2)住房公積金儲存卡（繳存住房公積金的借款人均需提供。原件公積金中心審核）
(3)收入證明（統(tǒng)一版本）（原件1份，復印件1份。原件銀行留存，復印件擔保公司留存）
(4)存量房買賣合同（原件1份，復印件1份。銀行留存1份原件，擔保公司留存1份復印件）
(5)契稅完稅單（原件1份，原件審核后退回。復印件2份，銀行、擔保公司各留存1份復印件）
(6)江蘇省常州市銷售不動產通用發(fā)票（原件1份，原件審核后退回。復印件2份，銀行、擔保公司各留存1份）
(7)婚姻關系證明（購房人已婚的，提供結婚證、戶口簿；購房人未婚的，提供本人戶口簿；購房人離異的，提供離婚證、戶口簿（或離婚調解書）；購房人喪偶的，提供配偶死亡證明、戶口簿）（原件1份，復印件2份。原件銀行和擔保公司審核，復印件銀行、擔保各留存1份）
(8)還貸銀行賬戶（復印件1份。原件銀行審核，復印件銀行留存）
(9)銀行指定評估機構提供的房產評估報告（原件3份，銀行、擔保、房產登記中心留存）
(10)貸款銀行要求提供的其他材料
9.辦理公轉商補息貸款的程序？
（1）借款申請人向中心提出公轉商補息貸款貼息申請。
（2）中心進行審核，對符合條件的，出具《公轉商”貸款貼息申請審批表》。
（3）借款申請人到承辦銀行辦理商業(yè)貸款申請手續(xù)，簽訂商業(yè)貸款借款合同。借款申請人的公轉商補息貸款申請未通過承辦銀行審核的，可退回中心重新辦理住房公積金貸款申請。
（4）辦理擔保手續(xù)，并簽訂《常州市公轉商補息貸款協(xié)議》。
（5）承辦銀行審批通過后，辦理放款手續(xù)。
（6）借款人按月還款。承辦銀行按月將借款人還款數(shù)據(jù)反饋中心。
（7）中心按承辦銀行提供的還款數(shù)據(jù)，于次月對符合貼息條件的借款人進行利息補貼，將貼息資金通過承辦銀行劃入借款人的貸款還款賬戶。
10.公轉商補息貸款的辦理地點？
根據(jù)資金供應緊張程度，公轉商補息貸款業(yè)務目前只在市區(qū)和武進開辦，金壇、溧陽將在上半年完成實施準備，根據(jù)當?shù)厍闆r擇機實施。由于涉及業(yè)務系統(tǒng)軟件開發(fā)，在2014年5月6日-5月18日過渡期間，如果職工需要按照調整后的規(guī)定申請公轉商補息貸款的，可到中心天寧辦事處或武進分中心，經中心審核后辦理預約登記；如果職工選擇按照調整前的規(guī)定辦理公轉商補息貸款的，可直接辦理。過渡期結束后，自5月19日起正式實施公轉商貸款新政策。
公積金中心根據(jù)資金供求狀況，確定公轉商補息貸款實施期間、期限，資金供應緊張緩解時可停止新增公轉商補息貸款，對已放款的公轉商補息貸款按規(guī)定繼續(xù)貼息。
市區(qū)公轉商補息貸款辦理地址和咨詢電話
市公積金中心天寧辦事處：延陵中路21號
（市房地產市場四樓）客服電話 12329
常州市房屋擔保置換有限公司 88127235
工商銀行（市區(qū)） 88123971
農業(yè)銀行（市區(qū)） 88127196
中國銀行（市區(qū)） 88127529
建設銀行（市區(qū)） 88127616
交通銀行（市區(qū)） 88127695
江蘇銀行（市區(qū)） 88128551
江南銀行（市區(qū)） 89995040
郵儲銀行（市區(qū)） 85801091
市區(qū)公轉商補息貸款銀行指定還貸受理點地址和服務電話
工商銀行（市區(qū)） 延陵中路常州房地產市場4樓工行19-22服務窗口 88113971
農業(yè)銀行(市區(qū)）市和平北路19號農行市分行營業(yè)部 88127916
中國銀行(市區(qū)）市和平北路21號中銀大廈二樓 88127529
建設銀行(市區(qū)）延陵中路670號建行二樓大廳 88127616
交通銀行（市區(qū)）常州市新北區(qū)晉陵北路298號公積金新北辦11號窗口 88127695
江蘇銀行（市區(qū)）延陵中路500號216房間 88118033
江南銀行（市區(qū)）常州市和平中路413號505室 89813071
郵儲銀行(市區(qū))懷德中路82號郵儲銀行個貸中心 86673932
11.案例：
小王和小李是夫妻，剛剛生了一個孩子，為了改善家庭居住環(huán)境，于2014年5月購買一套125平米的商品房，總房價100萬元。由于公積金貸款利率低，考慮首付后申請公積金貸款。小王公積金賬戶有2萬元，無公積金貸款或提取記錄。小李公積金賬戶有1萬元，有一次公積金貸款記錄，目前已還清。兩人目前均符合公積金貸款條件。那么小王和小李夫婦選擇申請純公積金貸款還是公轉商貸款呢？
表1小王和小李夫婦貸款選擇情況對比
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申請公積金貸款
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申請公轉商貸款
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首付比例
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第二次住房公積金貸款，首付60%。首付60萬元。
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如果銀行認定為首套商業(yè)性住房貸款，首付30%。首付30萬元。
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利率/利率差
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同期住房公積金貸款利率1.1倍。按20年期公貸計算為年利率4.50%。
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還貸：商業(yè)性住房貸款實際利率。按20年期商貸計算為年利率6.55%。
貼息：同期住房公積金貸款利率與商業(yè)性住房貸款實際利率差
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最高貸款額度
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夫妻雙方50萬元，單人30萬元
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夫妻雙方60萬元，單人30萬元
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可貸倍數(shù)
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貸款額為繳存余額的10倍，30萬元。
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貸款額為繳存余額的20倍，60萬元。
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使用住房公積金逐月還貸
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可以
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可以
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使用住房公積金提前部分轉賬還貸
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可以
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可以
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首月還貸額
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貸款30萬元，20年期，等額本息還貸法，首月還貸1898元
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小王和小李公轉商貸款60萬元，20年期，等額本息還貸法，按商業(yè)性住房貸款實際利率首月還貸4491元，其中利息3275元。
若按同期公積金貸款利率，首月還款3795元，其中利息2250元。
在小王和小李首月正常還貸后，次月初中心將利息的差1025元補貼到小王和小李的還貸銀行賬戶。
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