|
武進(jìn)區(qū)土地資源緊張，供需矛盾突出，同時(shí)，又存在原有存量建設(shè)用地利用水平不高的現(xiàn)象，更有部分土地擅自改變用途，非法獲取利益，再加上集體建設(shè)用地市場(chǎng)不統(tǒng)一，處于自發(fā)的形態(tài)，各鎮(zhèn)、各村有償使用方式不一，標(biāo)準(zhǔn)有高有低。為了深化土地使用制度改革，確保國有土地資產(chǎn)與集體土地資產(chǎn)保值增值，維護(hù)土地市場(chǎng)秩序，規(guī)范集體建設(shè)用地有償使用行為，提高武進(jìn)區(qū)土地節(jié)約集約使用水平，切實(shí)保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，結(jié)合武進(jìn)區(qū)實(shí)際，規(guī)范土地年租金征收工作。
一、國有土地年租金的收取依據(jù)
《省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土管理局等部門關(guān)于對(duì)出租和改變用途的國有劃撥土地收取土地年租金的請(qǐng)示的通知》（蘇政辦發(fā)[1998]50號(hào)）中明確，對(duì)出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金。2003年江蘇省人民政府出臺(tái)《江蘇省國有土地租賃辦法》，進(jìn)一步規(guī)范國有土地租賃方式，明確提出，不符合劃撥用地范圍的存量建設(shè)用地，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理土地租賃、國有土地使用權(quán)出讓等有償使用手續(xù)。
二、集體土地年租金的概念
根據(jù)蘇政辦發(fā)[1998]50號(hào)規(guī)定，集體土地年租金參照出租和改變用途的國有劃撥土地收取土地年租金的辦法執(zhí)行。集體土地年租金不是政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，是集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)與土地使用者簽訂的租賃協(xié)議，以土地所有者身份收取的租金，歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有。
集體土地使用人因未承擔(dān)或全額承擔(dān)土地征用對(duì)上、對(duì)下費(fèi)用而每年向集體經(jīng)濟(jì)組織支付的資金屬征地費(fèi)利息，不屬于集體土地年租金。
三、集體土地年租金的收取依據(jù)
《省政府關(guān)于深化土地使用制度改革若干問題的通知》（蘇政發(fā)[１９９８]１６號(hào)）明確集體建設(shè)用地實(shí)行租賃的有償使用方式。鄉(xiāng)村集體企業(yè)改制為股份合作制企業(yè)或出售的，原使用的集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)采用租賃方式，經(jīng)土地管理部門辦理有關(guān)手續(xù)后，由集體經(jīng)濟(jì)組織將該土地使用權(quán)租賃給改制后的企業(yè)或購買者使用。鄉(xiāng)村集體企業(yè)改制過程中，可以對(duì)土地進(jìn)行長(zhǎng)期租用，分年收取租金。租賃期限可與企業(yè)登記的經(jīng)營年限相銜接。集體土地年租金的收取依據(jù)為集體經(jīng)濟(jì)組織與土地使用人簽訂的租賃協(xié)議。
也就是說，集體企業(yè)改制前，企業(yè)的實(shí)際所有人為集體經(jīng)濟(jì)組織，可以無償使用集體土地資產(chǎn)，改制后，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。
《國土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)〔２００９〕２７號(hào)）中提出“在城鎮(zhèn)工礦建設(shè)規(guī)模范圍外，除宅基地、集體公益事業(yè)建設(shè)用地，凡符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得、并已經(jīng)確權(quán)為經(jīng)營性的集體建設(shè)用地，可采用出讓、轉(zhuǎn)讓等多種方式有償使用和流轉(zhuǎn)”。
根據(jù)武進(jìn)區(qū)實(shí)際，采用租賃這種有償方式。
四、區(qū)政府為什么要統(tǒng)一集體土地年租金的標(biāo)準(zhǔn)
由于歷史原因武進(jìn)區(qū)集體建設(shè)用地使用情況較為復(fù)雜，各地有償使用的標(biāo)準(zhǔn)不一，形式多樣，未能很好地促進(jìn)土地資源的有效配置。為公平企業(yè)用地成本，維護(hù)集體經(jīng)濟(jì)組織利益，區(qū)政府決定根據(jù)國有土地最低保護(hù)價(jià)來確定統(tǒng)一的集體土地年租金的標(biāo)準(zhǔn)。
五、已收取土地年租金的集體建設(shè)用地如何流轉(zhuǎn)
《省政府關(guān)于深化土地使用制度改革若干問題的通知》（蘇政發(fā)[１９９８]１６號(hào)）中規(guī)定，實(shí)行年租金辦法的農(nóng)村集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地不得轉(zhuǎn)租或改變用途，確需轉(zhuǎn)租或改變用途的，由集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地，重新簽訂租賃合同。
也就是說，在新的租賃合同簽訂以前，集體建設(shè)用地不得擅自轉(zhuǎn)讓。
六、土地年租金的收取范圍
《物權(quán)法》規(guī)定：國家實(shí)行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外。也就是說除國家規(guī)定可以劃撥以外，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用，而未辦理出讓或不具備辦理出讓手續(xù)的土地，應(yīng)采取收取年租金的方式實(shí)行有償使用。
?。ㄒ唬﹪凶赓U用地：原有部分采用租賃方式供地的國有土地。
?。ǘ┘w建設(shè)用地：除宅基地、集體公益事業(yè)建設(shè)用地外的所有集體建設(shè)用地。
?。ㄈ┬姓潛芡恋厣蠌氖聽I利性活動(dòng)的土地；經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地要逐步實(shí)行有償使用。
?。ㄋ模┥米愿淖冇猛镜墓I(yè)、倉儲(chǔ)用地；未取得規(guī)劃部門和土地所有權(quán)人同意，違反原土地使用條件約定的，同時(shí)根據(jù)社會(huì)發(fā)展的進(jìn)度，暫不具備收回后重新掛牌出讓的條件的土地。
七、土地年租金的標(biāo)準(zhǔn)制訂
蘇政發(fā)[１９９８]１６號(hào)規(guī)定：年租金一般三年修訂一次，標(biāo)準(zhǔn)可以參考國有土地出讓金加上利息后的年均數(shù)確定?！督K省國有土地租賃辦法》中規(guī)定土地租賃應(yīng)當(dāng)由政府價(jià)格主管部門會(huì)同土地行政主管部門以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格評(píng)估確定土地租金保護(hù)價(jià)。
2007年，國家規(guī)定武進(jìn)區(qū)的工業(yè)用地最低保護(hù)價(jià)為252元/平方米，常州市物價(jià)局2007年批準(zhǔn)的土地年租金標(biāo)準(zhǔn)為14元/平方米，而在2008年起由于耕地占用稅提高標(biāo)準(zhǔn)，武進(jìn)區(qū)實(shí)際工業(yè)用地最低保護(hù)價(jià)已執(zhí)行至282元/平方米，土地年租金標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)相應(yīng)提高。根據(jù)武進(jìn)區(qū)本次土地年租金的定義是為凈收益部分，即是指承租人已付清對(duì)上規(guī)費(fèi)和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用或者征地補(bǔ)償費(fèi)用，需每年向土地所有權(quán)人繳納的土地有償使用部分。經(jīng)營性用地，則是按常州市最新的08年基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行測(cè)算。
按照低標(biāo)準(zhǔn)起步，定期調(diào)整的原則，2010-2011年工業(yè)用地年租金5元/平方米.年；改變用途經(jīng)營性用地（商業(yè)、金融、旅游、娛樂等）的土地年租金按建筑占地面積征收，湖塘鎮(zhèn)范圍、高新區(qū)北區(qū)范圍內(nèi)為80元/平方米.年，西湖街道、牛塘鎮(zhèn)、南夏墅街道范圍內(nèi)為60元/平方米.年，其它區(qū)域按40元/平方米.年。除改變用途外經(jīng)營性用地（商業(yè)、金融、旅游、娛樂等）的土地年租金按實(shí)際使用土地面積征收，湖塘鎮(zhèn)范圍、高新區(qū)北區(qū)范圍內(nèi)為40元/平方米.年，西湖街道、牛塘鎮(zhèn)、南夏墅街道范圍內(nèi)為30元/平方米.年，其它區(qū)域按20元/平方米.年。
八、原租賃合同低于或高于區(qū)政府標(biāo)準(zhǔn)如何執(zhí)行
省政府16號(hào)文規(guī)定：鄉(xiāng)村集體企業(yè)改制涉及的集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)租賃，由集體經(jīng)濟(jì)組織與使用者簽訂土地租賃合同，報(bào)縣（市）土地管理部門審批。對(duì)土地權(quán)屬不清，土地用途不符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的，土地租賃價(jià)格低于最低保護(hù)價(jià)的，土地管理部門不予批準(zhǔn)。高于現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定執(zhí)行。同時(shí)，武進(jìn)區(qū)所有采用租賃方式供地的，所采用的格式文本中，都有每?jī)傻饺暾{(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)的約定。
本次區(qū)政府規(guī)定的集體土地年租金為最低標(biāo)準(zhǔn)，如原租賃合同低于最低標(biāo)準(zhǔn)的，由集體經(jīng)濟(jì)組織與土地使用者重新簽訂合同，或按最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；如租賃合同高于區(qū)政府規(guī)定的，超出部分由集體經(jīng)濟(jì)組織收取或在2011年起統(tǒng)一委托國稅部門征收。
九、土地年租金的分配
根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條 所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。省政府16號(hào)文規(guī)定：農(nóng)村集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)租金收益，歸鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有和使用，主要用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和土地復(fù)墾開發(fā)。
武進(jìn)區(qū)國有土地有償使用收入的分配方式：除去土地成本后的凈收益，先提取失地農(nóng)民保障基金等專項(xiàng)基金后區(qū)鎮(zhèn)二八分成。考慮到辦理失地農(nóng)民保障時(shí)，區(qū)鎮(zhèn)兩級(jí)財(cái)政對(duì)非國有建設(shè)用地部分的失地農(nóng)民也同樣進(jìn)行了補(bǔ)貼。并且主要基礎(chǔ)設(shè)施配套都是由區(qū)鎮(zhèn)兩級(jí)投資完成，因此區(qū)政府統(tǒng)籌一定比例資金補(bǔ)充失地農(nóng)民保障基金和安排征收經(jīng)費(fèi)用，其他資金由鎮(zhèn)政府和集體經(jīng)濟(jì)組織專項(xiàng)用于失地農(nóng)民保障、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
十、改變用途土地在收取土地年租金后土地用途是否變更
法律規(guī)定改變用途必須經(jīng)規(guī)劃部門同意，報(bào)原供地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，方可辦理土地用途變更手續(xù)。本條款所指改變用途主要是針對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自改變用途的，按照《查處土地違法行為立案標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，是一種違法行為。收取土地年租金，只是從客觀情況出發(fā)，收取土地所有權(quán)人應(yīng)得的土地收益。因此改變用途的土地即使在收取土地年租金后，土地用途仍為原批準(zhǔn)用途。以后由于拆遷、征收或是補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，仍按原批準(zhǔn)用途核定成本。
十一、單位拒繳土地年租金如何處理
對(duì)實(shí)際使用拒交土地年租金行為的處理，分為兩種情況，第一種，有租賃合同的，在租賃期限內(nèi)的，按《合同法》等相關(guān)規(guī)定，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。租賃合同到期未簽訂新合同的，則可向法院申請(qǐng)要求實(shí)際占有人按公允價(jià)值繳納租金，并可申請(qǐng)注銷土地證。第二種，未有租賃合同的，屬于非法侵占集體資產(chǎn)。
對(duì)于改變用途拒交的，根據(jù)《土地管理法》八十條，依法收回國有土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款。根據(jù)《土地管理法》第六十五條，不按時(shí)批準(zhǔn)的用途使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)。
掃一掃在手機(jī)打開當(dāng)前頁  |
您當(dāng)前的位置：