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根據(jù)《金壇市市區(qū)存量房交易網(wǎng)上管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）的規(guī)定，市區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的二手房交易，都必須進(jìn)行網(wǎng)上簽約和備案。2013年1月1日起，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，必須攜帶已經(jīng)過(guò)網(wǎng)上備案的買賣合同?，F(xiàn)解讀如下：
●《辦法》出臺(tái)的背景是什么？
近些年，由于在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理中行政手段缺失，造成了存量房交易過(guò)程中的不規(guī)范現(xiàn)象及買賣糾紛不斷增加。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了新一輪的調(diào)控，并特別指出要加強(qiáng)對(duì)中介行業(yè)及存量房市場(chǎng)的監(jiān)管。在此背景下，我市積極貫徹中央政府宏觀調(diào)控精神，根據(jù)國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家人力資源和社會(huì)保障部《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（第8號(hào)令）、住建部關(guān)于“建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管體系，加快開(kāi)通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，構(gòu)建統(tǒng)一的網(wǎng)上簽約、交易過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)登記信息平臺(tái)”的要求和省住建廳對(duì)全省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)整治工作的意見(jiàn)。經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)研，并借鑒周邊城市的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，制定出臺(tái)了《辦法》。
●《辦法》中所稱“存量房”是指哪些房屋？
是指已經(jīng)依法取得房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證的房屋，但不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理初始登記的商品房。
●是不是所有的市區(qū)存量房交易簽約都必須依托該系統(tǒng)開(kāi)展？如果買賣雙方并沒(méi)有委托中介機(jī)構(gòu)也須通過(guò)存量房交易系統(tǒng)簽約嗎？
是的。對(duì)于有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與的存量房交易活動(dòng)，買賣雙方通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)網(wǎng)上簽訂委托合同及買賣合同；對(duì)于交易雙方自行成交的房屋，可選擇具有網(wǎng)簽資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行網(wǎng)上簽約打印買賣合同。但對(duì)于正在中介委托期內(nèi)的房源，不得進(jìn)行自行成交簽約。
●存量房交易網(wǎng)上備案流程是什么？
通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)委托成交的：出售人與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂出售委托合同并備案后發(fā)布出售信息，承購(gòu)人與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂承購(gòu)委托合同并發(fā)布承購(gòu)信息后，出售人與承購(gòu)人在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的撮合下簽訂買賣合同并備案后辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。買賣雙方自行成交的，到具有網(wǎng)簽資格的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)打印買賣合同并備案后辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
●出售或承購(gòu)委托合同網(wǎng)上備案后，供需信息的掛牌期限是多少？
出售或承購(gòu)委托合同網(wǎng)上備案后，相關(guān)供需信息將在網(wǎng)上掛牌，供需信息的掛牌有效期由出售方或承購(gòu)方與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在相應(yīng)的委托合同中約定，但最長(zhǎng)不得超過(guò)90天。
●為什么非自行成交的買賣雙方一定要與中介機(jī)構(gòu)簽委托合同？
主要是為了明確二手房交易各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，一旦發(fā)生糾紛，可以作為維權(quán)的依據(jù)。需要特別提醒的是，市民在機(jī)打紙質(zhì)合同文本上簽字前，一定要仔細(xì)檢查合同中的內(nèi)容是否與協(xié)商的一致。
●實(shí)行網(wǎng)上簽約是否會(huì)給市民在辦理房屋交易時(shí)帶來(lái)不便？
影響不大。實(shí)行網(wǎng)上簽約和備案，賣方與中介機(jī)構(gòu)簽訂房屋出售委托合同后，房屋相關(guān)信息將自動(dòng)發(fā)送至房產(chǎn)登記部門核驗(yàn)，避免不符合出售條件的房屋進(jìn)入市場(chǎng)。
●網(wǎng)上簽訂合同后，需變更或撤銷合同如何處理？
合同當(dāng)事人協(xié)商同意變更或撤銷合同的，到原簽約房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)辦理變更或撤銷手續(xù)。特別需要提醒的是：買賣雙方一定要妥善保管在簽訂合同時(shí)的交易密碼，因?yàn)樵谧兏虺蜂N合同時(shí)需要用到這個(gè)密碼。
●《辦法》實(shí)施后，原有的二手房信息發(fā)布渠道變不變？
不變。目前交易雙方習(xí)慣瀏覽的報(bào)紙和專業(yè)網(wǎng)站仍可發(fā)布二手房信息。
●《辦法》禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在“存量房系統(tǒng)”平臺(tái)上發(fā)布虛假房源信息，如果出現(xiàn)虛假房源信息，如何處置？
經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)其發(fā)布房源信息的真實(shí)有效性負(fù)責(zé)。如果發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)惡意發(fā)布虛假信息，將凍結(jié)其網(wǎng)上發(fā)布信息資格并依法處置。
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