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幾年前,章強(qiáng)強(qiáng)夫婦來(lái)到山東濟(jì)南某置業(yè)公司售樓處,在閱讀了該地產(chǎn)公司發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)尚品燕園項(xiàng)目教育配套問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)和《濟(jì)南市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》樣本,了解到涉案房屋系優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房后,隨即交了首付款,辦理了銀行按揭。 可一年后交房時(shí),開(kāi)發(fā)商承諾的優(yōu)質(zhì)學(xué)校換成了離家較遠(yuǎn)的“非優(yōu)質(zhì)”學(xué)校,這下可氣惱了章強(qiáng)強(qiáng)夫婦。章強(qiáng)強(qiáng)認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商說(shuō)話不算數(shù),說(shuō)好的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房到哪兒去了? 一紙?jiān)V狀,章強(qiáng)強(qiáng)將開(kāi)發(fā)商某置業(yè)公司和發(fā)布《通知》的某地產(chǎn)公司告上了法庭,要求判令被告賠償因?qū)W區(qū)差異導(dǎo)致的房屋差價(jià)1萬(wàn)元。 山東省濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院經(jīng)審理查明,2012年9月,章強(qiáng)強(qiáng)與某置業(yè)公司簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定,出賣(mài)人展示的沙盤(pán)、模型、樣板間、宣傳資料及宣傳廣告等僅作推廣示意,不構(gòu)成任何要約,一切以本合同約定為準(zhǔn),本合同未約定的以交付實(shí)體為準(zhǔn)；買(mǎi)受人在簽訂本合同時(shí)已對(duì)小區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施及所在樓宇的結(jié)構(gòu)布局作充分了解。 另查明,某地產(chǎn)公司發(fā)布的《通知》載明,凡購(gòu)買(mǎi)涉案項(xiàng)目的客戶,在符合入學(xué)條件且實(shí)際交房后,業(yè)主及子女戶籍在項(xiàng)目行政所在地的,均可免擇校費(fèi)享受某小學(xué)、某中學(xué)就近入學(xué)的權(quán)益。后來(lái),濟(jì)南市歷下區(qū)教育局在收到某地產(chǎn)公司遞交的《關(guān)于提前報(bào)請(qǐng)學(xué)區(qū)劃分的咨詢函》后,出具復(fù)函,內(nèi)容包括根據(jù)區(qū)教育局公示的學(xué)區(qū)范圍劃分,涉案房屋小區(qū)已實(shí)際入住業(yè)主適齡子女協(xié)調(diào)至盛福小學(xué)(非《通知》中載明的學(xué)校)就讀。 在此情況下,章強(qiáng)強(qiáng)認(rèn)為某置業(yè)公司、某地產(chǎn)公司的違約行為,不但造成了章強(qiáng)強(qiáng)選擇優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的目的落空,還使小區(qū)房屋因“非優(yōu)質(zhì)”學(xué)區(qū)房市場(chǎng)價(jià)值降低而致其受損,因此索要賠償。 對(duì)此,被告方認(rèn)為,《通知》涉及的內(nèi)容對(duì)本案“商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立”和“房屋價(jià)格的確定”沒(méi)有重大影響,依法不應(yīng)當(dāng)被視為要約,不構(gòu)成本案商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容或約定。承諾中的學(xué)校和目前劃分的學(xué)校相比,沒(méi)有任何證據(jù)能夠證明兩者之間存在教育資源的區(qū)別或差別。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中也沒(méi)有關(guān)于教育配套設(shè)施的約定,所以章強(qiáng)強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。 近日,歷下區(qū)法院對(duì)此案一審后認(rèn)為,在《通知》的有關(guān)學(xué)區(qū)房?jī)?nèi)容并未訂入商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況下,章強(qiáng)強(qiáng)依據(jù)該內(nèi)容主張相關(guān)違約責(zé)任,于法無(wú)據(jù),對(duì)其訴訟請(qǐng)求予以駁回。章強(qiáng)強(qiáng)不服,提起上訴,濟(jì)南市中級(jí)人民法院經(jīng)審理依法判決駁回上訴,維持原判。 商品房宣傳材料大多屬于要約邀請(qǐng)而非要約 ■以案釋法 本案的焦點(diǎn)是《通知》中的承諾是否構(gòu)成合同內(nèi)容。對(duì)此,本案審判長(zhǎng)董浩庭后表示,《通知》中雖然載明“凡購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的客戶,在符合入學(xué)條件且實(shí)際交房后,業(yè)主及子女戶籍在項(xiàng)目行政所在地的,均可免擇校費(fèi)享受相關(guān)學(xué)校的就近入學(xué)權(quán)益”,但該內(nèi)容并未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同中；涉案合同同時(shí)約定,“出賣(mài)人展示的沙盤(pán)、模型、樣板間、宣傳資料及宣傳廣告等僅作推廣示意,不構(gòu)成任何要約,一切以本合同約定為準(zhǔn),本合同未約定的以交付實(shí)體為準(zhǔn)”,故《通知》的上述學(xué)區(qū)內(nèi)容不能視為合同內(nèi)容。 《通知》是項(xiàng)目商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料之一,依法屬于要約邀請(qǐng)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定,“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約……”,該規(guī)定中所稱(chēng)的“房屋及相關(guān)設(shè)施”為“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”,而本案《通知》所稱(chēng)的學(xué)校并不屬于涉案房屋開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi),故本案并不適用該司法解釋的規(guī)定。 因此,在《通知》的有關(guān)學(xué)區(qū)房?jī)?nèi)容并未訂入商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況下,章強(qiáng)強(qiáng)依據(jù)該內(nèi)容主張相關(guān)違約責(zé)任,于法無(wú)據(jù),對(duì)其訴訟請(qǐng)求予以駁回。 掃一掃在手機(jī)打開(kāi)當(dāng)前頁(yè)  |
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