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成都遠(yuǎn)大創(chuàng)新物業(yè)管理有限公司又一次向業(yè)主發(fā)了催告函，其服務(wù)的遠(yuǎn)大林語(yǔ)城小區(qū)內(nèi)一套別墅的業(yè)主5年多欠繳物業(yè)費(fèi)5萬(wàn)多元，產(chǎn)生的“滯納金”則高達(dá)55萬(wàn)余元。 業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)如果沒(méi)有可原諒的情節(jié)，確實(shí)是錯(cuò)誤的，應(yīng)該補(bǔ)交并且進(jìn)行適當(dāng)處罰，甚至列入誠(chéng)信檔案。但現(xiàn)在的問(wèn)題是，5萬(wàn)多元卻在5年后變成了55萬(wàn)？按照物管方解釋：是因?yàn)樵鍪樟恕皽{金”，“滯納金”是按購(gòu)房時(shí)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的，“逾期之日起，按每日1%收取滯納金?！?在這里有兩點(diǎn)需要說(shuō)明：一是把拖欠物業(yè)費(fèi)增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當(dāng)?shù)?，“滯納金”是對(duì)公民依法應(yīng)該履行的金錢給付義務(wù)而沒(méi)有履行增加的處罰，包括依法應(yīng)交的稅款，或者國(guó)家行政機(jī)關(guān)依法收取的罰款。業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)不存在國(guó)家法律和行政處罰的含義，所以不應(yīng)稱為“滯納金”，只應(yīng)該按照合同法稱為違約金。 二是，物業(yè)費(fèi)違約金的合同是否經(jīng)過(guò)合法的程序簽訂？如果只是物業(yè)部門預(yù)先印制的格式條款，新消法第二十六條規(guī)定經(jīng)營(yíng)者不得以不公平格式條款損害消費(fèi)者權(quán)益，盡管雙方有約定，這種按每日1%收取的“滯納金”顯然屬于無(wú)效霸王條款。 那么，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)到底該如何加收違約金呢？《合同法》第一百一十三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！边@就是說(shuō)，違約金是因?yàn)檫`約給對(duì)方造成的損失而已。 業(yè)主拖欠了物業(yè)費(fèi)，給物業(yè)公司造成損失如何評(píng)估？最多能夠加收多少違約金？按照最高人民法院的有關(guān)司法解釋，可參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量逾期付款違約金。按最高人民法院規(guī)定，可在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院對(duì)民間信貸最高利息的規(guī)定，消費(fèi)者違約金的所有賠償不得超過(guò)年息24%的上限。上述物業(yè)費(fèi)由5萬(wàn)變成55萬(wàn)，顯然不符合規(guī)定。 《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”市民遲交某些費(fèi)用，對(duì)企業(yè)的損失應(yīng)該按照相當(dāng)于銀行利息賠償，或者考慮懲罰性，法院可以同意適當(dāng)提高利率標(biāo)準(zhǔn)。如果市民覺(jué)得自己要付的違約金過(guò)高，可以向法院申請(qǐng)調(diào)整違約金的數(shù)額。 這里還有兩個(gè)問(wèn)題：一是對(duì)于物業(yè)部門明顯違法的合同，應(yīng)該提早說(shuō)“不”。例如對(duì)于物業(yè)合同產(chǎn)生的程序，必須經(jīng)過(guò)規(guī)范的程序，而不是由物業(yè)單方面說(shuō)了算，拿格式條款來(lái)讓業(yè)主簽字；二是對(duì)于物業(yè)合同還應(yīng)該進(jìn)行合法性審查，像這種按天加收滯納金的規(guī)定就應(yīng)該及時(shí)取締。 更重要的是，地方政府要通過(guò)立法，填補(bǔ)社會(huì)管理方面的漏洞，例如規(guī)定經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門收取違約金的標(biāo)準(zhǔn)，讓法律明確起來(lái)。江蘇省在這方面的立法就走在了前面。《江蘇省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》規(guī)定，因消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用，公用服務(wù)經(jīng)營(yíng)者加收違約金最高不得超過(guò)消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用的數(shù)額。這樣一來(lái)，服務(wù)部門加收的違約金就和《行政強(qiáng)制法》中“加處罰款或者滯納金的數(shù)額不得超出金錢給付義務(wù)的數(shù)額”的規(guī)定一致起來(lái)了。 社會(huì)公共服務(wù)部門，除了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，還應(yīng)該堅(jiān)持社會(huì)服務(wù)的公益性，不能隨意增加消費(fèi)者的不合理負(fù)擔(dān)。 掃一掃在手機(jī)打開當(dāng)前頁(yè)  |
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