省內(nèi)無錫、南京等城市已相繼取消限購，常州雖不在限購之列，但最近市金融辦、國土局、建設(shè)局、房管局、物價局五部門亦聯(lián)合出臺了“促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的7條意見，重點落在控制經(jīng)營性土地供應(yīng)、改善安置對象生活條件、完善城市功能配套、防范房地產(chǎn)市場風險四個方面。
一直以來，“房價不高、市場穩(wěn)定”都是業(yè)內(nèi)外人士對常州樓市的評價，不過從今年年初開始受大環(huán)境影響，一些有購房需求的市民也進入觀望階段。
此回，在“金九銀十”的時間節(jié)點出臺“常7條”，能否起到提振市場信心的作用，又會對老百姓購房產(chǎn)生怎樣的實際作用，這恐怕是許多人最關(guān)心的話題。對此，克而瑞常州機構(gòu)總經(jīng)理戈文問就指出，縱觀7條指導意見涉及的四個方面，目標指向還是很明確——“開源節(jié)流”。開需求源，節(jié)供應(yīng)流，從而穩(wěn)定市場。對于短期提振市場信心，中長期促進市場健康發(fā)展還是很有意義的。
相關(guān)部門及業(yè)內(nèi)人士就“常7條”具體內(nèi)容進行了深入解讀。
【意見】嚴格控制經(jīng)營性土地供應(yīng)
【解讀】常州房地產(chǎn)市場發(fā)展比較健康，成交情況也相對不錯，上半年住宅銷售量在省內(nèi)排名第三。
盡管如此，與滬寧線上其他城市類似，供應(yīng)量偏大也是近兩年常州樓市需要面對的問題。而解決問題的根本，就在于減少土地供應(yīng)量。
其實早在去年，一二線城市“地王頻現(xiàn)”時，常州土地市場的成交量已開始沉寂，同時也進入“底價時代”。今年1～9月份土地成交更大幅下降，僅一季度稍稍活躍，二、三季度幾乎沒有動靜。
接下來，市國土部門表示，要在市區(qū)范圍內(nèi)嚴格控制住宅類經(jīng)營性用地供應(yīng)總量，提高地塊配套條件。各地要根據(jù)當?shù)貙嶋H情況嚴格調(diào)控各類綜合體用地，有效防止城市綜合體供應(yīng)過量。
確有商住類經(jīng)營性用地要上市的，必須提請市政府會議討論通過。嚴格執(zhí)行經(jīng)營性用地上市前會審制度，且周邊市政、綠化等配套設(shè)施必須同步征收拆遷到位；嚴格執(zhí)行常州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營性用地出讓指導價的規(guī)定，土地出讓價格低于周邊同類土地樓面地價或低于土地最低保護價的，一律不得上市；同時，加強上市地塊周邊的功能性配套建設(shè)，地塊周邊規(guī)劃建設(shè)的大型配套公共設(shè)施，如公園、綠地等，以及功能性配套設(shè)施，如學校、醫(yī)院等，應(yīng)先實施，再出讓地塊。周邊配套齊全的地塊土地出讓底價原則上需高于同類土地樓面地價的20%。
與此同時，還會嚴格經(jīng)營性用地的批后監(jiān)管。凡是因政府及不可抗力等原因造成已出讓經(jīng)營性用地不能按期開竣工的，應(yīng)予以適當延長。需變更開竣工時間的，建設(shè)單位可向國土部門提出申請，變更開竣工時間，原則上每次延期一年，延長期滿經(jīng)市政府批準同意后，可再次延期。
【意見】集體土地拆遷等用周邊現(xiàn)有商品房作為安置房源
【解讀】這幾年，常州市市區(qū)國有土地和集體土地上的征收拆遷工作保持了較大規(guī)模。安置房建設(shè)周期一般要2到3年，很多拆遷家庭不得不選擇暫時在外過渡，居住環(huán)境相對不好，生活也不是很便利。今后用現(xiàn)有的商品房用于拆遷安置，可以有效縮短拆遷家庭的居住困難問題。
據(jù)了解，集體土地拆遷安置遵循就近原則，安排拆遷項目周邊已建成或已開工的商品房作為安置房源，在條件允許情況下，可以安排周邊多個樓盤給拆遷對象選擇。集體土地拆遷安置的相應(yīng)補貼辦法由市區(qū)兩級財政會同各轄區(qū)拆遷安置實施單位具體制定。
此創(chuàng)新方式既符合國家節(jié)約集約利用土地的精神，客觀上也有利于商品房庫存的去化和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的平衡。
【意見】銀行優(yōu)先滿足居民首次購房貸款需求，合理確定首套房貸款利率水平
【解讀】各地放開限購已成大勢所趨之時，限貸何時“解禁”就成了接下來關(guān)注的問題。已有業(yè)內(nèi)人士表達了自己的觀點——單純放松限購對樓市帶來的變化未必會有預期效果，樓市大環(huán)境的改善還需通過控制銀行貸款利率等來解決。
常州市雖提出了合理確定首套房貸款利率水平的意見，但實際上權(quán)限并不在地方政府，且商業(yè)銀行本身對市場也比較敏感，會有自己的判斷。
目前，常州還未放松首套房認定標準，五大行在利率優(yōu)惠上也沒有特別變化。首套房首付30%以上，絕大部分客戶執(zhí)行基準利率。二套房首付60%以上，基準利率上浮10%，認房認貸。
不過，常州市各銀行業(yè)金融機構(gòu),已在優(yōu)先滿足居民家庭首套和改善型住房消費領(lǐng)域的信貸需求，加快貸款審批和發(fā)放速度。上半年常州市個人住房貸款645億元，比年初新增28.7億元，高于全市各項信貸平均增幅0.14%。
接下來，政府部門將積極引導各銀行業(yè)金融機構(gòu)順應(yīng)市場需求變化，及時做好相關(guān)信貸政策的銜接工作。
【意見】對項目銷售價格出現(xiàn)異常變動的房地產(chǎn)企業(yè)建立約談機制
【解讀】房地產(chǎn)業(yè)普遍進入調(diào)整期，隨著房產(chǎn)信貸的緊縮和銷售速度放緩，市場交易風險有所凸顯。個別企業(yè)為快速回籠資金采取激進的營銷策略或采用虛假廣告進行宣傳，導致項目價格劇烈波動，引發(fā)小區(qū)業(yè)主的不滿和市場預期的混亂。像上半年，新北區(qū)也有個別外來品牌樓盤采取激進營銷手段，短時間內(nèi)引起較大輿論關(guān)注，也使一些媒體對常州樓市產(chǎn)生誤讀。
為更好監(jiān)管房價，市物價部門要求開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)項目的成本、市場營銷方案和目前周邊市場行情合理確定備案價格，并第一時間在網(wǎng)上公示。要求開發(fā)企業(yè)銷售時在現(xiàn)場做好明碼標價，一次性公布所有可售房源的銷售價格。在房價出現(xiàn)大幅度波動時，必須重新備案，若開發(fā)企業(yè)不主動重新備案，物價局將對相關(guān)企業(yè)負責人進行約談。
針對當前房地產(chǎn)營銷虛假廣告和價格欺詐現(xiàn)象，物價將加強房地產(chǎn)市場價格檢查力度，以后開發(fā)企業(yè)在進行廣告宣傳時必須如實標明促銷房源的具體信息，如數(shù)量、面積、單價等，避免引起誤解。而對于存在價格欺詐行為的開發(fā)企業(yè)，將堅決予以查處。
【意見】商品房開發(fā)項目預售前，必須進行社會風險評估
【解讀】建了一半的小區(qū)因資金鏈斷裂停工了；到了交房日，開發(fā)商卻突然“蒸發(fā)”……在其他城市，這樣的購房風險時有發(fā)生。所以對業(yè)主來說，政府加強商品房預售管理，也是權(quán)益的保障。
目前，常州商品房預售標準沒有變化，高層建到三分之一、多層建到結(jié)頂時可申領(lǐng)預售證進行銷售。
不過，今后在商品房開發(fā)項目預售之前，各轄區(qū)應(yīng)對開發(fā)項目進行社會穩(wěn)定風險評估并出具評估意見書。開發(fā)企業(yè)向預售管理部門提出預售申請時，應(yīng)同時提供轄區(qū)出具的社會穩(wěn)定風險評估意見書。風險評估的具體內(nèi)容和具體方式由各轄區(qū)結(jié)合本區(qū)實際自行制定。
各轄區(qū)以及商品房預售管理部門會繼續(xù)加強后續(xù)管理，密切關(guān)注項目開發(fā)風險，一旦發(fā)現(xiàn)風險苗頭，將及時采取風險控制措施。掃一掃在手機打開當前頁  |
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