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為規(guī)范全市危房翻建的規(guī)劃管理，消除房屋安全隱患，保障人民生命財產(chǎn)安全，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范性文件的規(guī)定，結(jié)合全市實際，常州市自然資源和規(guī)劃局?jǐn)M定了《常州市危房翻建規(guī)劃管理實施意見（試行）》（征求意見稿），現(xiàn)向社會廣泛征求意見。書面意見或建議可于2024年8月11日之前以郵寄或郵件方式提交。
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附件1：《常州市危房翻建規(guī)劃管理實施意見（試行）》（征求意見稿）
附件2：關(guān)于《常州市危房翻建規(guī)劃管理實施意見（試行）》（征求意見稿）的起草說明
常州市自然資源和規(guī)劃局
2024年7月12日
附件1：
《常州市危房翻建規(guī)劃管理實施意見（試行）》（征求意見稿）
為規(guī)范我市危房翻建的規(guī)劃管理，消除房屋安全隱患，保障人民生命財產(chǎn)安全，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范性文件的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本意見：
一、本意見所稱危房，是指在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的國有土地上，房屋結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或者承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證使用安全，經(jīng)依據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》設(shè)立的法定房屋安全鑒定機構(gòu)或者具有相應(yīng)檢測資質(zhì)或設(shè)計資質(zhì)的房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為C級或D級，且無法置換遷建，必須原地翻建的危險房屋。
本意見適用于住宅類危房（含私人住宅類、單元式住宅類）、商業(yè)服務(wù)業(yè)類危房以及社區(qū)服務(wù)設(shè)施類危房。
二、具有下列情形之一的危房，不適用本規(guī)定：
（一）已納入征收計劃、土地儲備計劃的；
（二）處于地質(zhì)災(zāi)害隱患范圍內(nèi)的；
（三）位于自然保護(hù)地核心保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的；
（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他需要嚴(yán)格控制的情形。
三、危房翻建應(yīng)當(dāng)遵循先規(guī)劃后建設(shè)的原則，有利于節(jié)約資源、保障規(guī)劃實施、提升城市品質(zhì)和改善人居環(huán)境。
四、危房翻建一般應(yīng)當(dāng)按照原址、原面積、原高度進(jìn)行翻建，不得超出其用地范圍。其中，原址是指原房屋建筑外墻所坐落位置；原面積是指原房屋不動產(chǎn)權(quán)屬證書（或規(guī)劃審批文件）記載面積；原高度是指依據(jù)《民用建筑通用規(guī)范》確定的原房屋建筑高度。
增加與相鄰建筑退讓距離、降低建筑高度、減少建筑面積的均視為符合“三原”原則。
五、危房翻建應(yīng)當(dāng)滿足不影響周邊建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)人的合法權(quán)益，確因改善基礎(chǔ)公共設(shè)施和基本生活條件等而增加面積、層數(shù)、高度的，改變屋頂形式以及確需移動房屋原址進(jìn)行翻建的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人同意。
六、危房翻建原則上應(yīng)執(zhí)行現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，當(dāng)條件不具備、執(zhí)行現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范確有困難時，應(yīng)不低于原建造時的標(biāo)準(zhǔn)，在與周邊建筑整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)的前提下，可根據(jù)用地條件，合理整合建筑使用功能，按以下規(guī)定進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計：
（一）私人住宅類危房一般應(yīng)按原產(chǎn)權(quán)登記面積、原占地范圍進(jìn)行翻建，不得增加建筑層數(shù)，不得增加架空空間和停車位等面積；
（二）單元式住宅類危房一般應(yīng)按原址、原面積、原高度和不惡化現(xiàn)狀的原則進(jìn)行翻建，相關(guān)建筑位置、建筑高度、建筑面積可適當(dāng)突破，日照間距、道路退讓等技術(shù)指標(biāo)可在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上適當(dāng)降低；
（三）住宅類危房原住宅單層層高低于江蘇省《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的，單層層高可以適當(dāng)抬高，但不應(yīng)高于省標(biāo)準(zhǔn)；
（四）住宅類危房確因改善基礎(chǔ)公共設(shè)施和保障基本生活需要，可以在其用地范圍內(nèi)適當(dāng)增加面積。其中，廚房使用面積每戶可以增加至4平方米，衛(wèi)生間使用面積每戶可以增加至3平方米，增加面積部分免于繳納土地出讓金；
（五）住宅類危房確有需要，可以改變屋頂形式?！捌礁钠隆钡模ê蠓课蓍芸诟叨炔坏么笥谠课萁ㄖ叨?，屋脊與檐口間垂直距離不得大于2.2米。“坡改平”的，翻建后房屋建筑高度不得大于原房屋檐口高度；
（六）社區(qū)服務(wù)設(shè)施類危房在不突破國土空間規(guī)劃、確保公共利益和安全的前提下，可適當(dāng)放寬相關(guān)技術(shù)指標(biāo)，對建筑使用功能、建筑風(fēng)格、占地范圍進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，并優(yōu)先用于建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老、幼托、醫(yī)療、家政等配套設(shè)施；
（七）單元式住宅類、商業(yè)服務(wù)業(yè)類以及社區(qū)服務(wù)設(shè)施類危房為滿足安全、環(huán)保、無障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，其新增建筑量可不計入容積率。
七、金壇區(qū)局、各分局分別負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)危房翻建的規(guī)劃管理工作，各不動產(chǎn)登記交易中心（分中心）負(fù)責(zé)做好相應(yīng)的不動產(chǎn)登記工作。
八、危房翻建的申請人為不動產(chǎn)所有權(quán)人，涉及多個所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)征得全部所有權(quán)人同意。申請人可以依法委托業(yè)主委員會或其他相關(guān)單位、個人提出申請并組織實施。
九、危房可以以棟為單位申請翻建，也可以以宗地為單位申請翻建。
危房申請翻建前，應(yīng)征得本棟建筑全部所有權(quán)人同意。
具有下列情形之一的，還應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條要求經(jīng)所在宗地內(nèi)規(guī)定比例的業(yè)主同意：
（一）社區(qū)服務(wù)設(shè)施類危房調(diào)整占地范圍的；
（二）增加架空公共空間、公共停車位和按規(guī)劃要求建設(shè)的公共通道等核增面積涉及占用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分的；
（三）因優(yōu)化整合改變原建筑用地位置涉及占用宗地范圍內(nèi)公共用地的。
十、申請人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制翻建項目的建設(shè)工程設(shè)計方案。金壇區(qū)局、各分局、受委托單位應(yīng)當(dāng)在市自然資源和規(guī)劃局官方網(wǎng)站和危險房屋翻建地點醒目處依法對建設(shè)工程設(shè)計方案組織公示，公示時間不少于10日。規(guī)劃許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關(guān)系的，告知申請人、利害關(guān)系人享有要求聽證的權(quán)利。
十一、申請危房翻建的，可由房屋所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)接收、申報申請材料，并出具初審意見。申請危房翻建建設(shè)工程規(guī)劃許可應(yīng)當(dāng)向所在地金壇區(qū)局或各分局提交下列材料：
（一）申請報告和危房翻建申請表；
（二）產(chǎn)權(quán)所有人身份證復(fù)印件，委托辦理的應(yīng)當(dāng)提供書面委托書；
（三）不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料；已設(shè)立抵押權(quán)的危險房屋，應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人同意翻建的書面意見或注銷抵押登記；被依法查封的危險房屋，應(yīng)當(dāng)取得作出查封或限制交易決定的有權(quán)機關(guān)同意翻建的書面意見或注銷查封登記；
（四）經(jīng)依據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》設(shè)立的法定房屋安全鑒定機構(gòu)或者具有相應(yīng)檢測資質(zhì)或設(shè)計資質(zhì)的房屋安全鑒定機構(gòu)出具的《房屋安全鑒定報告》；
（五）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附圖或其他規(guī)劃審批文件；缺失的，應(yīng)當(dāng)提供真實有效的原房屋實測圖，包括總平面圖、各層平面圖及立面圖，其中總平面圖還應(yīng)當(dāng)反映與周邊建筑、道路的間距和退讓關(guān)系；
（六）有資質(zhì)的建筑設(shè)計單位繪制的建設(shè)工程設(shè)計方案；
（七）建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件（私人住宅類危房除外）；
（八）房屋所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村委會（居委會）出具的相關(guān)意見，私人住宅類危房還需提供四鄰意見；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
十二、經(jīng)審查符合條件的，在收到申請材料之日起5個工作日內(nèi)（不含公示時間）核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
開工前，申請人應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的測繪單位進(jìn)行放線，并向金壇區(qū)局、各分局申請建設(shè)工程驗線。
工程竣工后，金壇區(qū)局、各分局依法組織規(guī)劃核實。
十三、工程竣工驗收后，申請人憑原不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料，依法向不動產(chǎn)登記部門申請不動產(chǎn)變更登記。土地性質(zhì)及使用期限維持不變。
十四、金壇區(qū)局、各分局應(yīng)當(dāng)及時將危險房屋翻建的規(guī)劃許可信息向社會公布，在監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)的，及時抄告城市管理行政執(zhí)法部門或所屬鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)。
十五、危險房屋翻建屬于下列特殊情形的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理：
（一）原房屋已倒塌損毀的，按照規(guī)劃審批文件確定其原址、原高度、原面積；規(guī)劃審批文件缺失的，可以綜合不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料、歷史照片、地形圖等檔案資料合理確定；
（二）不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料記載建筑面積與規(guī)劃審批文件批準(zhǔn)建筑面積不一致的，以不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料為準(zhǔn)。
十六、本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的集體土地上危險房屋翻建，可以參照本意見執(zhí)行，另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
十七、溧陽市可參照本意見執(zhí)行。
十八、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目、老城廂范圍內(nèi)既有建筑更新項目，涉及文物保護(hù)單位、不可移動文物或歷史建筑本體及其保護(hù)范圍、建設(shè)控制地帶的，以及歷史文化街區(qū)、歷史文化名鎮(zhèn)、歷史文化名村、中國傳統(tǒng)村落和歷史地段保護(hù)范圍內(nèi)的建筑，參照相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定執(zhí)行。
十九、本意見未涉及的其它類型的危房翻建，參照相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定執(zhí)行。
二十、本意見自印發(fā)之日起施行，《關(guān)于印發(fā)<常州市規(guī)劃局城區(qū)民房危房翻建規(guī)劃管理規(guī)定>的通知》（常規(guī)〔2009〕54號）同時廢止。
附件2：
關(guān)于《常州市危房翻建規(guī)劃管理實施意見（試行）》（征求意見稿）的起草說明
為規(guī)范我市危房翻建的規(guī)劃管理，消除房屋安全隱患，保障人民生命財產(chǎn)安全，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范性文件的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定《常州市危房翻建規(guī)劃管理實施意見（試行）》。
一、制定背景
2022年4?29湖南長沙居民自建房安全事故后，自建房安全得到了社會各界的高度關(guān)注，習(xí)近平總書記對自建房安全工作也作出了重要指示批示。國家有關(guān)部委、江蘇省也多次通知要求堅持人民至上、生命至上，堅持統(tǒng)籌發(fā)展與安全，堅持遠(yuǎn)近結(jié)合、標(biāo)本兼治，全面壓實經(jīng)營性自建房各方安全管理責(zé)任，整治存量隱患，遏制增量隱患，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為，建立健全長效管理機制，切實保障人民群眾生命財產(chǎn)安全和社會大局穩(wěn)定。
《常州市規(guī)劃局中心城區(qū)民房危房修建規(guī)劃管理規(guī)定》（常規(guī)〔2009〕54號）自頒布以來，對規(guī)范我市中心城區(qū)民房的解危消險，保障人民群眾的生命財產(chǎn)安全發(fā)揮了積極重要的作用。隨著近年來城市發(fā)展方式由增量擴張逐漸轉(zhuǎn)為存量更新，大量危房亟待翻建改造，該文件在適用范圍、申請材料、操作流程等方面已無法滿足目前規(guī)劃管理的實踐需要，且我市目前也存在對除民房以外其他類型的危房翻建缺失經(jīng)驗、辦法不足等問題。因此，本意見的出臺，將進(jìn)一步擴大適用區(qū)域與范圍，優(yōu)化審批程序，探索不同類型危房解危新路徑，以更好地服務(wù)我市廣大市場主體和人民群眾對危房改造的需求。
二、主要內(nèi)容
（一）明確了適用范圍
本意見所稱危房，是指在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的國有土地上，房屋結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或者承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證使用安全，經(jīng)依據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》設(shè)立的法定房屋安全鑒定機構(gòu)或者具有相應(yīng)檢測資質(zhì)或設(shè)計資質(zhì)的房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為C級或D級，且無法置換遷建，必須原地翻建的危險房屋。
本意見適用于住宅類危房（含私人住宅類、單元式住宅類）、商業(yè)服務(wù)業(yè)類危房以及社區(qū)服務(wù)設(shè)施類危房。
（二）強調(diào)了“三原”的原則
本意見明確了危房翻建項目需遵守“原址、原面積、原高度”的核心規(guī)則。其中，增加與相鄰建筑退讓距離、降低建筑高度、減少建筑面積的均視為符合“三原”原則。
（三）提供了優(yōu)化調(diào)整路徑
在基本遵循“三原”原則，征得直接利害關(guān)系人同意、滿足安全的大前提下，因地制宜地規(guī)定了不同類型危房的管控規(guī)則和優(yōu)化調(diào)整路徑。
（四）優(yōu)化了審批流程
申請危房翻建的，可由房屋所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)接收、申報申請材料，并出具初審意見。為了充分保障房屋安全，申請人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制翻建項目的建設(shè)工程設(shè)計方案。金壇區(qū)局、各分局應(yīng)當(dāng)對設(shè)計方案予以指導(dǎo)，并組織公示，依法實施規(guī)劃許可、驗線、核實等環(huán)節(jié)。
（五）完善了不動產(chǎn)登記程序
工程竣工驗收后，申請人憑原不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料，依法向不動產(chǎn)登記部門申請不動產(chǎn)變更登記。土地性質(zhì)及使用期限維持不變。
（六）強化了批后監(jiān)督
金壇區(qū)局、各分局應(yīng)當(dāng)及時將危險房屋翻建的規(guī)劃許可信息向社會公布，在監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)的，及時抄告城市管理行政執(zhí)法部門或所屬鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)。
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