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為推進(jìn)科學(xué)立法、民主立法、依法立法，以良法促發(fā)展、保障善治，現(xiàn)將市房管局起草的《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》全文公開征求社會(huì)各界意見，以便進(jìn)一步研究、修改后提請(qǐng)市政府審議發(fā)布。請(qǐng)于2018年4月20日前，通過以下方式提出意見：
1.通過電子郵件方式將意見發(fā)送至電子郵箱：zqyjfk@163.com。
2.通過信函方式將意見寄至：常州市人民政府法制辦公室地方立法處。
常州市人民政府法制辦公室
2018年3月14日
常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例
（征求意見稿）
第一章總則
第一條（立法目的）為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條（適用范圍）本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。
第三條（政府職責(zé)）市、轄市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制；建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制；制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策；鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條（管理體制）物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制。
市住房保障和房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門，對(duì)本市物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
各轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
公安、財(cái)政、建設(shè)、城市管理、物價(jià)、環(huán)保、民政、工商等行政管理部門在物業(yè)管理活動(dòng)中履行相應(yīng)職責(zé)。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，并明確物業(yè)管理專門機(jī)構(gòu)和專職人員。 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)該建立由社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位參與的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及社區(qū)建設(shè)中出現(xiàn)的矛盾和糾紛。
社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，明確專職人員，所需經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算。環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)專職委員由社區(qū)專職工作者擔(dān)任，兼職委員由社區(qū)居（村）民委員會(huì)及居民代表推薦產(chǎn)生。
第五條（發(fā)展理念和機(jī)制）市、轄市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新物業(yè)管理發(fā)展理念，協(xié)調(diào)市場主體共同發(fā)展，倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理，全面開放市場，共享發(fā)展成果；應(yīng)完善公益性和市場化相結(jié)合的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)融入城市基層社會(huì)治理，建立物業(yè)管理工作層級(jí)政府考核機(jī)制。
第六條（行業(yè)自律組織）物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新行業(yè)自律管理方式，建立自律管理制度，服務(wù)企業(yè)發(fā)展，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)會(huì)員權(quán)益，調(diào)解矛盾糾紛，倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)。
第七條（第三方評(píng)估制度）本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。
第二章業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第八條（業(yè)主大會(huì)）一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主總戶數(shù)在一百戶以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)。
第九條（業(yè)主代表大會(huì)）業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。業(yè)主代表一般不少于三十人，五層以上的每幢至少有一名業(yè)主代表。
第十條（首次業(yè)主大會(huì)召開申請(qǐng)和籌備經(jīng)費(fèi)）符合成立首次業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。建設(shè)單位未及時(shí)告知的，十人以上業(yè)主可以公開聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面申請(qǐng)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到資料或申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十一條（業(yè)主大會(huì)籌備組）首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)單位、派出所、社區(qū)居（村）民委員會(huì)派員組成?；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于七日。
籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；
（三）無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)物的行為；
（四）無泄露或者非法使用業(yè)主資料的行為。
除前款規(guī)定條件外，籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后七日內(nèi)移交籌備期間全部資料，籌備組職責(zé)自行終止。
第十二條（分期開發(fā)項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)）劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合法定條件的，可以成立首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第十三條（業(yè)主大會(huì)會(huì)議類型、召開和表決）業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或物業(yè)管理綜合服務(wù)平臺(tái)的形式召開，并應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主參加。采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或其委托的社區(qū)居（村）民委員會(huì)現(xiàn)場監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。
討論的事項(xiàng)需要表決的，按照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的程序、方法和辦法執(zhí)行，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公示。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第十四條（業(yè)主委員會(huì)委員）十名以上業(yè)主可以聯(lián)名推薦一至二名業(yè)主委員會(huì)委員候選人，但同一業(yè)主只能聯(lián)名推薦一次。業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組確定。業(yè)委會(huì)委員選舉方式、資格條件、任期等在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
第十五條（業(yè)主委員會(huì)備案）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案：
（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會(huì)名單；
（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。
轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上述材料后七個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會(huì)持備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。
備案事項(xiàng)發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告?zhèn)浒竼挝唬⒃谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主委員會(huì)在依法向轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案后，應(yīng)當(dāng)向轄市（區(qū)）民政部門備案，領(lǐng)取備案證書，用于開設(shè)基本賬戶。
第十六條（業(yè)主委員會(huì)職責(zé)）業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；
（二）召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用；
（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；
（六）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（七）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實(shí)施；
（八）調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛；
（九）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（十）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十七條（業(yè)主委員會(huì)會(huì)議）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，業(yè)主委員會(huì)委員不得委托其他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽名同意，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章。自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并告知社區(qū)（村）居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄應(yīng)當(dāng)由出席會(huì)議的委員簽字。
第十八條（業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)公布的情況和資料）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共用部位的使用和收益情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第十九條（業(yè)委會(huì)禁止行為）業(yè)主委員會(huì)不得有下列行為：
（一）阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議；
（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；
（三）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；
（四）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人；
（五）未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（六）擅自動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（七）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
第二十條（業(yè)主委員會(huì)換屆）業(yè)主委員會(huì)在其任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的指導(dǎo)。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第二十一條（業(yè)委會(huì)資料移交）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
第二十二條（業(yè)主委員會(huì)重新選舉）業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，拒不改正的，由所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：
（一）不履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的；
（二）違反本條例第十九條規(guī)定，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；
（三）嚴(yán)重影響社區(qū)和諧穩(wěn)定和正常生活秩序，群眾反映較大的。
第二十三條（業(yè)委會(huì)委員禁止行為）業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)委員：
（一）不具有完全民事行為能力；
（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（三）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；
（四）被依法限制人身自由；
（五）違反本條例規(guī)定，失信行為被納入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)二次以上的；
（六）本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系；
（七）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為；
（八）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；
（九）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、電梯使用費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用；
（十）違反有關(guān)房屋出租規(guī)定；
（十一）利用身份在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)謀取不正當(dāng)利益；
（十二）有不良信用記錄情節(jié)嚴(yán)重；
（十三）違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，或者其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形；
（十四）違反物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)被行政處罰。
已擔(dān)任業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)委員的，有前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)情形的，其代表或委員資格自行終止；有前款其他情形之一的，由業(yè)主大會(huì)決定終止其代表或委員資格。
第二十四條（業(yè)主委員會(huì)委員工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼）業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員工作情況按月給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。
業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用使用情況，每年至少向全體業(yè)主公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第二十五條（物業(yè)管理委員會(huì)成立條件）物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；
物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會(huì)履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
（一）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)半年以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的；
（二）首期交付滿兩年尚不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
（三）保障性住房小區(qū)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)。
第二十六條（物業(yè)管理委員會(huì)組成）物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、派出所、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九到十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十七條（物業(yè)管理委員會(huì)備案）物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案材料后七個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。物業(yè)管理委員會(huì)持備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。
物業(yè)管理委員會(huì)在依法備案后，可以向轄市（區(qū)）民政部門備案，領(lǐng)取備案證書，用于開設(shè)基本賬戶。
備案事項(xiàng)發(fā)生變更時(shí)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日十五日內(nèi)書面報(bào)告?zhèn)浒竼挝唬⒃谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第二十八條（物業(yè)管理委員會(huì)履職）物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。
物業(yè)管理委員會(huì)履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，作出決定前，應(yīng)當(dāng)征求全體業(yè)主意見；作出決定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于十五日。
物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
物業(yè)管理委員會(huì)自新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生或者原業(yè)主委員會(huì)恢復(fù)履行職責(zé)之日起自動(dòng)解散，并向新一屆業(yè)主委員會(huì)或原業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料。
第三章前期物業(yè)管理
第二十九條（前期物業(yè)管理責(zé)任）建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)期間物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的直接責(zé)任。物業(yè)出售時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。
前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。
第三十條（物業(yè)保修金）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費(fèi)用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。
物業(yè)保修金實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則，由市物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支。
物業(yè)保修金交存期限為五年。物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；物業(yè)保修金交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期延長至修復(fù)完成。
第三十一條（前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約備案）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約自招投標(biāo)結(jié)束之日起十五日內(nèi)向轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并向物業(yè)買受人明示并予以說明。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。
第三十二條（前期物業(yè)承接查驗(yàn)要求）在物業(yè)交付使用三十日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)，所需費(fèi)用在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的原則。承接查驗(yàn)時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前通知轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）派員到場監(jiān)督。
承接查驗(yàn)過程中，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改；因建設(shè)單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項(xiàng)目存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)拒絕承接該項(xiàng)目，并及時(shí)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接存在安全隱患和工程缺陷等影響物業(yè)項(xiàng)目正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用及法律責(zé)任。
查驗(yàn)合格，符合條件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)確認(rèn)書。
第三十三條（前期物業(yè)管理物業(yè)移交）建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理書面移交手續(xù)，物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)修復(fù)相關(guān)費(fèi)用和賠償責(zé)任。
第三十四條（物業(yè)服務(wù)用房）新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。
前期物業(yè)管理期間依照規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)用房，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務(wù)合同期限，租金或者收益應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)管理的其他需要。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起十五日內(nèi)報(bào)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十五條（前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換）前期物業(yè)管理期間，有下列情況之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的；
物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；
（三）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就新物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等方面征求已銷售房屋總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，方可與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同。
第三十六條（前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整程序）對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、轄市（區(qū)）價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門；
（三）調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門投訴；認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）投訴。
第三十七條（前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出）前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。
第四章物業(yè)服務(wù)與管理
第三十八條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力，并按規(guī)定在承接項(xiàng)目前向項(xiàng)目所在地物業(yè)管理行政主管部門登記報(bào)告。
轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)，為業(yè)主大會(huì)和建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。經(jīng)登記報(bào)告的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)加入物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)。業(yè)主大會(huì)可以通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主代表大會(huì)自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主同意。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及國家、省和本市有關(guān)物業(yè)服務(wù)行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)化服務(wù)，不得降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目。
轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)參與主體信用信息檔案，定期對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目開展專項(xiàng)檢查。
第三十九條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示信息）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；
物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
電梯、消防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營性收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r，電梯運(yùn)行費(fèi)的收支情況；
其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第四十條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)范圍）一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，可以根據(jù)分期開發(fā)情況或不同物業(yè)的使用性質(zhì)提供不同標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。
第四十一條（專項(xiàng)服務(wù)委托）物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)單位承擔(dān)專項(xiàng)作業(yè)和維護(hù)。
電梯、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
第四十二條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接驗(yàn)收）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗(yàn)。
因維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍驅(qū)е孪?、電梯等共有設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第四十三條（物業(yè)服務(wù)收費(fèi)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分項(xiàng)目收費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)包含物業(yè)公共服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物業(yè)管理行政主管部門和市價(jià)格主管部門依法制定。
第四十四條（物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的交納）業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或承租人。業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用已結(jié)清憑證，未出示的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得為其辦理轉(zhuǎn)移登記。業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納，超過六個(gè)月不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法向人民法院提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。已交付的空置房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主按規(guī)定足額交納。
物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。
第四十五條（專業(yè)經(jīng)營單位收費(fèi)管理）供電、供水、供氣、供熱、通訊等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)商業(yè)用戶服務(wù)并收取費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用。
第四十六條（經(jīng)營性收益）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。
經(jīng)營性收益的使用由業(yè)主大會(huì)決定。前期物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)營性收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)名義開設(shè)經(jīng)營性收益賬戶，接受街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督。
經(jīng)營性收益的收支情況應(yīng)當(dāng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營性收益收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)管理行政執(zhí)法部門在查詢物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)的賬戶時(shí)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)成員以個(gè)人名義存儲(chǔ)公共收益等財(cái)產(chǎn)的，可以查詢業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)成員以個(gè)人名義在金融機(jī)構(gòu)的存款，對(duì)其中在金融機(jī)構(gòu)的有關(guān)賬戶或存款需要予以凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)向人民法院提出申請(qǐng)。
第四十七條（收支情況有異議處理）業(yè)主委員會(huì)或十名以上業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。
第四十八條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出）有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域：
（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；
（二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被依法吊銷；
（四）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。
在退出物業(yè)管理項(xiàng)目前，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確具體交接事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)協(xié)調(diào)解決涉及的債權(quán)債務(wù)糾紛，也可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十九條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)應(yīng)履行的義務(wù)）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理退出手續(xù)的同時(shí)，履行下列義務(wù)：
移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù) 期間的財(cái)務(wù)檔案；
撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；
清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；
法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第五十條（物業(yè)糾紛處理）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解，也可以申請(qǐng)仲裁或者依法提起民事訴訟。
第五十一條（應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選?。?nbsp;轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫。
有下列情況之一的，可以由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫選取一家應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)與社區(qū)居（村）民委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同：
（一）合同期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的；
（二）合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，未成立業(yè)主委員會(huì)的；
（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)同意選用應(yīng)急服務(wù)企業(yè)的。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同具體期限由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長至業(yè)主大會(huì)與其選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)參照原物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行。
第五章物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十二條（物業(yè)使用禁止行為）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置；
（二）違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或有關(guān)人均建筑面積、使用功能等規(guī)定出租房屋；
（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀；
（四）損壞或者占用、改建物業(yè)共用部位、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（五）違規(guī)飼養(yǎng)大型犬、烈性犬類、家禽、家畜等；
（六）損毀樹木、綠地；
（七）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
（八）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防通道暢通；
（九）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；
（十）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、震動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)；
（十一）違反規(guī)定停放車輛；
（十二）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
（十三）擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品；
（十四）擅自架設(shè)、私接電線、電纜等；
（十五）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻，制止無效的向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)可以依據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第五十三條（房屋裝飾裝修手續(xù)）業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理手續(xù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先告知住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。未實(shí)行物業(yè)管理的，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)辦理登記手續(xù)。
第五十四條（保修期滿后的維修養(yǎng)護(hù)）物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主自用部位、自用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理由該業(yè)主承擔(dān)，全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，部分共有的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)。
第五十五條（電梯、消防設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造）住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；其更新、改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府可以給予補(bǔ)貼。
建立電梯、消防設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)資金的，電梯、消防設(shè)施設(shè)備的更新和改造優(yōu)先使用電梯、消防設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)資金；未建立電梯、消防設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)資金或者電梯、消防設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)資金不足的，電梯、消防設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，可以納入維修資金列支范圍，但另有規(guī)定的除外。
第六章住宅專項(xiàng)維修資金的管理與使用
第五十六條（維修資金歸集）住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)入住手續(xù)前交存首期維修資金。未按規(guī)定交存首期維修資金的，建設(shè)單位不得將物業(yè)交付業(yè)主。
建設(shè)單位在辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，應(yīng)當(dāng)將已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的物業(yè)首期維修資金先行交存至維修資金專戶。
已竣工驗(yàn)收并達(dá)到交付條件，但不辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)先行交存首期維修資金。
建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收維修資金。本條例施行前，已收取的維修資金應(yīng)當(dāng)退還給業(yè)主，由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交存維修資金。已先行交存維修資金的建設(shè)單位，在物業(yè)售出或者交付時(shí)向業(yè)主收取維修資金，并出具代管機(jī)構(gòu)專用票據(jù)。
建設(shè)單位和業(yè)主在辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記或申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已經(jīng)足額交存維修資金的相關(guān)憑證。未按規(guī)定交存維修資金的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得為其辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記或轉(zhuǎn)移登記。
第五十七條（維修資金公布）維修資金代管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期向社會(huì)公布維修資金年度報(bào)告。
第五十八條（統(tǒng)籌維修資金建立）維修資金增值收益按規(guī)定結(jié)息后的剩余部分，可以建立統(tǒng)籌維修資金，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用，以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人時(shí)的維修、更新和改造。
第五十九條（維修資金使用審核和申請(qǐng)人）維修資金使用實(shí)行程序?qū)徍撕凸こ虒徲?jì)相結(jié)合的管理模式。
維修資金需要使用的，可以由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)提出申請(qǐng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助申請(qǐng)人辦理維修資金使用的相關(guān)手續(xù)。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)做好使用方案溝通解釋、施工過程協(xié)調(diào)監(jiān)管及竣工后的簽證驗(yàn)收等工作。
第六十條（維修資金使用表決）業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定維修資金使用表決方式，可以采取異議表決形式，持反對(duì)意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。
第六十一條（維修資金使用及分?jǐn)偅┳≌灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)維修責(zé)任人按照各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)偅簧婕吧形词鄢龅纳唐纷≌?、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)建筑面積的比例分?jǐn)?；房屋未交存維修資金或者維修資金賬戶余額不足的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偝袚?dān)。有約定的，從其約定。
第六十二條（維修資金應(yīng)急使用）發(fā)生下列危及房屋安全及人身安全情形之一，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造的，申請(qǐng)人可以按相關(guān)規(guī)定組織應(yīng)急維修：
（一）屋面防水損壞造成嚴(yán)重滲水，且出現(xiàn)平屋面粉刷層大面積脫落，或者出現(xiàn)坡屋面基層嚴(yán)重腐朽、瓦面嚴(yán)重破損等情況；
（二）電梯故障危及人身安全，經(jīng)電梯檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)評(píng)估并出具鑒定報(bào)告的；
（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；
（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；
（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；
（六）消防設(shè)施存在重大火災(zāi)隱患，經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)出具整改通知的；
（七）危及房屋安全及人身安全的其他情形。
第七章 信用管理體系
第六十三條（物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)）市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立覆蓋全市物業(yè)服務(wù)參與主體的信用信息系統(tǒng)，轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理參與主體信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。
市物業(yè)管理信用信息納入市社會(huì)公共信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。
第六十四條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理）物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列失信行為的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案和市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)：
（一）未按規(guī)定履行承接查驗(yàn)義務(wù)的；
（二）未按規(guī)定辦理移交手續(xù)，影響正常交接的；
（三）未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的；
（四）泄露業(yè)主信息的；
（五）對(duì)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采用暴力手段打擊報(bào)復(fù)的；
（六）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的；
（七）不履行城市管理社會(huì)責(zé)任的；
（八）受到行政處罰的;
（九）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。
第六十五條（物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有下列失信行為的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案和所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并錄入全市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)：
（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的；
（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的；
（三）擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的；
（四）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；
（五）因管理失職造成人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的；
（六）被價(jià)格行政主管部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未改正的；
（七）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。
第六十六條（業(yè)委會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)成員信用管理）業(yè)主委員會(huì)委員有下列失信行為的，應(yīng)當(dāng)錄入個(gè)人信用檔案和全市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)：
（一）未按規(guī)定程序擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；
（二）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的；
（三）未按規(guī)定程序使用物業(yè)公共收益等經(jīng)費(fèi)，未定期如實(shí)公布經(jīng)費(fèi)收支情況的；
（四）利用委員資格謀取私利的；
（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。
第六十七條（業(yè)主信用管理）業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。
業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)錄入個(gè)人信用檔案和全市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。
第六十八條（信用信息的采集和認(rèn)定）物業(yè)管理區(qū)域失信信息由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）采集，轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行復(fù)核，市物業(yè)管理行政主管部門匯總失信信息。
業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門舉報(bào)相應(yīng)失信行為，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。
物業(yè)管理區(qū)域信用信息管理具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門和市信用信息行政主管部門另行制定。
第八章 監(jiān)督管理
第六十九條（市物業(yè)管理行政主管部門職責(zé)）市住房保障和房產(chǎn)管理部門履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)政策研究、建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。
（二）指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督各轄市（區(qū)）開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作；
（三）指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，指導(dǎo)、規(guī)范物業(yè)管理市場行為、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理；
（四）統(tǒng)籌全市住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作，負(fù)責(zé)對(duì)維修資金的歸集、核算、撥付，對(duì)維修資金的使用進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和考核；
（五）配合物價(jià)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施監(jiān)管；
（六）建立全市物業(yè)管理綜合服務(wù)平臺(tái)和物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)；
（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十條（市、轄市（區(qū)）人民政府職責(zé)）市、轄市（區(qū)）人民政府履行下列職責(zé)：
（一）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）明確物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，落實(shí)工作人員和工作經(jīng)費(fèi)；
（二）負(fù)責(zé)設(shè)立物業(yè)管理區(qū)域管理保障資金，專項(xiàng)用于扶持老住宅小區(qū)的基礎(chǔ)管理及物業(yè)管理；
（三）建立物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制和長效管理機(jī)制，建立物業(yè)管理工作會(huì)議制度，及時(shí)處理重大矛盾和糾紛；
（四）牽頭組織有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為開展集中整治；
（五）負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用的受理、審核、協(xié)調(diào)等日常管理工作；
（六）督促轄區(qū)有關(guān)部門依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問題；
（七）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)新建物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導(dǎo)與監(jiān)督，做好物業(yè)承接查驗(yàn)的管理與監(jiān)督；
（八）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案；
（九）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)合同、項(xiàng)目承接查驗(yàn)備案；
（十）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)老住宅小區(qū)整治及轉(zhuǎn)入物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督工作，配合做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)籌建、換屆及日常工作的指導(dǎo)與監(jiān)督；
（十一）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十一條（街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）職責(zé)）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行下列職責(zé)：
（一）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；
（二）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，設(shè)立并公開投訴電話、投訴點(diǎn)，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區(qū)公共服務(wù)體系；
（三）指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛；
（四）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)的籌建、換屆等相關(guān)工作，建立業(yè)主信用檔案；
（五）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)參與主體信用信息的采集，業(yè)主滿意度調(diào)查；建立由社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的工作會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理和長效機(jī)制；
（六）責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)委員會(huì)的違法決定；
（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十二條（社區(qū)居（村）民委員會(huì)職責(zé)）社區(qū)居（村）民委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)協(xié)助和配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)的工作，及時(shí)協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛；
（二）參與住宅專項(xiàng)維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三合一”管理服務(wù)模式；
（三）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十三條（環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)）環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）宣傳物業(yè)管理及環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)、規(guī)章制度，監(jiān)督改善社區(qū)環(huán)境；
（二）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)選聘、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大事項(xiàng)，督促業(yè)主委員會(huì)公布本條例第十八條規(guī)定的情況和資料；
（三）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履約，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示本條例第三十九條規(guī)定的情況和資料；通報(bào)違法違規(guī)問題、開展自治管理約談，依法維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十四條（相關(guān)部門職責(zé)）市、轄市（區(qū)）相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)的下列工作：
公安部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，依法查處擅自刻制業(yè)主自治組織印章、干擾召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議和選舉業(yè)主委員會(huì)的行為；指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放，配合做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊道路停車泊位設(shè)置工作，參與物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)的汽車停車矛盾和糾紛的處理；負(fù)責(zé)公共秩序維護(hù)；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)情況實(shí)施監(jiān)督檢查，督促落實(shí)消防安全責(zé)任，及時(shí)查處損壞（停用）消防設(shè)施和占用（堵塞）消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規(guī)的行為；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安防設(shè)施依法實(shí)施監(jiān)督管理。負(fù)責(zé)治安、養(yǎng)犬、車輛停放等監(jiān)督檢查；
建設(shè)部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公建配套設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理工作，在土地出讓前依據(jù)規(guī)劃條件明確公建配套設(shè)施的建設(shè)要求，在項(xiàng)目建設(shè)過程中和交付使用前監(jiān)督公建配套設(shè)施的落實(shí)情況；負(fù)責(zé)商品房交付使用監(jiān)管工作，依法規(guī)范商品房交付使用行為；負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位及時(shí)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交付后保修期內(nèi)的房屋及設(shè)施設(shè)備的相關(guān)保修；負(fù)責(zé)查處違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或有關(guān)人均建筑面積、使用功能等規(guī)定出租房屋的行為；
城管部門負(fù)責(zé)依法查處損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，在非承重外墻上開門（窗）、破壞房屋外立面等違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為；對(duì)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社會(huì)生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進(jìn)行查處；依法查處無照經(jīng)營的流動(dòng)攤販以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施等違法違規(guī)行為；加強(qiáng)對(duì)未實(shí)行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施的管理；參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)前期規(guī)劃論證；
物價(jià)部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為，及時(shí)查處物業(yè)管理中的收費(fèi)及價(jià)格違法行為；
環(huán)保部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項(xiàng)目依法進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批和環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收，對(duì)污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理；對(duì)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放的污水、廢氣、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等涉及環(huán)保的投訴和糾紛進(jìn)行調(diào)查處理，對(duì)違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處；
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助歸集專項(xiàng)維修資金工作；在辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記或轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)出讓人住宅專項(xiàng)維修資金及物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用已結(jié)清憑證；
其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理及監(jiān)督活動(dòng)中履行各自職責(zé)。
第九章 法律責(zé)任
第七十五條（援引規(guī)定和相對(duì)集中行政處罰）違反本條例的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，依照有關(guān)規(guī)定處理；沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
第七十六條（建設(shè)單位的責(zé)任）建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由轄市（區(qū)）城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
(一)違反本條例第十條第一款規(guī)定，未向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)告并在物業(yè)管理區(qū)域公告的，處五萬元以下的罰款；
（二）違反本條例第十條第一款規(guī)定，未向業(yè)主大會(huì)籌備組提供相關(guān)文件資料的，處五萬元以下的罰款；
（三）違反本條例第十條第二款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（四）違反本條例第三十條第一款、第三款規(guī)定，未按照要求交存、補(bǔ)足物業(yè)保修金的，處二十萬以上三十萬以下的罰款；
（五）違反本條例第三十四條規(guī)定，未提供物業(yè)服務(wù)用房的，逾期不按規(guī)定提供的，責(zé)令向業(yè)主大會(huì)交納相應(yīng)價(jià)款用于解決物業(yè)服務(wù)用房，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款；
（六）違反本條例第五十六條規(guī)定，未按照要求交納住宅專項(xiàng)維修資金的，處應(yīng)交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款。
第七十七條（未按時(shí)成立籌備組的責(zé)任）違反本條例第十條規(guī)定，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）未在規(guī)定期限內(nèi)組織成立業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)的，由轄市（區(qū)）人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。
第七十八條（業(yè)委會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)的責(zé)任）業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的委員承擔(dān)民事責(zé)任。
業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)違反法律法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的，由有關(guān)部門依法追究責(zé)任。
第七十九條（業(yè)委會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)委員的責(zé)任）業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)委員違反本條例規(guī)定，按下列規(guī)定處理：
（一）業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)違反本條例第十八條規(guī)定，未按規(guī)定將相關(guān)費(fèi)用的使用情況公示的，由轄市（區(qū)）城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)委員處五千元罰款；
（二）違反本條例第十九條第（一）、（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、轄（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門或其他行政主管部門、司法機(jī)關(guān)查實(shí)的，記入應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)委員的個(gè)人信用信息檔案，并承擔(dān)相應(yīng)民事或刑事責(zé)任；
（三）違反本條例第十九條第（二）、（五）、（六）項(xiàng)規(guī)定，由轄（市）區(qū)城市管理綜合執(zhí)法部門對(duì)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)委員處五千元罰款。給業(yè)主造成損害的，由應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)賠償責(zé)任；
（四）違反本條例第二十三條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)委員索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者其他行政主管部門、司法機(jī)關(guān)查實(shí)的，由業(yè)主大會(huì)或街道辦事處依（鎮(zhèn)人民政府）照條例規(guī)定處理并報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案；市物業(yè)管理行政主管部門將該違法行為記入信用信息檔案；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理；
（五）違反本條例第二十一條規(guī)定，未將印章、檔案等有關(guān)資料、財(cái)物按時(shí)移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)的，由轄市（區(qū)）城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元罰款。
第八十條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由轄市（區(qū)）城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
（一）違反本條例第三十一條規(guī)定，未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；
（二）違反本條例第三十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)未按規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)的，處五萬元以上十萬元以下的罰款；
（三）違反本條例第三十四條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)服務(wù)用房的租賃合同按規(guī)定備案的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；
（四）違反本條例第三十八條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目的，處三萬元以上十萬元以下的罰款；
（五）違反本條例第三十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公示相關(guān)信息的，處三萬元以上十萬元以下的罰款；
（六）違反本條例第四十六條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的經(jīng)營性收益未單獨(dú)列賬的，處三萬元以上十萬元以下的罰款；
（七）違反本條例第四十八條規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)退出的，處五萬元以上三十萬元以下的罰款；
（八）違反本條例第五十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的，處一千元以上一萬元以下的罰款。
第八十一條（擅自收取住宅專項(xiàng)維修資金的責(zé)任）違反本條例第五十六條第四款規(guī)定，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自收取住宅專項(xiàng)維修資金的，由轄市（區(qū)）城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期整改，并處收取維修資金總額一倍的罰款。
第八十二條（對(duì)業(yè)委會(huì)未按規(guī)定使用經(jīng)營性收益的罰則）業(yè)主委員會(huì)違反本條例第四十六條，未按規(guī)定將維修、更新、改造項(xiàng)目實(shí)施方案在小區(qū)公示并征求業(yè)主意見的，由轄市（區(qū)）城市管理綜合執(zhí)法部門對(duì)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會(huì)委員處五千元罰款；未按規(guī)定組織業(yè)主代表參與監(jiān)督的，由轄市（區(qū)）城市管理綜合執(zhí)法部門對(duì)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會(huì)委員處五千元罰款；未按規(guī)定委托審計(jì)、招投標(biāo)、監(jiān)理的，由轄市（區(qū)）城市管理綜合執(zhí)法部門對(duì)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會(huì)委員處五千元以上三萬元以下罰款；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將該違法行為錄入信用信息檔案。
第八十三條（違反禁止性規(guī)定的責(zé)任）業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第五十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)的，由轄市（區(qū)）城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，并對(duì)個(gè)人并處五千元以上一萬元以下罰款，對(duì)單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第八十四條（未辦理住宅裝飾裝修手續(xù)的責(zé)任）違反本條例第五十三條，業(yè)主或物業(yè)使用人未按規(guī)定辦理房屋裝飾裝修登記手續(xù)的，由轄市（區(qū)）城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期整改，并處五千元以上一萬元以下的罰款。
第八十五條（第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假報(bào)告的責(zé)任）物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)違反本條例規(guī)定，出具的報(bào)告具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的，由轄市（區(qū)）城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處三萬元以上五萬元以下罰款，予以公示；造成當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八十六條（阻礙執(zhí)行公務(wù)的責(zé)任）拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員和城市管理綜合執(zhí)法部門執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依法處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第八十七條（國家機(jī)關(guān)工作人員責(zé)任）各級(jí)政府、各職能部門工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第十章 附則
第八十八條（概念解釋）本條例中有關(guān)用語的含義：
（一）業(yè)主：房屋的所有權(quán)人。
（二）業(yè)主大會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
（三）業(yè)主委員會(huì)：由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主監(jiān)督。
（四）物業(yè)管理委員會(huì)：由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。
（五）住宅專項(xiàng)維修資金：專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
（六）物業(yè)：各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。
（七）物業(yè)管理：業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
（八）前期物業(yè)管理：業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行物業(yè)管理。
（九）環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)：由社區(qū)專職工作者和社區(qū)居（村）民委員會(huì)及居民代表組成，督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。
第八十九條（參照?qǐng)?zhí)行）非住宅物業(yè)的管理或業(yè)主委托其他管理人管理物業(yè)的，可以參照本條例執(zhí)行。
第九十條（生效時(shí)間）本條例自 年月 日起施行。常州市人民政府2013年7月15日發(fā)布的《常州市物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
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