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為進一步增加制定規(guī)范性文件的透明度，提高辦文質(zhì)量，現(xiàn)將市住建局起草的《常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法（征求意見稿）》及說明全文公開征求社會各界意見，以便進一步研究、修改后提請市政府審議發(fā)布。歡迎有關(guān)單位和社會各界人士在2023年12月1日前，以郵寄、傳真或者電子郵件等方式提出寶貴意見建議。感謝您的參與和支持！
通信地址：常州市龍城大道1280號2號樓B座四樓常州市住建局物業(yè)管理處
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附件：
1.《常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法》（征求意見稿）
2.關(guān)于《常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法》的起草說明
常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2023年11月2日
附件1
常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法
（征求意見稿）
第一章 總 則
第一條（立法目的和依據(jù)） 為規(guī)范住宅物業(yè)承接查驗行為，維護業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市住宅物業(yè)管理條例》《物業(yè)承接查驗辦法》等法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條（適用范圍和法律術(shù)語） 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)承接查驗活動，適用本辦法。
本辦法所稱住宅物業(yè)承接查驗，包括新建住宅物業(yè)的承接查驗與物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的住宅物業(yè)承接查驗的承接查驗。
新建住宅物業(yè)的承接查驗是指承接新建住宅物業(yè)前，前期物業(yè)服務企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。
物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的住宅物業(yè)承接查驗是指在住宅物業(yè)管理機構(gòu)更迭時，發(fā)生的住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動（以下簡稱“原有住宅物業(yè)的承接查驗”）。
第三條（職責分工） 市物業(yè)管理行政主管部門負責指導和監(jiān)督全市住宅物業(yè)承接查驗工作。
轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門具體負責轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)承接查驗工作的指導監(jiān)督和備案管理。
各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)承接查驗工作的具體實施與整改，負責承接查驗行為的投訴處理等工作。
其他相關(guān)行政職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照各自工作職責，協(xié)助做好住宅物業(yè)承接查驗的銜接工作。
市物業(yè)管理協(xié)會負責建立住宅物業(yè)承接查驗專家?guī)欤瑸樽≌飿I(yè)承接查驗專家提供技術(shù)指導服務，組織業(yè)務培訓工作。
第四條（基本原則） 住宅物業(yè)承接查驗應當本著誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明、依法有序以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則進行。
第五條（參與竣工驗收） 物業(yè)服務企業(yè)應當參與住宅物業(yè)竣工驗收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)服務的建議，為實施住宅物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。
第六條（第三方機構(gòu)等主體參與） 鼓勵業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)等聘請第三方機構(gòu)或從物業(yè)承接查驗專家?guī)斐槿＜遥瑓f(xié)助進行住宅物業(yè)承接查驗工作。
第三方機構(gòu)或物業(yè)承接查驗專家應當遵循獨立、客觀、公正的原則，依照法律、法規(guī)、相關(guān)技術(shù)規(guī)范和合同約定提供專業(yè)的住宅物業(yè)承接查驗服務，出具的住宅物業(yè)承接查驗報告應當真實、客觀、完整，并對出具的報告負責。
第二章 新建住宅物業(yè)的承接查驗
第七條（查驗授權(quán)）前期物業(yè)服務合同或者臨時管理規(guī)約應當對全體業(yè)主同意授權(quán)前期物業(yè)服務企業(yè)代為查驗住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。
第八條（查驗條件） 新建住宅物業(yè)承接查驗應當具備以下條件：
（一）房屋建筑及共用設(shè)施設(shè)備等單項工程已按批準的規(guī)劃設(shè)計方案和有關(guān)專業(yè)管理要求全部建成，并通過規(guī)劃主管部門及相關(guān)部門驗收或者核實，滿足使用要求，且查驗資料齊全；
（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位等運行正常、完好，具備交付使用條件；
（三）物業(yè)及配套設(shè)施范圍內(nèi)沒有違章建筑，臨時建（構(gòu)）筑物、施工機具、建筑渣土、裝修工程等已全部拆除、清理完畢，場地道路平整，環(huán)境整潔；
（四）建設(shè)期間臨時設(shè)置的架空電纜、電線、地面裸露的管線等已經(jīng)拆除或者按規(guī)范處理完畢；
（五）房屋幢、戶編號、公共標識等銘牌安裝到位，已經(jīng)有關(guān)部門確認；
（六）其他應當移交的與本項目有關(guān)的資料已經(jīng)準備就緒；
（七）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定的其他條件。
分期開發(fā)建設(shè)的新建住宅物業(yè)，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的住宅物業(yè)分期進行承接查驗。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理項目整體承接查驗手續(xù)。
第九條（查驗時限和費用）為保證新建住宅物業(yè)承接查驗工作順利進行，前期物業(yè)服務企業(yè)提前進場時間一般不得少于三十日。
住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗工作。建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求前期物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。
因新建住宅物業(yè)承接查驗產(chǎn)生的第三方評估費、專家費等相關(guān)費用由建設(shè)單位承擔。
第十條（查驗依據(jù)） 新建住宅物業(yè)承接查驗主要依據(jù)下列文件：
（一）房屋買賣合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）前期物業(yè)服務合同；
（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；
（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；
（六）建設(shè)工程及相關(guān)配套設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。
建設(shè)單位與前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當包含物業(yè)承接查驗事項。前期物業(yè)服務合同就物業(yè)承接查驗標準進行約定；沒有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務企業(yè)可以補充約定；不能達成補充協(xié)議的，按照國家、行業(yè)標準履行；沒有國家、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準執(zhí)行。
第十一條（查驗內(nèi)容） 新建住宅物業(yè)承接查驗主要有以下內(nèi)容：
（一）相關(guān)資料
1.物業(yè)規(guī)劃批準資料、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、景觀、綠化、水系、地下停車庫、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗收資料；
2.共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用、維護保養(yǎng)和使用培訓等技術(shù)資料，包括消防設(shè)施合格證、電梯準用證、機電設(shè)備出廠合格證、設(shè)備使用說明書、設(shè)備安裝、調(diào)試報告和設(shè)備保修卡、保修協(xié)議等資料;
3.供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
4.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
5.業(yè)主購房合同備案范本、業(yè)主清冊和物業(yè)清單；
6.臨時管理規(guī)約；
7.物業(yè)服務用房相關(guān)資料;
8.物業(yè)銷售時公布的物業(yè)管理方案與承諾、前期物業(yè)服務合同；
9.物業(yè)專項維修資金交納證明；
10.物業(yè)承接查驗所必需的其他資料。
（二）共用部位及共用設(shè)施設(shè)備
住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。
共用設(shè)施，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施，一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、公共衛(wèi)生間、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施及物業(yè)服務用房等。
共用設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)備，一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、智能化系統(tǒng)、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線及空調(diào)設(shè)備等。
建設(shè)單位應當依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容。但建設(shè)單位應當將該部分共用設(shè)施設(shè)備的移交情況書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及全體業(yè)主或者部分業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備的供水、供電設(shè)施由前期物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場查驗。
第十二條（查驗程序） 新建住宅物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：
（一）書面通知物業(yè)承接查驗
建設(shè)單位應當在物業(yè)竣工驗收合格、交付使用三十日前以書面形式通知前期物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)承接查驗，同時以書面形式報告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。
（二）組建物業(yè)承接查驗小組
由前期物業(yè)服務企業(yè)和建設(shè)單位各抽調(diào)數(shù)名工程技術(shù)人員（包括土建與安裝專業(yè)）及管理人員組成物業(yè)承接查驗小組，建設(shè)單位亦可指派工程施工總承包單位、主要設(shè)備供貨廠家、工程監(jiān)理單位參加，同時應書面邀請轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）居民委員會、業(yè)主代表參加。建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)可以聘請第三方機構(gòu)協(xié)助開展承接查驗工作，也可以申請從住宅物業(yè)承接查驗專家?guī)熘谐槿＜覅f(xié)助開展承接查驗工作。
（三）確定物業(yè)承接查驗方案
由物業(yè)承接查驗小組確定物業(yè)承接查驗方案，主要包括以下內(nèi)容：
1.承接物業(yè)概況；
2.參加承接查驗的相關(guān)人員名單；
3.查驗內(nèi)容、查驗方法、查驗工作流程和各種查驗記錄表單；
4.檢驗設(shè)備和工具清單；
5.承接查驗的日期、進度安排等。
（四）查驗有關(guān)資料
新建住宅物業(yè)現(xiàn)場查驗二十日前，建設(shè)單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交相關(guān)資料。物業(yè)承接查驗小組依據(jù)物業(yè)承接查驗移交資料清單對開發(fā)建設(shè)單位移交的資料進行查驗，未能全部移交本辦法第十一條第一款所列資料的，建設(shè)單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，原則上最長不超過二十日，分期和分組團開發(fā)建設(shè)項目除外。
（五）現(xiàn)場查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備
綜合運用核對、觀察、使用等方法，逐項對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場查驗，重點查驗配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能?，F(xiàn)場查驗應當形成書面、影像記錄，查驗記錄應當包括查驗項目、查驗時間、查驗內(nèi)容、存在問題、查驗結(jié)論等。物業(yè)承接查驗小組成員共同簽字確認。
（六）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題
現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量、承接查驗資料不符合約定或者規(guī)定的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當書面記錄，并約定處理辦法、整改時限、復驗時間并記錄存檔。建設(shè)單位應當按照承諾及時解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題。
（七）確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議
物業(yè)承接查驗小組確認移交資料和現(xiàn)場查驗的結(jié)果后，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當及時簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限、當事人的權(quán)利義務和違約責任等事項作出約定等事項作出明確約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當作為前期物業(yè)服務合同的附件。
對于不能及時解決的遺留問題由建設(shè)單位和前期物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決方案，并在簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議中明確約定。建設(shè)單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議訂立之日起 30 日內(nèi)或者協(xié)議約定期限內(nèi)妥善解決承接查驗發(fā)現(xiàn)的遺留問題。涉及消防問題同步向消防主管部門書面報備。
（八）辦理物業(yè)交接手續(xù)
建設(shè)單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后十日內(nèi)辦理住宅物業(yè)交接手續(xù)，向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
交接工作應當形成書面記錄，參與交接各方共同簽章確認。交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細、交接時間、交承接方式等內(nèi)容。
（九）備案
前期物業(yè)服務企業(yè)應當自住宅物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案：
1.物業(yè)承接查驗備案表；
2.前期物業(yè)服務合同；
3.臨時管理規(guī)約；
4.物業(yè)承接查驗協(xié)議；
5.建設(shè)單位移交資料清單；
6.查驗記錄；
7.交接記錄；
8.其他與承接查驗有關(guān)的文件。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當在完成物業(yè)承接查驗備案之日起五日內(nèi)，將備案情況書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并將物業(yè)承接查驗結(jié)果以及物業(yè)承接查驗協(xié)議、物業(yè)承接查驗移交資料清單、查驗記錄、交接記錄，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主出入口等顯著位置公告，公告時間不少于三個月。另外，需將物業(yè)承接查驗公告資料同步上傳至物業(yè)管理公共服務平臺（陽光物業(yè)平臺）。
新建住宅物業(yè)交付使用備案不得替代承接查驗，建設(shè)單位應持承接查驗備案證明申請辦理商品房交付使用備案手續(xù)。
第十三條（檔案管理） 前期物業(yè)服務企業(yè)應當將新建住宅物業(yè)承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
新建住宅物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起十日內(nèi)，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)的監(jiān)督確認下，向新選聘物業(yè)服務企業(yè)移交新建住宅物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)移交。未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)保管新建住宅物業(yè)承接查驗檔案。
前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）尚未成立的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管新建住宅物業(yè)承接查驗檔案。
第三章 原有住宅物業(yè)的承接查驗
第十四條（查驗條件） 原有住宅物業(yè)承接查驗應當具備以下條件：
（一）業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)已經(jīng)依法與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并且合同已經(jīng)生效；
（二）原物業(yè)服務合同已經(jīng)解除；
（三）法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的應當具備的其他條件。
第十五條（查驗時限與費用）原有住宅物業(yè)承接查驗應在物業(yè)服務合同生效后十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)會同新選聘物業(yè)服務企業(yè)，與原物業(yè)服務企業(yè)完成承接查驗工作。
因原有住宅物業(yè)承接查驗產(chǎn)生的第三方評估費、專家費等相關(guān)費用，由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)和新選聘物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由新選聘物業(yè)服務企業(yè)承擔。
第十六條（查驗依據(jù)） 原有住宅物業(yè)承接查驗主要依據(jù)下列文件：
（一）物業(yè)服務合同；
（二）管理規(guī)約；
（三）擬移交物業(yè)服務項目的規(guī)劃設(shè)計方案；
（四）原物業(yè)服務企業(yè)依法應當移交的圖紙資料；
（五）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。
第十七條（查驗程序） 原有住宅物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：
（一）業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)與新選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效后三日內(nèi)，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)應當書面通知新選聘物業(yè)服務企業(yè)，由新選聘物業(yè)服務企業(yè)對擬承接的物業(yè)項目進行綜合性的物業(yè)承接查驗，以確認物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)有狀態(tài)；原物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)服務合同生效后五日內(nèi)提供有關(guān)資料。
（二）新選聘物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)、業(yè)主代表等相關(guān)人員成立物業(yè)承接查驗小組，并書面邀請轄區(qū)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會參加。由物業(yè)承接查驗小組確定物業(yè)承接查驗方案。
業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或新選聘物業(yè)服務企業(yè)（含應急物業(yè)服務企業(yè)）可以聘請第三方機構(gòu)開展承接查驗工作，也可以申請從物業(yè)承接查驗專家?guī)熘谐槿＜覅f(xié)助開展物業(yè)承接查驗工作。
（三）物業(yè)承接查驗小組與新選聘物業(yè)服務企業(yè)對原物業(yè)服務企業(yè)提供的資料在五日內(nèi)審核完畢。原物業(yè)服務企業(yè)未能全部移交相關(guān)資料的，應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，原則上最長不超過二十日。由于原物業(yè)服務企業(yè)管理不當?shù)仍蛟斐少Y料遺失的，應給出彌補措施或協(xié)商賠償，物業(yè)承接查驗小組成員共同簽字確認。
（四）物業(yè)承接查驗小組對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進行現(xiàn)場查驗。
（五）物業(yè)承接查驗小組對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應詳細記錄，并界定責任，明確問題解決的時限。對處于質(zhì)保期內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題，由建設(shè)單位負責解決；對原物業(yè)服務企業(yè)管理不當?shù)仍蛟斐傻膯栴}，由原物業(yè)服務企業(yè)負責解決。查驗記錄由物業(yè)承接查驗小組成員共同簽字確認。
（六）原物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)、新選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)承接查驗協(xié)議》。
如承接的物業(yè)項目部分還在質(zhì)保期內(nèi)，建設(shè)單位也應共同簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。
（七）由新選聘物業(yè)服務企業(yè)持《物業(yè)承接查驗協(xié)議》《物業(yè)服務合同》等到物業(yè)所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。并在完成物業(yè)承接查驗備案之日起五日內(nèi)，將備案情況書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并將物業(yè)承接查驗結(jié)果以及物業(yè)承接查驗協(xié)議、物業(yè)承接查驗移交資料清單、查驗記錄、交接記錄，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主出入口等顯著位置公告，公告時間不少于三個月。另外，需將物業(yè)承接查驗公告資料同步上傳至物業(yè)管理公共服務平臺（陽光物業(yè)平臺）。
（八）原物業(yè)服務企業(yè)應當將預收的物業(yè)費、停車費、水電費等相關(guān)費用結(jié)余部分在業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)的見證下轉(zhuǎn)交給新選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第十八條（資料移交） 原有住宅物業(yè)承接查驗時應當移交下列資料：
（一）結(jié)合實際情況參照本辦法第十一條第一款內(nèi)容進行移交除第6、8項以外的資料；
（二）管理規(guī)約；
（三）物業(yè)服務項目檔案資料，包括反映物業(yè)實際情況的圖紙資料和技術(shù)檔案資料，有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用說明、運行情況記錄等技術(shù)資料；
（四）物業(yè)服務收費、停車費等資料，公共能耗分攤辦法及收支情況資料，原物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等所得收益的明細賬目和收支情況；
（五）由業(yè)主交納、原物業(yè)服務企業(yè)代收的電梯運行維護費、公用水電費資料；
（六）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維保協(xié)議；
（七）與物業(yè)服務和物業(yè)經(jīng)營相關(guān)的合同及資料;
（八）承接物業(yè)服務項目時接收的以及管理過程中產(chǎn)生的其他資料；
（九）其他資料。
第十九條（開辦物資移交） 由建設(shè)單位提供開辦費購買的開辦物資歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用和管理。原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當依據(jù)與建設(shè)單位確認的《物業(yè)開辦物資清單》，移交給業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)，也可經(jīng)業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)同意直接移交給新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并辦理移交手續(xù)。
第二十條（檔案管理） 新選聘物業(yè)服務企業(yè)應當將原有住宅物業(yè)承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。原有住宅物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。
第四章 法律責任
第二十一條（交承接方責任） 新建物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定妥善解決承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，造成業(yè)主損失的，應當依法承擔相應的賠償責任。
因為隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應當依法承擔賠償責任。建設(shè)單位對物業(yè)承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題不予整改的，予以通報。
物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當依法承擔相應的賠償責任。
前期物業(yè)服務企業(yè)未盡合理審慎查驗義務，造成業(yè)主損失的，應當依法承擔相應的賠償責任。
物業(yè)服務企業(yè)未將物業(yè)承接查驗結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由物業(yè)所在地轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)不移交有關(guān)物業(yè)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
建設(shè)單位、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，責任方應當共同承擔賠償責任。
第二十二條（第三方機構(gòu)責任） 第三方機構(gòu)在物業(yè)承接查驗活動中弄虛作假、誤導性陳述或者存在重大遺漏，出具的物業(yè)承接查驗報告不符合客觀實際的，由轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下的罰款；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十三條（物業(yè)承接查驗專家、業(yè)主代表責任） 物業(yè)承接查驗專家、業(yè)主代表在物業(yè)承接查驗活動中弄虛作假、誤導性陳述或者存在重大遺漏，沒收違法所得；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十四條（職能部門責任） 物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及其他有關(guān)主管部門的工作人員以及其他受委托從事公務的人員違反本辦法規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附 則
第二十五條（其他管理人適用）其他管理人接受委托，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務的，適用本辦法有關(guān)物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定。
第二十六條（參考適用） 轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定具體實施細則。
第二十七條（施行日期） 本辦法自2023年 月 日起施行。
附件2
關(guān)于《常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法》制定的起草說明
為貫徹落實《中華人民共和國民法典》《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市住宅物業(yè)管理條例》《物業(yè)承接查驗辦法》等法律法規(guī)，進一步規(guī)范住宅物業(yè)承接查驗行為，維護業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，市住建局結(jié)合本市實際，制定了《常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《承接查驗辦法》），現(xiàn)將有關(guān)情況說明如下：
一、制定背景
長期以來，住宅物業(yè)前期遺留質(zhì)量問題對物業(yè)管理行業(yè)造成了十分嚴重的困擾，究其根源，主要是物業(yè)服務企業(yè)在承接住宅物業(yè)時，未對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗，或者承接查驗工作流于形式，從而導致不符合規(guī)劃建設(shè)標準規(guī)范的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備直接投入使用，影響物業(yè)設(shè)施設(shè)備正常運行，損害業(yè)主和物業(yè)使用人利益。
為推進落實《常州市住宅物業(yè)管理條例》“物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗”之規(guī)定，自2022年11月以來，市住建局組織起草《常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法》，按照誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明、依法有序以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則，明確實施住宅物業(yè)承接查驗的條件、依據(jù)、范圍、程序以及監(jiān)督管理。
二、制定依據(jù)
1.《中華人民共和國民法典》；
2.《江蘇省物業(yè)管理條例》（2021修訂版）；
3.《常州市住宅物業(yè)管理條例》（2021修訂版）；
4.《物業(yè)承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）。
三、制定過程
（一）調(diào)研起草階段。2022年1月-2023年7月，市住建局深入各轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政部門、市物業(yè)管理協(xié)會及相關(guān)物業(yè)服務企業(yè)調(diào)研了解物業(yè)承接查驗方面存在的問題以及好的做法。學習了《中華人民共和國民法典》《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市物業(yè)管理條例》以及其他省市有關(guān)物業(yè)承接查驗方面的規(guī)范性文件，在廣泛調(diào)查、深入研究的基礎(chǔ)上完成了《承接查驗辦法》的初稿制定工作。
（二）征求意見階段。2023年8-9月，市住建局先后4次召開專題座談會，聽取各轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政部門、市物業(yè)管理協(xié)會及相關(guān)物業(yè)服務企業(yè)對《承接查驗辦法》初稿的意見和建議。
（三）修改完善階段。2023年10月，市住建局對各轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政部門、市物業(yè)管理協(xié)會及相關(guān)物業(yè)服務企業(yè)提出的意見和建議，市住建局進行統(tǒng)一匯總，逐一分析，認真研究、吸收采納，在此基礎(chǔ)上對《承接查驗辦法》初稿進行完善，形成《承接查驗辦法》（征求意見稿）。
四、主要內(nèi)容
本次制定《承接查驗辦法》的內(nèi)容主要包括：
（一）明確政策適用范圍，解決查驗對象的問題
本辦法所稱住宅物業(yè)承接查驗，不僅包括新建住宅物業(yè)的承接查驗，也包括物業(yè)管理機構(gòu)更迭時住宅物業(yè)的承接查驗（以下簡稱“原有住宅物業(yè)承接查驗”）。（第二條）。
（二）明確屬地責任，解決職責分工的問題
明確屬地責任，市物業(yè)管理行政主管部門負責指導和監(jiān)督全市住宅物業(yè)承接查驗工作。轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門具體負責轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)承接查驗工作的指導監(jiān)督和備案管理。各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)承接查驗工作的具體實施與整改，負責承接查驗行為的投訴處理等工作。其他相關(guān)行政職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照各自工作職責，協(xié)助做好住宅物業(yè)承接查驗的銜接工作。市物業(yè)管理協(xié)會負責建立住宅物業(yè)承接查驗專家?guī)?，為住宅物業(yè)承接查驗專家提供技術(shù)指導服務，組織業(yè)務培訓工作（第三條）。
（三）明確了承接查驗的條件，把好第一道關(guān)口
承接查驗前，物業(yè)必須達到一定的基本條件?！冻薪硬轵炥k法》明確了新建物業(yè)承接查驗必須具備的房屋建筑及共用設(shè)施設(shè)備按要求全部建成、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位運行正常、完好等方面的條件；原有住宅物業(yè)承接查驗應當具備新物業(yè)服務合同已簽訂并生效，原物業(yè)服務合同已經(jīng)解除等條件（第八條、第十四條）。
（四）明確了承接查驗的時限與費用，解決什么時間查、誰付費的問題
為保證新建住宅物業(yè)承接查驗工作順利進行，前期物業(yè)服務企業(yè)提前進場時間一般不得少于三十日。住宅物業(yè)交付使用十五日前，應當完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗工作。因新建住宅物業(yè)承接查驗產(chǎn)生的第三方評估費、專家費等相關(guān)費用由建設(shè)單位承擔（第九條）。
原有住宅物業(yè)承接查驗應在物業(yè)服務合同生效后十五日內(nèi)，完成承接查驗工作。因原有住宅物業(yè)承接查驗產(chǎn)生的第三方評估費、專家費等相關(guān)費用，由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)和新選聘物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由新選聘物業(yè)服務企業(yè)承擔（第十五條）。
（五）明確了承接查驗的主體，解決誰來查的問題
物業(yè)承接查驗由專門組建的承接查驗小組組織實施。
1.新建物業(yè)承接查驗小組由前期物業(yè)服務企業(yè)和建設(shè)單位各抽調(diào)數(shù)名工程技術(shù)人員(包括土建與安裝專業(yè))及管理人員組成。同時應書面邀請轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）居民委員會、業(yè)主代表參加。建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)可以聘請第三方機構(gòu)協(xié)助開展承接查驗工作，也可以申請從住宅物業(yè)承接查驗專家?guī)熘谐槿＜覅f(xié)助開展承接查驗工作（第十二條）。
2.原有住宅物業(yè)承接查驗小組由新選聘物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)、業(yè)主代表等相關(guān)人員組成，并書面邀請轄區(qū)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會參加（第十七條）。
（六）明確了承接查驗的內(nèi)容，解決查什么的問題
物業(yè)承接查驗包括文件資料和現(xiàn)場實物兩個方面的查驗，文件資料的內(nèi)容包括竣工驗收資料、共用設(shè)施設(shè)備清單、維修資金與業(yè)主名冊等前期物業(yè)管理資料?，F(xiàn)場實物的內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能等（第十一條）。
（七）明確了承接查驗的流程、方法和標準，解決怎么查的問題
新建物業(yè)承接查驗流程包括書面通知物業(yè)承接查驗、組建查驗小組、制定查驗方案、查驗資料與現(xiàn)場查驗、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題、確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，簽訂查驗協(xié)議、辦理交接手續(xù)、備案等。文件資料的查驗，采用清點交接的方式，交什么查什么，沒交的列出清單再補交。對現(xiàn)場實物，采用核對、觀察、使用等方法進行查驗，有問題的列入承接查驗協(xié)議約定整改時限限期整改（第十二條）。
原有住宅物業(yè)承接查驗程序與新建物業(yè)基本一致，主要不同點有：文件資料查驗時，由于原物業(yè)服務企業(yè)管理不當?shù)仍蛟斐少Y料遺失的，應給出彌補措施或協(xié)商賠償；解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題時，對處于質(zhì)保期內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題，由建設(shè)單位負責解決；對原物業(yè)服務企業(yè)管理不當?shù)仍蛟斐傻膯栴}，由原物業(yè)服務企業(yè)負責解決；原物業(yè)服務企業(yè)應當將預收的物業(yè)費、停車費、水電費等相關(guān)費用結(jié)余部分在業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)的見證下轉(zhuǎn)交給新選聘物業(yè)服務企業(yè)（第十七條）。
（八）明確了承接查驗備案要求，解決怎么管的問題
要求物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)，向物業(yè)所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案，并將物業(yè)承接查驗結(jié)果以及物業(yè)承接查驗協(xié)議、物業(yè)承接查驗移交資料清單、查驗記錄、交接記錄，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主出入口等顯著位置公告，公告時間不少于三個月。另外，需將物業(yè)承接查驗公告資料同步上傳至物業(yè)管理公共服務平臺（陽光物業(yè)平臺）。新建住宅物業(yè)交付使用備案不得替代承接查驗，建設(shè)單位應持承接查驗備案證明申請辦理商品房交付使用備案手續(xù)（第十二條、第十七條）。
（九）明確了承接查驗檔案管理要求，解決承接查驗資料如何保管的問題
物業(yè)服務企業(yè)應當將住宅物業(yè)承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。住宅物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有（第十三條、第二十條）。
（十）明確了原有物業(yè)資料與開辦物資移交要求，解決新舊物業(yè)更換交接的問題
原有住宅物業(yè)承接查驗時應當移交管理規(guī)約、物業(yè)服務項目檔案資料、物業(yè)服務收費、停車費等資料等（第十八條）。
由建設(shè)單位提供開辦費購買的開辦物資歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用和管理。原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應移交給業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)，也可經(jīng)業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)同意直接移交給新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并辦理移交手續(xù)（第十九條）。
（十一）明確各主體法律責任，解決怎么管的問題
1.明確交承接方責任（第二十一條）：建設(shè)單位存在未能按照約定妥善解決承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題、對物業(yè)承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題不予整改、不移交有關(guān)物業(yè)承接查驗資料等行為，均應承擔相應的法律責任。
物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)、未盡合理審慎查驗義務、未將物業(yè)承接查驗結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、不移交有關(guān)物業(yè)承接查驗資料等，需承擔相應的法律責任。
建設(shè)單位、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構(gòu)與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，責任方應當共同承擔賠償責任。
2.明確第三方機構(gòu)責任（第二十二條）：第三方機構(gòu)在物業(yè)承接查驗活動中弄虛作假、誤導性陳述或者存在重大遺漏，出具的物業(yè)承接查驗報告不符合客觀實際的，由轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下的罰款；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
3.明確物業(yè)承接查驗專家、業(yè)主代表責任（第二十三條）。物業(yè)承接查驗專家、業(yè)主代表在物業(yè)承接查驗活動中弄虛作假、誤導性陳述或者存在重大遺漏，沒收違法所得；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
4.明確職能部門責任（第二十四條）。物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及其他有關(guān)主管部門的工作人員以及其他受委托從事公務的人員違反本辦法規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
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