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為進(jìn)一步增加制定規(guī)范性文件的透明度，提高辦文質(zhì)量，現(xiàn)將《常州市住宅物業(yè)服務(wù)用房管理辦法》（征求意見稿）全文在網(wǎng)上公布，廣泛征求意見，以便進(jìn)一步研究、修改。您可在2019年8月17日之前將自己的意見或建議以書面或郵件方式提交。感謝支持！
通信地址：常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理處
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常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2019年8月8日
常州市住宅物業(yè)服務(wù)用房管理辦法
（征求意見稿）
第一條（目的和依據(jù)） 為了規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、權(quán)屬登記和使用活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的正常管理服務(wù)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條（適用范圍、定義） 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)用房（以下簡(jiǎn)稱服務(wù)用房）的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、權(quán)屬登記和使用等活動(dòng)。
本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、物業(yè)服務(wù)配套用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房等。
第三條（權(quán)益歸屬） 服務(wù)用房由建設(shè)單位無償配置，其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得買賣、抵押，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變用途。
第四條（職責(zé)分工） 市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)服務(wù)用房規(guī)劃設(shè)計(jì)的監(jiān)督管理。在審批建設(shè)工程規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求核實(shí)服務(wù)用房規(guī)劃情況，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)用房的位置和建筑面積在許可證的附件或者附圖上載明并公示。
市住房和建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)服務(wù)用房的建設(shè)和使用活動(dòng)的監(jiān)督管理。
市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)服務(wù)用房的權(quán)屬登記。
各轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)服務(wù)用房的驗(yàn)收和移交的監(jiān)督管理。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)服務(wù)用房移交和使用活動(dòng)的監(jiān)督工作。
第五條（位置要求） 服務(wù)用房配置應(yīng)遵循相對(duì)集中、方便業(yè)主、便利服務(wù)的原則，配置在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，并符合以下要求：
（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將服務(wù)用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付；
（二）服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道；
（三）服務(wù)用房一般應(yīng)當(dāng)設(shè)置在住宅樓層三樓以下（含三樓）；不設(shè)置在住宅樓內(nèi)的可以在三樓以上，但必須有電梯可直達(dá)，且符合無障礙設(shè)計(jì)要求。
（四）服務(wù)用房不得設(shè)置在地下。
第六條（配置比例） 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。
業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房，應(yīng)當(dāng)按照配置服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
第七條（分期建設(shè)） 住宅項(xiàng)目分期建設(shè)的，配套的服務(wù)用房不在本期項(xiàng)目?jī)?nèi)的，應(yīng)當(dāng)落實(shí)過渡使用方案，滿足基本使用條件。
第八條（經(jīng)營性用房） 鼓勵(lì)建設(shè)單位配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，其建筑面積折抵相應(yīng)的服務(wù)用房建筑面積。
第九條（保障房配置要求） 集中建設(shè)的保障性住房，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房。
第十條（交付條件） 服務(wù)用房交付時(shí)應(yīng)達(dá)到以下基本使用條件：
（一）已進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修：房屋內(nèi)墻面涂刷涂料，頂棚吊頂或涂刷涂料，地面鋪瓷磚，衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具；
（二）具備獨(dú)立使用條件：符合安全、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求，上下水、供電等設(shè)施完善，具備正常使用功能，并獨(dú)立計(jì)費(fèi)；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套供熱、通訊、有線電視、寬帶傳輸?shù)仍O(shè)施，應(yīng)當(dāng)在服務(wù)用房?jī)?nèi)預(yù)留端口或配套相關(guān)設(shè)施，具備正常使用功能。
不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋等計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。
第十一條（收益使用） 服務(wù)用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。服務(wù)用房所得收益使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。前期物業(yè)服務(wù)期間的收益作為本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的比例不得低于百分之七十。
成立業(yè)主大會(huì)后，服務(wù)用房的收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用，主要用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、更新、和改造等；沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。
第十二條（權(quán)屬登記） 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)服務(wù)用房一并申請(qǐng)登記。房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)服務(wù)用房獨(dú)立測(cè)量、計(jì)算面積、確權(quán)登記，其面積不計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e內(nèi)，并在房地產(chǎn)平面圖相應(yīng)的位置上標(biāo)注“物業(yè)管理服務(wù)用房”字樣，房屋權(quán)屬登記產(chǎn)權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。
建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)可以到房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定查詢服務(wù)用房權(quán)屬登記信息。
第十三條（交接驗(yàn)收） 建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收合格后，30日內(nèi)進(jìn)行交接驗(yàn)收。實(shí)行前期物業(yè)管理的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接驗(yàn)收；雙方辦理正式移交手續(xù)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將服務(wù)用房情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將服務(wù)用房情況書面告知業(yè)主委員會(huì)。未實(shí)行物業(yè)管理的，建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行交接驗(yàn)收，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將服務(wù)用房情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生變更的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)，或按業(yè)主委員會(huì)的要求，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，向選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)用房交接驗(yàn)收。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對(duì)房?jī)?nèi)的裝修或設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行拆改。
第十四條（維修養(yǎng)護(hù)） 服務(wù)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)日常維修、養(yǎng)護(hù)，維修、更新、改造費(fèi)用從物業(yè)維修資金中列支。
第十五條（行政處罰） 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反服務(wù)用房有關(guān)法律法規(guī)的，由轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門依法處理。
第十六條（監(jiān)督與管理） 住建、規(guī)劃等行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，不依法履行監(jiān)管職責(zé)，或發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為不予查處的，依法進(jìn)行追責(zé)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第十七條（施行日期） 本規(guī)定自2019年月 日起施行。
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