房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策講解
第一章 營(yíng)業(yè)稅
一、納稅人：
在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》繳納營(yíng)業(yè)稅。
這里所稱單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。
這里所稱個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。
三個(gè)條件：
1、提供的行為必須是屬于“提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)”范圍。
2、必須是有償提供。（區(qū)別視同銷售：無(wú)償贈(zèng)與）但單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。這里所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
3、提供的行為必須是發(fā)生在中華人民共和國(guó)境內(nèi)。
二、營(yíng)業(yè)稅的征收范圍：
1、稅目稅率表中列舉的九項(xiàng)，即提供交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)。
2、加工和修理、修配，不屬于條例規(guī)定的勞務(wù)(以下稱非應(yīng)稅勞務(wù))。
在中華人民共和國(guó)境內(nèi)(以下簡(jiǎn)稱境內(nèi))提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)
(一)提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)；
(二)所轉(zhuǎn)讓的無(wú)形資產(chǎn)(不含土地使用權(quán))的接受單位或者個(gè)人在境內(nèi)；
(三)所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)；
(四)所銷售或者出租的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)。
財(cái)稅[2009]112號(hào)對(duì)跨年度老合同新舊銜接
適用范圍：對(duì)2008年12月31日(含12月31日)之前簽訂的在上述日期前尚未執(zhí)行完畢的勞務(wù)合同、銷售不動(dòng)產(chǎn)合同、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)合同(以下簡(jiǎn)稱跨年度老合同)
1、跨年度老合同涉及的境內(nèi)應(yīng)稅行為的確定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外匯轉(zhuǎn)貸及其他營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額的確定，按照合同到期日和2009年12月31日(含12月31日)孰先的原則，實(shí)行按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第136號(hào))、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》[(93)財(cái)法字第40號(hào)]及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的過(guò)渡政策。
2、上述跨年度老合同涉及的稅率、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)、扣繳義務(wù)人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等其他涉稅問(wèn)題，自2009年1月1日起，應(yīng)按照新條例和新細(xì)則的規(guī)定執(zhí)行。
3、納稅人已繳、多繳、已扣繳、多扣繳的營(yíng)業(yè)稅稅款，允許從其以后的應(yīng)納稅額中抵減或予以退稅。
財(cái)稅【2009】112號(hào)文的解釋
境內(nèi)應(yīng)稅行為的確定：境內(nèi)外行為判定原則的調(diào)整是新?tīng)I(yíng)業(yè)稅條例及其細(xì)則的一個(gè)重大變化點(diǎn)。
營(yíng)業(yè)稅共涉及七大應(yīng)稅勞務(wù)以及轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)以及銷售或出租不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為的境內(nèi)外勞務(wù)劃分問(wèn)題，新舊實(shí)施細(xì)則并沒(méi)有任何變化，也就不存在過(guò)渡問(wèn)題。因此涉及過(guò)渡的主要是兩部分內(nèi)容：
?、俪恋厥褂脵?quán)以外的無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
?、跔I(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)（不含土地使用權(quán)以及不動(dòng)產(chǎn)的租賃勞務(wù)）
財(cái)稅[2009]111號(hào)
境外單位或者個(gè)人在境外向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的完全發(fā)生在境外的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第540號(hào)，以下簡(jiǎn)稱條例）規(guī)定的勞務(wù)，不屬于條例第一條所稱在境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不征收營(yíng)業(yè)稅。上述勞務(wù)的具體范圍由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定。
根據(jù)上述原則，對(duì)境外單位或者個(gè)人在境外向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的文化體育業(yè)（除播映），娛樂(lè)業(yè)，服務(wù)業(yè)中的旅店業(yè)、飲食業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)，以及其他服務(wù)業(yè)中的沐浴、理發(fā)、洗染、裱畫(huà)、謄寫(xiě)、鐫刻、復(fù)印、打包勞務(wù)，不征收營(yíng)業(yè)稅。
二、營(yíng)業(yè)額的確定
納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。但是，下列情形除外：
?。ㄒ唬┘{稅人將承攬的運(yùn)輸業(yè)務(wù)分給其他單位或者個(gè)人的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位或者個(gè)人的運(yùn)輸費(fèi)用后的余額為營(yíng)業(yè)額；
?。ǘ┘{稅人從事旅游業(yè)務(wù)的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除替旅游者支付給其他單位或者個(gè)人的住宿費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、旅游景點(diǎn)門(mén)票和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額；
?。ㄈ┘{稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額；
?。ㄋ模┩鈪R、有價(jià)證券、期貨等金融商品買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)，以賣(mài)出價(jià)減去買(mǎi)入價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額；
?。ㄎ澹﹪?guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他情形。
價(jià)外費(fèi)用的定義
條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：
(一)由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；
(二)收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；
(三)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。
房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)應(yīng)稅收入
一、有無(wú)直接坐支售樓收入不入賬的情況。
二、收取的各種價(jià)外費(fèi)用，包括各類手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)返還收入、水電開(kāi)戶費(fèi)、管道設(shè)施費(fèi)、城建配套費(fèi)、代辦證件費(fèi)等均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)收入申報(bào)納稅。
三、是否存在低價(jià)銷售的行為、有無(wú)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理。
四、動(dòng)遷、拆遷補(bǔ)償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報(bào)納稅。依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]520號(hào)）文件規(guī)定，納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為3%；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。
五、各種換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為均應(yīng)按規(guī)定足額納稅。
六、以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過(guò)程中應(yīng)按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
七、以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固定利潤(rùn)或按銷售收入一定比例提成的行為是均應(yīng)按規(guī)定申報(bào)納稅。
八、房地產(chǎn)企業(yè)大額往來(lái)、長(zhǎng)期掛賬的款項(xiàng)是否是漏計(jì)銷售收入。
九、納稅人自建住房銷售給本單位職工，應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)照章申報(bào)納稅。
十、各種房產(chǎn)出租收入（如開(kāi)發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車(chē)位等出租）應(yīng)按規(guī)定申報(bào)納稅；
十一、條例第五條第一款規(guī)定，單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。該條規(guī)定改變了原條例只對(duì)單位無(wú)償贈(zèng)送視同應(yīng)稅行為征收營(yíng)業(yè)稅的處理原則，個(gè)人也被納入其中，而且把土地使用權(quán)納入其中。
“售房回租”業(yè)務(wù)，不能以房租費(fèi)沖抵售房收入后再申報(bào)納稅。
售后回租業(yè)務(wù)，涉及開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和商戶 ,從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，在售后回租業(yè)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商同時(shí)以三種身份（售房人、承租人和轉(zhuǎn)租人）出現(xiàn) ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為售房人應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。作為銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目，將銷售建筑物及其土地附著物時(shí)從購(gòu)買(mǎi)方取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）作為計(jì)稅依據(jù)，按照5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。需要注意的是，開(kāi)發(fā)商按合同約定支付給購(gòu)房者的租金不得抵減售房的計(jì)稅收入。作為轉(zhuǎn)租人，開(kāi)發(fā)商一般先向經(jīng)商戶收取租金，然后再按合同約定支付給購(gòu)房者租金。對(duì)開(kāi)發(fā)商收取的租金，應(yīng)根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表》所列“服務(wù)業(yè)”稅目，將從承租方所取得租金的全額收入作為計(jì)稅依據(jù)，按照5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
其次，從購(gòu)房人的角度看，在售后回租業(yè)務(wù)中，購(gòu)房人既是購(gòu)房者，又是房屋的出租者。作為購(gòu)房者，應(yīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司索取全額房?jī)r(jià)的發(fā)票（即不得扣除租金），按照規(guī)定繳納契稅。作為出租者，若購(gòu)房人為個(gè)人的，計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承諾的固定回報(bào)租金全額，綜合稅率為5%；若購(gòu)房人為單位，除了根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表》所列“服務(wù)業(yè)”稅目5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅外，還應(yīng)按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承諾的固定回報(bào)租金全額。
對(duì)于預(yù)收租金的，按照營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，應(yīng)在取得全部租金的時(shí)候全額繳納營(yíng)業(yè)稅。作為支付租金的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)按規(guī)定取得出租方的發(fā)票，也必須向承租人出具發(fā)票。雖然，新?tīng)I(yíng)業(yè)稅法沒(méi)有規(guī)定支付租金方是扣繳義務(wù)人，但按照《征管法》和《發(fā)票管理辦法》的有關(guān)規(guī)定， 對(duì)未按規(guī)定取得發(fā)票和出具發(fā)票的單位，都將給予處罰。
關(guān)于價(jià)格明細(xì)偏低的營(yíng)業(yè)額的核定
第七條 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。
(一)按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；
(二)按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；
(三)按下列公式核定：
營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×(1＋成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)
公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。
納稅后退款和折扣的相關(guān)規(guī)定
新細(xì)則第十四條 納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。
新細(xì)則第十五條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。
三、營(yíng)業(yè)稅的扣繳義務(wù)人
第十一條 營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人：
?。ㄒ唬┲腥A人民共和國(guó)境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒(méi)有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買(mǎi)方為扣繳義務(wù)人。
?。ǘ﹪?guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。
四、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。
這里所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。
這里所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。
實(shí)施細(xì)則第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
五、納稅地點(diǎn)
新條例第十四條 營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：
?。ㄒ唬┘{稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
（二）納稅人轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
?。ㄈ┘{稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款。
第二章 土地增值稅
一、納稅人：土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。
注：特指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)
二、以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
三、增值額和稅率
1、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額；
?。ǘ╅_(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
?。ㄈ┬陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％
四、土地增值稅的預(yù)征率
根據(jù)省局規(guī)定精神，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)征率按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；
?、迤胀ㄗ≌?40、1.0、1.2）按1%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征；
㈡對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)用房、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等，按2%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征；
㈢對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既開(kāi)發(fā)建造普通住宅又開(kāi)發(fā)其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，分別按1%和2%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征，若不能夠分別核算的一律按2%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征。
五、清算的條件
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》 和 《土地增值稅清算管理規(guī)程》蘇地稅發(fā)〔2009〕72號(hào) 的規(guī)定：
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
?。ㄒ唬┮芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
?。ǘ┤〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
?。ㄋ模└魇≥犑械胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十一條 對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送清算資料。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)報(bào)送清算資料。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
第三章 房產(chǎn)稅
根據(jù)2008年12月31日國(guó)務(wù)院發(fā)布的第546號(hào)令，自2009年1月1日起，廢止《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人（包括港澳臺(tái)資企業(yè)和組織以及華僑、港澳臺(tái)同胞，以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個(gè)人）依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）繳納房產(chǎn)稅（財(cái)稅[2009]3號(hào) ）
房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。不包括農(nóng)村。
房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）。
房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除１０％至３０％后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為１．２％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為１２％。
房產(chǎn)稅按年征收、分季繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。
納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間
1、納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅。
2、納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。
3、納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。
4、納稅人購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。
5、納稅人購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。
6、納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。
7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。
其他規(guī)定
財(cái)稅〔2009〕128號(hào)
1、無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
2、產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
3、融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)商品房的規(guī)定
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
為鼓勵(lì)地下人防設(shè)施，對(duì)符合規(guī)定的地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅
四、城鎮(zhèn)土地使用稅
一、城鎮(zhèn)土地使用稅是以開(kāi)征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。
現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。
二 納稅義務(wù)人
1.擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人是納稅人。
2.擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，其土地的實(shí)際使用人和代管人為納稅人。
3.土地使用權(quán)未確定的或權(quán)屬糾紛未解決的，其實(shí)際使用人為納稅人；
4.土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅
三、從2007年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)也被納入繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的范圍。（國(guó)務(wù)院令第483號(hào)）
征稅范圍
城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國(guó)家所有、集體、個(gè)人所有的土地。
計(jì)稅依據(jù)和稅率
一、計(jì)稅依據(jù)
以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。
1、凡有由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的，以測(cè)定的面積為準(zhǔn)；
2、尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)的，以證書(shū)確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。
3、尚未核發(fā)出土地使用證書(shū)的，應(yīng)由納稅人申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。
二、稅率
城鎮(zhèn)土地使用稅適用地區(qū)幅度差別定額稅率。
常州地區(qū)各等級(jí)土地城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)：
一等8元/平方米，二等6元/平方米，三等4元/平方米。
?。ㄒ唬┮坏韧恋氐牡貐^(qū)有：
北至滬寧鐵路；東至五角場(chǎng)北路、五角場(chǎng)南路；南至原京杭運(yùn)河；西至龍江路。
（二）二等土地的地區(qū)有：
1、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)：在天寧區(qū)、鐘樓區(qū)行政區(qū)域內(nèi)除一等土地外的所有土地。
2、戚墅堰區(qū)：在戚墅堰區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的所有土地。
3、新北區(qū)：北至滬寧高速公路；東至新北區(qū)界；南至新北區(qū)界；西至龍江路。
4、武進(jìn)區(qū)：湖塘鎮(zhèn)、武進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和武進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。
?。ㄈ┤韧恋氐牡貐^(qū)：在市區(qū)（含武進(jìn)）境內(nèi)除上述一、二等土地外，其他均為三等地區(qū)。
三、應(yīng)納稅額的計(jì)算
應(yīng)納稅額＝實(shí)際占用的土地面積×適用稅額
納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
從當(dāng)月起交稅的，如填海、開(kāi)荒山整詒的土地和廢棄地的用地自使用之日起開(kāi)始。
納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅，其余都是從次月起繳納，如出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅；
購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅；
購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅；
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。
五、印花稅
納稅義務(wù)人：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納印花稅
下列憑證為應(yīng)納稅憑證：
?。ㄒ唬┵?gòu)銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；
（二）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)；0.05%
?。ㄈI(yíng)業(yè)帳簿；
?。ㄋ模?quán)利、許可證照；
?。ㄎ澹┙?jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。
房地產(chǎn)企業(yè)主要的應(yīng)稅憑證：
1、房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同
2、建筑安裝、施工合同
3、銀行借款合同等
六、城建稅及教育費(fèi)附加
城建稅概念：是對(duì)從事工商經(jīng)營(yíng)，繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。
城建稅納稅義務(wù)人：外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)暫不征收。其他所有繳納”三稅“的企業(yè)和個(gè)人。
城建稅的范圍：包括城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)以及稅法規(guī)定征收“三稅”的其他地區(qū)。城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的范圍，應(yīng)以行政區(qū)劃為標(biāo)準(zhǔn)。
城建稅的稅率：
1、納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率：7%
2、納稅人所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率：5%
3、納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)，稅率：1%
教育費(fèi)附加的納稅義務(wù)：是以單位和個(gè)人繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的為計(jì)算依據(jù)征收的一種附加費(fèi)。
外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)暫不征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 (國(guó)稅發(fā)[1994]38號(hào) ）
教育費(fèi)附加稅率：3%
地方教育費(fèi)附加：稅率：1%，是以單位和個(gè)人繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的為計(jì)算所有繳納“三稅”的納稅人，包括外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。因此，對(duì)對(duì)外支付屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)的款項(xiàng)，扣繳義務(wù)人到稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納代開(kāi)代繳的營(yíng)業(yè)稅時(shí)，一律需按1%，代扣代繳地方教育費(fèi)附加。
七、個(gè)人所得稅
關(guān)于全員全額申報(bào)：
個(gè)人所得稅稅法第八條，個(gè)人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位或者個(gè)人為扣繳義務(wù)人?？劾U義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定辦理全員全額扣繳申報(bào)。（明確了是法定義務(wù)）。
全員全額扣繳申報(bào)，是指扣繳義務(wù)人在代扣稅款的次月內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送其支付所得個(gè)人的基本信息、支付所得數(shù)額、扣繳稅款的具體數(shù)額和總額以及其他相關(guān)涉稅信息。不是要有稅申報(bào)的人才需全員全額申報(bào)，而是扣繳義務(wù)人對(duì)支付的每個(gè)人都必須進(jìn)行全員全額申報(bào)。因此，作為扣繳義務(wù)人必須按規(guī)定將每個(gè)人的收入及個(gè)人涉稅信息錄入全員全額進(jìn)行申報(bào)。
納稅義務(wù)人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)：
（一）年所得12萬(wàn)元以上的；
（二）從中國(guó)境內(nèi)兩處或者兩處以上取得工資、薪金所得的；
?。ㄈ闹袊?guó)境外取得所得的；
?。ㄋ模┤〉脩?yīng)納稅所得，沒(méi)有扣繳義務(wù)人的；
（五）國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他情形。
年所得12萬(wàn)元以上的納稅義務(wù)人，在年度終了后3個(gè)月內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
關(guān)于董事費(fèi)征稅問(wèn)題
?。ㄒ唬秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈征收個(gè)人所得稅若干問(wèn)題的規(guī)定〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1994〕089號(hào)）第八條規(guī)定的董事費(fèi)按勞務(wù)報(bào)酬所得項(xiàng)目征稅方法，僅適用于個(gè)人擔(dān)任公司董事、監(jiān)事，且不在公司任職、受雇的情形。
?。ǘ﹤€(gè)人在公司（包括關(guān)聯(lián)公司）任職、受雇，同時(shí)兼任董事、監(jiān)事的，應(yīng)將董事費(fèi)、監(jiān)事費(fèi)與個(gè)人工資收入合并，統(tǒng)一按工資、薪金所得項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。
關(guān)于外籍個(gè)人的規(guī)定
外籍個(gè)人的下列所得，免征個(gè)人所得稅：
(1)生活費(fèi)用。外籍個(gè)人以非現(xiàn)金形式或?qū)崍?bào)實(shí)銷形式取得的住房補(bǔ)貼、伙食補(bǔ)貼、搬遷費(fèi)、洗衣費(fèi)；
(2)出差補(bǔ)貼。外籍個(gè)人按合理標(biāo)準(zhǔn)取得的境內(nèi)、外出差補(bǔ)貼；
(3)其他費(fèi)用。外籍個(gè)人取得的探親費(fèi)、語(yǔ)言培訓(xùn)費(fèi)、子女教育費(fèi)等，經(jīng)審核批準(zhǔn)為合理的部分；
(4)股息紅利所得。外籍個(gè)人從外商投資企業(yè)取得的股息、紅利所得。
外籍個(gè)人探親費(fèi)免稅。對(duì)外籍個(gè)人取得的探親費(fèi)，每年探親不超過(guò)2次和支付的標(biāo)準(zhǔn)合理的部分，免征個(gè)人所得稅。
在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住滿一年的個(gè)人，從中國(guó)境內(nèi)和境外取得的所得，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算應(yīng)納稅額。
房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金的個(gè)人所得稅問(wèn)題
1、房地產(chǎn)由于延期交付房屋而支付給購(gòu)房者的違約金不需繳納個(gè)人所得稅。此違約金屬于合同性質(zhì)的違約，沒(méi)有偶然的性質(zhì)，不能套“偶然所得”
2、購(gòu)房者由于申請(qǐng)不到貸款而退房，從房地產(chǎn)企業(yè)拿到的補(bǔ)償款應(yīng)按照“其他所得”繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。
國(guó)稅函〔2008〕576號(hào)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開(kāi)發(fā)的商店給購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人，但購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買(mǎi)的商店無(wú)償提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用。其實(shí)質(zhì)是購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人以所購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購(gòu)房?jī)r(jià)款。
根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定精神,對(duì)上述情形的購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款,應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。
八、企業(yè)所得稅
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第二條規(guī)定：本辦法適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)
國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文第十一條則明確規(guī)定適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)
原外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用文件：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)
2008年1月1日起 ，國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）文件已經(jīng)因新企業(yè)所得稅的實(shí)施而廢止了
國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍
該文第三條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)有關(guān)問(wèn)題：
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收方式的規(guī)定：
不得事先采取核定征收方式
可以事后采取核定征收方式（征管法第三十五條規(guī)定情形）
開(kāi)發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn)：
?。ㄒ唬㈤_(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入范圍
全部?jī)r(jià)款：現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益
?。ǘ⑵髽I(yè)代收的各種基金、費(fèi)用和附加等的銷售收入確認(rèn)
1、納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)
2、由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票
視同銷售的規(guī)定和稅務(wù)處理
新31號(hào)文第七條規(guī)定：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售。
與原政策相比的主要變化：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用的稅收處理。新31號(hào)文第七條取消了【2006】31號(hào)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售的規(guī)定
新31號(hào)文第二十四條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
預(yù)租收入
企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)
企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：
?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
?。ǘ┎扇》制谑湛罘绞戒N售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
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