|
為切實貫徹實施《物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》精神，更好解決目前物業(yè)管理中存在的熱點、難點問題，我市最近出臺了《常州市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《市辦法》）?，F(xiàn)就《市辦法》的相關內(nèi)容解讀如下：
（一）關于區(qū)政府及其有關職能部門在物業(yè)管理中的職責
1、明確轄市區(qū)政府、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和相關部門在物業(yè)管理中的職責，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的作用。在新《市辦法》第三條明確了物業(yè)管理工作實行屬地負責制。各轄市（區(qū)）人民政府是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的責任單位，應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）明確物業(yè)管理機構，落實工作人員和工作經(jīng)費；建立物業(yè)應急管理機制和長效管理機制，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛；牽頭組織有關部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為開展集中整治。第五條明確街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，協(xié)調(diào)建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系?！妒修k法》明確了街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理中的職責，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的作用。這是在物業(yè)管理體制上的最大變化。此次《市辦法》還明確賦予了轄市區(qū)物業(yè)管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助、配合和監(jiān)督職責，突出了其在物業(yè)管理活動中的基礎作用。此次新《市辦法》還明確通過街道建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，來構建立物業(yè)管理屬地管理、重心下移的工作機制。新《市辦法》第六條同時明確了房管、綜治、信訪、公安、民政、人社、建設、規(guī)劃、園林、城管、物價、民防、工商、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)生、稅務、法院等相關部門在物業(yè)管理中的工作職責。
2、明確相關行政管理部門綜合執(zhí)法進小區(qū)。由于一些法規(guī)的交叉，小區(qū)內(nèi)行政執(zhí)法往往會出現(xiàn)條塊分割、互相推諉現(xiàn)象，有時容易出現(xiàn)“執(zhí)法真空”。許多業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)提出，對業(yè)主的違章搭建等違法行為，由于業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)沒有執(zhí)法權，只能勸導、制止，建議政府相關職能部門做好相關管理工作。因此，新《市辦法》第七十八條明確：“公安、建設、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、房管、園林、城管、民防、工商、質(zhì)監(jiān)等行政管理部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車位車庫、綠地綠化、特種設備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。”此舉有助于政府各行政管理部門綜合執(zhí)法進小區(qū)，讓有執(zhí)法權的相關政府職能部門介入小區(qū)管理，各部門按照職責分工，建立有效的物業(yè)服務投訴受理和糾紛處理機制，充分發(fā)揮多部門聯(lián)動、合力的作用，更加有力地維護廣大業(yè)主的權益，推動和諧社區(qū)的建設。
?。ǘ╆P于扶持物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的新政策
1、將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃并明確稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)是微利行業(yè)，要加大對物業(yè)管理行業(yè)的扶持力度，將物業(yè)服務行業(yè)納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確物業(yè)服務企業(yè)享受的具體稅收優(yōu)惠政策。因此，新《市辦法》第三條中明確“市、轄市（區(qū)）人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔”的內(nèi)容，并在第六十四條第一款中明確：“物業(yè)服務企業(yè)享受國家和省有關現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)代收代繳的費用符合稅收管理規(guī)定的，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅”，新《辦法》還明確要求人社、房管等部門，通過實施從業(yè)人員社保補貼、培訓補貼以及優(yōu)秀企業(yè)以獎代補等政策，加大對物業(yè)企業(yè)的引導和扶持力度。這些規(guī)定能使物業(yè)服務企業(yè)計征的營業(yè)稅率從現(xiàn)在的5.5%降到3%，對小區(qū)實行酬金制模式及小區(qū)電梯費等代收代征的費用也可不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，從而減輕物業(yè)服務企業(yè)的負擔。
2、對優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務從業(yè)人員給予表彰和獎勵?！妒修k法》第七條第二款規(guī)定“對在物業(yè)服務中取得顯著成績或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員，市、轄市（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵”。明確提出政府應當對在物業(yè)服務中取得顯著成績和獲得市級以上榮譽的物業(yè)服務企業(yè)和個人給予獎勵。
3、明確住宅小區(qū)內(nèi)用于物業(yè)服務的水電氣按照民用價格標準收費。小區(qū)共用設施設備在維護管理、保潔、綠化等過程中的用水、用電、用氣，無論是由物業(yè)服務企業(yè)管理還是由業(yè)主自行管理，都是為了滿足全體業(yè)主的正常生活需要，本身都應當是非經(jīng)營性的，新《市辦法》第六十四條第二款規(guī)定“住宅小區(qū)內(nèi)共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣與民用標準同價，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外”。
?。ㄈ╆P于業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會的規(guī)范
1、賦予業(yè)主代表大會與業(yè)主大會同等的法律地位。實際工作中一些小區(qū)由于業(yè)主人數(shù)眾多，存在業(yè)主大會開會難、成立難、履職難的現(xiàn)象，因此，為了增強業(yè)主代表大會制度的可操作性，《市辦法》第十四條明確“業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。”
2、明確不得擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表、業(yè)主委員會成員的情形。許多業(yè)主代表和物業(yè)服務企業(yè)提出，應當明確不得擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表、業(yè)主委員會成員的條件。因此，新《市辦法》第二十三條明確“業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務費、電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員；擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，應當按照規(guī)定予以罷免?！?
3、對業(yè)主委員會亂作為或者不作為加以規(guī)范。有的業(yè)主委員會長期不能正常開展工作，有的甚至成為極少數(shù)人牟利的工具，嚴重侵害了業(yè)主利益，因此，新《市辦法》第三十條明確：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主”，對業(yè)主委員會亂作為或者不作為加以規(guī)范。
?。ㄋ模╆P于物業(yè)承接查驗要求和內(nèi)容
新《市辦法》第五十條明確了物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進行查驗。同時要求建設單位在查驗二十日前須向物業(yè)企業(yè)移交竣工驗收、設施設備的安裝使用等一系列物業(yè)承接查驗資料，未能全部移交所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。《市辦法》第五十一條明確物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，向轄市區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公告。這些規(guī)定明確了建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)承接查驗時雙方的責任和義務，加強了前期物業(yè)管理活動的監(jiān)督，維護了廣大業(yè)主的合法權益。
?。ㄎ澹╆P于物業(yè)服務收費的規(guī)范
現(xiàn)在許多小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)服務費現(xiàn)象較為突出，物業(yè)服務企業(yè)難以追交，直接影響了物業(yè)服務企業(yè)的服務運營，侵害了交費業(yè)主的利益。在此次的新《市辦法》第五十八條第二款規(guī)定，“當物業(yè)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用?！?，第九十五條對拒交物業(yè)費的情況作出了約束，如業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在小區(qū)內(nèi)公示等形式，督促其限期交納，逾期不交納的，物管企業(yè)可以向法院起訴，這些規(guī)定都有利于緩解物業(yè)服務費用收繳難的問題。
一方面物價上漲、勞動力成本增加，而另一方面許多小區(qū)物業(yè)費卻多年不變，有的十幾年一成不變，物業(yè)服務費已不能及時客觀地反映物業(yè)服務的成本變化和市場供求，有的還甚至維持著物業(yè)費0.1元/平方米左右的現(xiàn)狀，使得物業(yè)企業(yè)難以為繼。而且由于長時間不調(diào)整，一旦今后調(diào)整的幅度較大，業(yè)主的抵觸情緒就會較大，因此新《市辦法》明確了對物業(yè)服務收費的政府指導價定期予以調(diào)整。新《市辦法》第五十九條明確，小區(qū)物業(yè)收費的標準，需根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務質(zhì)量和價格相符的原則確定，普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費是否實行政府指導價由業(yè)主大會決定。實行政府指導價的，由價格和物業(yè)管理行政主管部門制定物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，每三年內(nèi)進行一次評估，并根據(jù)評估結果適時調(diào)整，并予以公布。這些規(guī)定有利于物業(yè)服務行業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。
?。╆P于車位、車庫的出售、租賃及管理
小區(qū)車位、車庫管理是物業(yè)管理中的一大難題。一些小區(qū)由于開發(fā)商對車庫堅持“只售不租”，造成小區(qū)車庫內(nèi)車輛空蕩蕩，小區(qū)道路上車輛滿當當，影響了小區(qū)業(yè)主的生活和出行。新《市辦法》第七十二條明確，小區(qū)內(nèi)的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的停車需要，至于出售、附贈還是出租，由當事雙方約定。擬出售車位、車庫數(shù)量少于有購買需求的業(yè)主戶數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶只能購買一個。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶只能購買一個。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。新《市辦法》依據(jù)省條例規(guī)定建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個月的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。建設單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。
這些規(guī)定有望解決建設單位對車位車庫“只售不租”的老大難問題。
?。ㄆ撸╆P于小區(qū)物業(yè)共有部分二次開發(fā)的條件
新《市辦法》第七十九條明確“住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)保、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。”現(xiàn)在一些住宅小區(qū)業(yè)主提出要加裝電梯則無從下手，新規(guī)定使小區(qū)物業(yè)二次改造工程有了上位法的依據(jù)。
（八）關于應急使用住宅專項維修資金
住宅專項維修資金屬于全體業(yè)主所有，按規(guī)定要動用這筆錢，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即符合兩個“2/3”條件，才能使用。但遇到應急維修諸如屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障等情況，部分應當承擔維修費用的業(yè)主往往因為自己不是直接受益者，就“事不關己、高高掛起”，拒絕在維修費用分攤表上簽字，不同意使用住宅專項維修資金。特別是對于一些空置率比較高的小區(qū)，想要通過兩個“2/3”條件，尤其困難。因此，新《市辦法》第八十六條明確了應急使用的6種情況：當屋面防水損壞造成滲漏；電梯故障危及人身安全；公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全；樓體單側(cè)外立面有脫落危險；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全以及危及房屋安全的其他情形時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管機構復核后進行應急處置。
遇到上述緊急情況，即使相關的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見，物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關利害關系人也可以提出應急處置方案，經(jīng)維修資金代管單位復核后應急維修。應急維修所需費用經(jīng)過審計并向業(yè)主公示后，從直接相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。其中涉及已售公房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。此規(guī)定可使住宅應急維修中兩個“2/3”問題得到解決。
掃一掃在手機打開當前頁  |
您當前的位置：