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為規(guī)范公共租賃住房管理，保障城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員等群體的基本居住需求，根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》(住建部令第11號(hào))、《江蘇省公共租賃住房管理辦法》（省政府令第73號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，修訂《常州市市區(qū)公共租賃住房管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《新辦法》），現(xiàn)就《新辦法》的相關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、修訂《新辦法》的背景。2009年8月，我市在全省率先制定出臺(tái)了《常州市市區(qū)公共租賃住房管理辦法》，成為全國(guó)首批有關(guān)公共租賃住房的地方規(guī)范性文件。由于我市2009年的《辦法》制定比較早，隨著上級(jí)政府及部門(mén)對(duì)公共租賃住房制度的建立，我市2009年《辦法》在公共租賃住房的概念、保障對(duì)象、申請(qǐng)和退出機(jī)制等方面都明顯滯后。為此，決定修訂2009年《辦法》，以完善和健全我市公共租賃住房制度、適應(yīng)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要、實(shí)現(xiàn)市委市政府住房保障目標(biāo)。
二、關(guān)于公共租賃住房的保障對(duì)象?！缎罗k法》明確公共租賃住房保障對(duì)象為“一種家庭，兩種人群”，即城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員。城市中等偏下收入住房困難家庭是指本市市區(qū)范圍內(nèi)，家庭收入、財(cái)產(chǎn)、住房狀況等符合規(guī)定條件的家庭；新就業(yè)人員是指自大中專院校畢業(yè)不滿5年，在本市市區(qū)有穩(wěn)定職業(yè)，并具有本市市區(qū)戶籍的從業(yè)人員；外來(lái)務(wù)工人員是指在本市市區(qū)有穩(wěn)定職業(yè)，但不具有本市市區(qū)戶籍的從業(yè)人員。
三、關(guān)于公共租賃住房的優(yōu)惠政策?！督K省公共租賃住房管理辦法》規(guī)定公共租賃住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，參照經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的優(yōu)惠政策執(zhí)行?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕88號(hào)）規(guī)定建設(shè)公共租賃住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。購(gòu)買(mǎi)住房作為公共租賃住房，免征契稅。公共租賃住房向政府規(guī)定保障對(duì)象出租的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。因此《辦法》第八條規(guī)定：公共租賃住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定全部予以免收。公共租賃住房的籌集和運(yùn)營(yíng)，按照有關(guān)規(guī)定享受稅收優(yōu)惠政策。
四、關(guān)于公共租賃住房投資主體多元化。2009年《辦法》的公共租賃住房投資主體為政府，修訂后的《新辦法》實(shí)行“政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌規(guī)劃、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作、分級(jí)保障、規(guī)范管理”的原則。這個(gè)原則決定了公共租賃住房的投資建設(shè)主體多元化，房源供應(yīng)渠道多元化。第十五條明確了三個(gè)方面投資主體：一是市、區(qū)人民政府，二是各類開(kāi)發(fā)區(qū)、街道和鎮(zhèn)，三是企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他組織。這三個(gè)方面投資主體投資新建、改建、購(gòu)買(mǎi)和租賃的住房都可以作為公共租賃住房。這個(gè)三個(gè)主體中，市人民政府主要解決城市中等偏下收入住房困難家庭；各類開(kāi)發(fā)區(qū)、街道和鎮(zhèn)主要解決本區(qū)域內(nèi)的新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員；企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他組織主要面向本單位和其他企事業(yè)單位。
另外，公共租賃住房籌集方式也更加多樣化?！缎罗k法》第十五條規(guī)定房源籌集方式主要有新建、改建、購(gòu)買(mǎi)和租賃等幾種方式。
五、關(guān)于公共租賃住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。公共租賃住房貫徹“只租不售”的指導(dǎo)思想，從嚴(yán)管理產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍，《新辦法》第十八條規(guī)定：新建的公共租賃住房應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理公共租賃房屋產(chǎn)權(quán)登記，但不得辦理分戶產(chǎn)權(quán)證。第十九條規(guī)定：新建的公共租賃住房及其用地不得轉(zhuǎn)變用途，不得上市交易，不得分割登記，不得分戶轉(zhuǎn)讓。
六、關(guān)于城市中等偏下收入住房困難家庭的申請(qǐng)和核準(zhǔn)?！缎罗k法》在城市中等偏下收入住房困難家庭申請(qǐng)公共租賃住房的資格條件中增加了“家庭財(cái)產(chǎn)”，申請(qǐng)條件主要包括戶籍、收入、住房和家庭財(cái)產(chǎn)；同時(shí)要求城市中等偏下收入住房困難家庭申請(qǐng)公共租賃住房時(shí)，需書(shū)面同意住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)信息；由民政部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)家庭的收入財(cái)產(chǎn)進(jìn)行核準(zhǔn)?！缎罗k法》同時(shí)增加了不能申請(qǐng)公共租賃住房的六種情形：一是申請(qǐng)之日起前5年內(nèi)在就業(yè)地有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為；二是本人或者配偶、共同居住的父母、未成年子女在就業(yè)地有私有產(chǎn)權(quán)房屋或承租公有住房；三是本人或者配偶、共同居住的父母、未成年子女已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房；四是本人或者配偶、共同居住的父母、未成年子女正在享受住房保障政策；五是在本市已經(jīng)領(lǐng)取房屋征收補(bǔ)償金未滿5年；六是政府規(guī)定的其他情形。
七、關(guān)于新就業(yè)、外來(lái)務(wù)工人員的申請(qǐng)?！缎罗k法》規(guī)定了新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員申請(qǐng)公共租賃住房的申請(qǐng)條件為：一是已與用人單位簽訂勞動(dòng)（聘用）合同，并交納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，二是本人及其父母、配偶在本市市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)私有房產(chǎn)且未租住公房。同時(shí)明確新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員申請(qǐng)承租政府投資的公共租賃住房，應(yīng)向用人單位提交書(shū)面申請(qǐng)和相關(guān)材料，由用人單位審核后，統(tǒng)一向住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)報(bào)送。
八、關(guān)于公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)?！缎罗k法》明確公共租賃住房的租金實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)，即由政府投資建設(shè)的公共租賃住房租金實(shí)行政府定價(jià)，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)制定，租金標(biāo)準(zhǔn)控制在同類地段、同類住房市場(chǎng)租金的70%左右，并按年度調(diào)整、發(fā)布。非政府投資建設(shè)的公共租賃住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)按照低于同一時(shí)期、同一地段、同一品質(zhì)普通商品住房市場(chǎng)租金水平確定，由市、區(qū)人民政府價(jià)格主管部門(mén)定期調(diào)整發(fā)布。
九、關(guān)于公共租賃住房的租金支付。從住房公積金賬戶提取資金支付公共租賃住房的租金，有利于減輕城市中等偏下收入住房困難家庭的資金壓力，有利于各類開(kāi)發(fā)園區(qū)、企業(yè)吸引人才。因此，《新辦法》第三十九條規(guī)定：“繳存住房公積金的城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員，可以從其住房公積金賬戶提取資金，用于支付公共租賃住房的租金，具體辦法由市住房公積金管理中心制定?！?
十、關(guān)于公共租賃住房小區(qū)的管理。公共租賃住房小區(qū)與其他普通商品房小區(qū)一樣實(shí)行物業(yè)管理和長(zhǎng)效管理，為承租人提供物業(yè)服務(wù)，租賃期內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)、電梯費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由承租人負(fù)擔(dān)。
十一、關(guān)于用人單位出具虛假證明材料的法律責(zé)任。對(duì)于公共租賃住房申請(qǐng)中出現(xiàn)的用人單位出具虛假證明材料的情況，《新辦法》第五十二條規(guī)定：用人單位出具虛假證明材料的，由市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)處以500元以上1000元以下的罰款，并依法記入企業(yè)征信記錄。
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