為進(jìn)一步增加制定規(guī)范性文件的透明度,提高辦文質(zhì)量,現(xiàn)將市住建局起草的《常州市住宅專項維修資金使用實施細(xì)則(征求意見稿)》及說明全文公開征求社會各界意見。歡迎有關(guān)單位和社會各界人士在2023年6月30日前,以郵寄、傳真或者電子郵件等方式提出寶貴意見建議。感謝您的參與和支持!
通信地址:常州市晉陵中路607號常州市住房保障中心維修資金使用管理科
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附件:1.《常州市住宅專項維修資金使用實施細(xì)則》(征求意見稿)
2.關(guān)于《常州市住宅專項維修資金使用實施細(xì)則》的起草說明
常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2023年5月31日
附件1
常州市住宅專項維修資金使用實施細(xì)則
(征求意見稿)
第一章 總則
第一條 為加強對全市住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的使用管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用,維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》《江蘇省物業(yè)管理條例》《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》《常州市住宅物業(yè)管理條例》《常州市市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法》《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強市區(qū)住宅專項維修資金管理的若干意見》等規(guī)定,結(jié)合我市實際,制定本細(xì)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅、已售公有住房維修資金的使用管理適用本細(xì)則。
第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作,其所屬的市住房保障中心具體負(fù)責(zé)對新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)維修資金使用進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、考核和資金撥付,新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用的受理、審核、協(xié)調(diào)等日常管理工作。
溧陽市、金壇區(qū)、武進(jìn)區(qū)、常州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用管理工作。
第二章 維修資金使用條件
第四條 維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。
住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期自住宅完成交付使用之日起計算。
第五條 維修資金的使用,應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
第六條 下列費用不得從維修資金中列支:
(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;
(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用;
(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用及住宅專有部位、專有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;
(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用;
(五)違反法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定,占用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,或改變住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途后發(fā)生的維修、更新和改造費用;
(六)其他不應(yīng)列支的情形。
第三章 維修資金使用分?jǐn)?
第七條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用,由相關(guān)維修責(zé)任人按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?;涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,開發(fā)建設(shè)單位或公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?;房屋未交存維修資金或者維修資金賬戶余額不足的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偝袚?dān)。有約定的,從其約定。
第八條 保修期屆滿后,物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān),物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān),物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由專有部分業(yè)主承擔(dān)。常見的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用分?jǐn)傇瓌t如下(特殊情況除外):
(一)半地下室或地下室
半地下室或地下室等地下空間取得專有車位、攤位、庫位發(fā)生維修,需動用維修資金的,由專有車位、攤位、庫位業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?
(二)無產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明的車庫或儲藏室等房屋
無產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明的車庫或儲藏室等房屋可不參與住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用分?jǐn)偂?
(三)屋面
由維修、更新和改造涉及部位覆蓋下的各層業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?
(四)戶外墻面、落水管、上下水管道
前后墻面、落水管和上下水管道的維修、更新和改造,由涉及部位的垂直各層業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?;兩?cè)山墻的維修、更新和改造,由山墻所在單元全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?
(五)單元門、單元樓道的維修、更新和改造,由整個單元業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?
(六)消防或監(jiān)控的主機、主管網(wǎng)等設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造,由全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?;專屬于單元、車庫、商鋪使用的消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造,由單元、車庫、商鋪業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?
(七)電梯的維修、更新和改造,按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(八)小區(qū)公共體育健身器材的更新,按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第九條 2013年5月1日以后受讓土地的住宅物業(yè)配備電梯的,電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造優(yōu)先使用電梯、消防專項資金。
第四章 維修資金使用申請
第十條 維修資金需要使用的,可以由業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會或相關(guān)業(yè)主提出申請。
第十一條 [一般程序]申請維修資金一般使用按照以下程序辦理:
(一)[報修、現(xiàn)場查勘]申請人持報修單向轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門申報維修項目。轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門在三個工作日內(nèi)組織進(jìn)行現(xiàn)場查勘,確認(rèn)是否屬于維修資金使用范圍,明確維修資金列支范圍及分?jǐn)偡绞?,出具現(xiàn)場查勘回復(fù)意見書。
(二)[編制預(yù)算、方案、征求業(yè)主意見]屬于維修資金使用范圍的,申請人提出維修資金使用方案和工程預(yù)算,編制維修費用分?jǐn)偳鍍?,征求相關(guān)受益業(yè)主意見,應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
維修資金使用方案主要包括維修項目概況、實施主體、工程涉及的相關(guān)單位選聘方式(施工單位、審計單位等)、工程實施時間、驗收主體及驗收方式、質(zhì)量保修要求等。
(三)[使用申報]申請人持維修資金使用方案、工程預(yù)算書、維修費用分?jǐn)偳鍍缘炔牧蠄筝犑校▍^(qū))物業(yè)管理行政主管部門,提出維修資金使用申請。
(四)[使用審核、公示]轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門在二十個工作日內(nèi)審核申報材料,符合條件的,組織公示七日(公示時間不計入審核時間,以下同),公示期滿無異議的,出具準(zhǔn)予使用通知。
(五)[施工、竣工驗收、結(jié)算申報]申請人按照維修資金使用方案實施維修,經(jīng)竣工驗收合格和工程審計后,將施工合同、工程量簽證單、工程竣工驗收報告、工程決(結(jié))算書、審計報告等材料報轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門,提出維修資金結(jié)算申請;需監(jiān)理項目還應(yīng)提供監(jiān)理合同、監(jiān)理工作總結(jié)。
(六)[結(jié)算審核、公示]轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門在二十個工作日內(nèi)審核申報材料,對符合維修資金劃轉(zhuǎn)條件的,組織公示七日,公示期滿無異議的,出具劃轉(zhuǎn)通知。
(七)[資金劃轉(zhuǎn)]專戶管理銀行將可列支維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第十二條 物業(yè)保修期限屆滿后,發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財產(chǎn)安全的緊急情況,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急防范措施,業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會應(yīng)及時按規(guī)定開展應(yīng)急維修;尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會的,可由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織代為維修,并從維修資金中列支相關(guān)費用:
(一)外墻、屋面滲漏的;
(二)電梯發(fā)生故障經(jīng)電梯檢驗檢測機構(gòu)評估認(rèn)為危及人身安全的;
(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重,危及人身安全的;
(四)樓頂、樓體外立面有脫落危險的;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;
(六)消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙,物業(yè)管理區(qū)域存在重大火災(zāi)隱患的;
(七)危及房屋安全或者人身安全的其他情形。
第十三條 除電梯、消防應(yīng)急維修項目由電梯檢驗機構(gòu)、消防救援機構(gòu)出具鑒定報告或整改通知外,其余應(yīng)急維修項目由房屋安全鑒定機構(gòu)出具鑒定意見。
第十四條 [應(yīng)急程序]申請維修資金應(yīng)急使用按照以下程序辦理:
(一)[報修、現(xiàn)場查勘、鑒定]申請人持報修單向轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門提出應(yīng)急維修項目申請,轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門在二個工作日內(nèi)組織進(jìn)行現(xiàn)場查勘,出具鑒定意見和現(xiàn)場查勘回復(fù)意見書,明確維修資金列支范圍及分?jǐn)偡绞健?
(二)[編制預(yù)算、方案、使用公告]屬于維修資金應(yīng)急使用范圍的,申請人組織編制工程預(yù)算,制定維修資金應(yīng)急使用方案(內(nèi)容同維修資金使用方案);同時將相關(guān)部門的鑒定意見(鑒定報告、整改通知)在小區(qū)公告(公告時間為三日)。
(三)[使用申報]申請人原則上在取得現(xiàn)場查勘回復(fù)意見書后三個月內(nèi)持工程預(yù)算書、維修資金應(yīng)急使用方案等材料報轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門,提出維修資金應(yīng)急使用申請,因故需要延期的,由社區(qū)居(村)民委員會出具相關(guān)證明。
(四)[使用審核]轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門在三個工作日內(nèi)審核申報材料,符合條件的,出具準(zhǔn)予使用通知。
(五)[施工、竣工驗收、結(jié)算申報]申請人按照維修資金應(yīng)急使用方案實施維修,經(jīng)竣工驗收合格和工程審計后,將施工合同、工程量簽證單、工程竣工驗收報告、工程決(結(jié))算書、審計報告等材料報轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門,提出維修資金結(jié)算申請;需監(jiān)理項目還應(yīng)提供監(jiān)理合同、監(jiān)理工作總結(jié)。
(六)[結(jié)算審核、公示]轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門在二十個工作日內(nèi)審核申報材料,對符合維修資金劃轉(zhuǎn)條件的,組織公示十五日,公示期滿無異議的,出具劃轉(zhuǎn)通知。
(七)[資金劃轉(zhuǎn)]專戶管理銀行將可列支維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第十五條 [簡易程序]對于結(jié)算金額在8000元以下的屋面和外墻維修、更新和改造項目,業(yè)主作為維修資金簡易使用程序的申請人。(結(jié)算金額如有超出,超出部分由業(yè)主自籌)
申請維修資金簡易使用按照以下程序辦理:
按照本細(xì)則第十一條一般程序第一項、第五項、第六項、第七項的規(guī)定辦理。
申請人辦理結(jié)算申報時,需同時提交維修資金使用方案、工程預(yù)算書、維修費用分?jǐn)偳鍍裕ㄐ枵鞯脴I(yè)主同意)等材料。
第十六條 對于嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的維修項目,申請人來不及按正常程序辦理維修資金使用手續(xù)的,經(jīng)轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門同意,可以先組織維修,后補辦相關(guān)手續(xù)。
第五章 其他規(guī)定
第十七條 本市各維修資金代管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過政府采購形式購買工程造價咨詢服務(wù),負(fù)責(zé)維修資金使用現(xiàn)場查勘、結(jié)算審計和審計復(fù)核工作。
第十八條 申請使用維修資金的項目,應(yīng)當(dāng)由維修資金代管機構(gòu)通過政府采購方式確定的工程造價咨詢機構(gòu)進(jìn)行審計。
申請使用維修資金金額5萬元以上的項目,應(yīng)接受社區(qū)居(村)民委員會的監(jiān)督,社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)將項目信息在物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示。其中,申請使用維修資金金額5萬元以上不滿20萬元的項目,申請人自行選擇招標(biāo)方式選擇施工單位;申請使用維修資金金額20萬元以上的項目,工程預(yù)算應(yīng)經(jīng)維修資金代管機構(gòu)通過政府采購方式確定的工程造價咨詢機構(gòu)預(yù)審,并通過招標(biāo)代理機構(gòu)以公開招標(biāo)方式選擇施工單位,招標(biāo)公告和公示信息應(yīng)當(dāng)在“中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺”或者“江蘇省招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺”發(fā)布,但應(yīng)急維修項目可以除外。通過招標(biāo)方式選擇施工單位的,申請人應(yīng)提供招投標(biāo)材料。
單個項目申請使用維修資金金額20萬元以上的,申請人應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位對工程實施監(jiān)理。
第十九條 申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修、更新和改造事項合理制定維修方案,控制工程造價,對工程預(yù)算和工程審計報告進(jìn)行審核。
業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居(村)民委員會申請使用維修資金時,工程預(yù)算和工程審計報告應(yīng)由申請單位蓋章確認(rèn);業(yè)主個人申請使用維修資金時,由申請人簽字確認(rèn)。
第二十條 維修、更新和改造工程施工時,應(yīng)當(dāng)按照維修資金使用方案實施。因工程實際情況確需增加維修費用的,增加的工程費用超過預(yù)算金額10%的,需經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主書面同意后方可列支。
第二十一條 維修和更新、改造工程實施過程中,申請人應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主代表參加工程建設(shè)監(jiān)管。業(yè)主代表在維修資金列支范圍內(nèi)的受益業(yè)主中產(chǎn)生。
第二十二條 維修和更新、改造工程實行現(xiàn)場簽證制度,申請人應(yīng)當(dāng)組織施工單位、業(yè)主代表及其他相關(guān)單位,對工程實施部位、實施內(nèi)容、工程數(shù)量、主要材料等進(jìn)行現(xiàn)場核實并簽字(蓋章)確認(rèn),簽署工程量簽證單。
需監(jiān)理項目,工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)參加現(xiàn)場簽證。
第二十三條 工程竣工后,申請人應(yīng)當(dāng)組織施工單位、業(yè)主代表及其他相關(guān)單位,依照維修資金使用方案、施工合同和相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行竣工驗收,并簽署工程竣工驗收報告。
單個項目申請使用維修資金金額20萬元以上的,工程質(zhì)量保證金由維修資金代管機構(gòu)代為扣除,保修期滿后經(jīng)申請人確認(rèn)后無息劃轉(zhuǎn)至維修單位。本細(xì)則施行前已代扣的工程質(zhì)量保證金保修期滿后,逾期3年未申請劃轉(zhuǎn)的,經(jīng)公共媒體公告3月內(nèi)仍未申請劃轉(zhuǎn)的,工程質(zhì)量保證金返還維修資金賬戶。
由電梯檢驗機構(gòu)、消防救援機構(gòu)出具鑒定報告或整改通知單后組織對電梯、消防設(shè)施進(jìn)行應(yīng)急維修的,經(jīng)施工單位自檢合格后,需經(jīng)電梯檢驗機構(gòu)、消防救援機構(gòu)出具驗收報告或銷案通知書,符合交付使用條件的方能辦理維修資金結(jié)算手續(xù)。
第二十四條 下列費用按照國家、省、市規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,可從維修資金中列支。
(一)工程監(jiān)理費用;
(二)工程造價咨詢費用;
(三)檢測(鑒定)費用;
(四)工程招標(biāo)代理費用;
(五)其他可從維修資金中列支的費用。
第六章 附則
第二十五條 維修資金使用實行工程審計和使用程序?qū)徍?。維修資金使用申請人應(yīng)當(dāng)對其提供材料的真實性、合法性、有效性負(fù)責(zé);隱瞞真實情況或者提供虛假材料的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十六條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的,其使用程序另行制定。
第二十七條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行,有效期至2028年月 日。本細(xì)則施行前已申請使用維修資金的項目,仍按原規(guī)定辦理;本市原有規(guī)定與本細(xì)則不一致的,以本細(xì)則為準(zhǔn)。
附件2
關(guān)于《常州市住宅專項維修資金使用實施細(xì)則》的起草說明
為貫徹落實《中華人民共和國民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市住宅物業(yè)管理條例》《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強市區(qū)住宅專項維修資金管理的若干意見》等文件精神,進(jìn)一步加強全市住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的使用管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用,維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益,常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡稱市住建局)對《常州市住宅專項維修資金使用實施細(xì)則》(常政辦發(fā)〔2016〕179號)(以下簡稱《實施細(xì)則》)進(jìn)行了修訂,現(xiàn)將有關(guān)情況說明如下:
一、修訂背景
《實施細(xì)則》自2017年施行以來,對規(guī)范市區(qū)住宅專項維修資金使用管理,提高工作效率,方便業(yè)主申請使用,保障維修資金使用公開、透明、安全等方面發(fā)揮了重要的作用。經(jīng)過五年多的發(fā)展,我市大部分商品住宅物業(yè)保修期限屆滿,房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的需求日益增大,對維修資金的使用和管理水平提出了更大考驗和更高要求。2020年5月頒布的《中華人民共和國民法典》以及隨之修訂的《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市住宅物業(yè)管理條例》,對有關(guān)維修資金管理的規(guī)定都作出了相應(yīng)調(diào)整和明確。為此,有必要對《實施細(xì)則》進(jìn)行修訂,進(jìn)一步優(yōu)化使用流程,在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上更方便業(yè)主申請使用。
二、修訂起草依據(jù)
1.《中華人民共和國民法典》
2.《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部165號令)
3.《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》(建房規(guī)〔2020〕10號)
4.《江蘇省物業(yè)管理條例》(2021修訂版)
5.《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》
6.《常州市住宅物業(yè)管理條例》
7.《常州市市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法》 (常政規(guī)〔2013〕8號)
8.《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強市區(qū)住宅專項維修資金管理的若干意見》(常政發(fā)〔2016〕130號)
三、修訂起草過程
市住建局十分重視《實施細(xì)則》修訂起草工作,明確分管領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任處室,認(rèn)真研究學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)文件,結(jié)合我市實際,開展了一系列工作,共分三個階段:
(一)調(diào)研起草階段。對各轄市(區(qū))和常州經(jīng)開區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的維修資金管理工作進(jìn)行了深入調(diào)研,學(xué)習(xí)了《中華人民共和國民法典》《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市物業(yè)管理條例》以及其他省市維修資金管理辦法、實施細(xì)則,在廣泛調(diào)查、深入研究的基礎(chǔ)上完成了《實施細(xì)則》修訂的初稿。
(二)征求意見階段。2023年3月、4月,市住建局多次召集各轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門討論《實施細(xì)則》修訂、征求意見。
(三)修改完善階段。共收到各轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門意見和建議16條,市住建局進(jìn)行統(tǒng)一匯總,逐一分析,認(rèn)真研究、吸收采納,在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善了《實施細(xì)則》。
四、修訂思路
本次修訂不是系統(tǒng)性全面修訂,而是在保持原《實施細(xì)則》既有框架和主要內(nèi)容的基礎(chǔ)上,立足于全市協(xié)同、規(guī)范有序、擴面增效、方便使用為原則,重點圍繞明確屬地責(zé)任、優(yōu)化維修資金使用流程、增加簡易使用程序、擴面應(yīng)急使用適用范圍、優(yōu)化大額項目招標(biāo)程序等內(nèi)容進(jìn)行修訂,為規(guī)范維修資金使用提供制度支持。
五、修訂主要內(nèi)容
本次修訂,在條文上由原來的25條增至27條,主要修改18條。修改的內(nèi)容主要包括:
(一)增加法律依據(jù),調(diào)整政策實施范圍
1.增加《中華人民共和國民法典》《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》《常州市住宅物業(yè)管理條例》《常州市市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法》作為《實施細(xì)則》修訂的法律依據(jù)(第一條)。
2.將維修資金使用管理的實施范圍調(diào)整為全市,形成大市統(tǒng)一管理模式和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)(第一條)。
(二)調(diào)整適用范圍,明確屬地責(zé)任
1.根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第六條規(guī)定,調(diào)整《實施細(xì)則》適用范圍相一致(第二條)。
2.明確屬地責(zé)任,市住建局負(fù)責(zé)全市維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作,市住房保障中心負(fù)責(zé)對新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)維修資金使用進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和考核工作,新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用日常管理工作。溧陽市、金壇區(qū)、武進(jìn)區(qū)、常州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用管理工作(第三條)。
(三)確立使用原則,降低表決門檻
1.根據(jù)《常州市市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法》第二十六條規(guī)定,增加了維修資金使用原則(第五條)。
2.根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定,降低了申請人使用維修資金征求相關(guān)受益業(yè)主意見表決門檻(第十一條第二項、第二十條)。
(四)優(yōu)化使用程序,縮短審核時間
1.一般程序中組織現(xiàn)場查勘時間由原來的7個工作日縮短至3個工作日,審核申報材料由原來的30個工作日縮短至20個工作日,審核結(jié)算材料由原來的30個工作日縮短至20個工作日(第十一條第一項、第四項、第六項)。
2.應(yīng)急程序中組織現(xiàn)場查勘時間由原來的5個工作日縮短至2個工作日,審核申報材料由原來的5個工作日縮短至3個工作日,審核結(jié)算材料由原來的30個工作日縮短至20個工作日(第十四條第一項、第四項、第六項)。
(五)增加簡易程序,提高使用效率
經(jīng)統(tǒng)計分析,《實施細(xì)則》自施行以來受理報修的項目中,屋面和外墻滲漏占80%,使用維修資金占比57%。為提高維修資金使用率,破解維修資金“動用少、使用難”的情況,本次修訂增加了簡易程序,結(jié)算金額在8000元以下的屋面和外墻維修、更新和改造項目即可使用。該程序把原來的兩次審核、公示精簡為一次審核、公示。業(yè)主申請報修,取得現(xiàn)場查勘回復(fù)意見書后,就可以開始編制預(yù)算和方案進(jìn)行施工,同步進(jìn)行征求業(yè)主意見。工程竣工驗收后將結(jié)算所需材料送交物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行結(jié)算申報、審核和公示(第十五條)。
(六)增加應(yīng)急維修適用內(nèi)容,擴大應(yīng)急渠道
1.根據(jù)《常州市住宅物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定,調(diào)整應(yīng)急維修適用內(nèi)容相一致,增加并調(diào)整外墻滲漏、樓頂脫落危險、消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙等發(fā)生危及房屋安全及人身、財產(chǎn)安全的緊急情況(第十二條)。
2.明確應(yīng)急維修申請人提交使用申報材料的時間為取得現(xiàn)場查勘回復(fù)意見書后三個月內(nèi)(第十四條第三項)。
3.調(diào)整應(yīng)急維修結(jié)算審核公示期為十五日(第十四條第六項)。
(七)優(yōu)化招標(biāo)程序,強化大額項目監(jiān)督機制
明確申請使用金額5萬元以上的項目,由社區(qū)居委會將項目信息在物業(yè)管理公共平臺公示;申請使用金額20萬元以上的項目,應(yīng)經(jīng)維修資金代管機構(gòu)通過政府采購方式確定的工程造價咨詢服務(wù)機構(gòu)進(jìn)行預(yù)審,并通過招標(biāo)代理機構(gòu)以公開招標(biāo)方式選擇施工單位,招標(biāo)公告和公示信息應(yīng)在省級以上招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺發(fā)布(第十八條)。
(八)完善工程質(zhì)量保證金規(guī)定,規(guī)范資金管理
本次修訂增加了工程質(zhì)量保證金收取、劃轉(zhuǎn)的規(guī)定,督促施工方提高質(zhì)量意識,優(yōu)化施工方案,提升工程質(zhì)量,在保修期滿后及時申請劃轉(zhuǎn),避免資金長期掛賬(第二十三條)。
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