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為加強公眾參與行政規(guī)范性文件制定工作，提高行政規(guī)范性文件制定質(zhì)量，現(xiàn)將《關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理委員會組建運行工作的實施意見（征求意見稿）》全文公布，向社會各界廣泛征求意見，以便進(jìn)一步研究、修改后提請市政府審議。您可在2023年4月17日之前將自己的意見或建議以郵寄、傳真或電子郵件方式提交。感謝支持！
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附件1：關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理委員會組建運行工作的實施意見（征求意見稿）
附件2：關(guān)于《關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理委員會組建運行工作的實施意見》的起草說明
常州市司法局
2023年4月7日
附件1
關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理委員會組建運行工作的實施意見
（征求意見稿）
為提升基層治理水平和物業(yè)管理服務(wù)水平，進(jìn)一步加強物業(yè)管理委員會建設(shè)，增強物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主自治能力，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市住宅物業(yè)管理條例》《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施意見。
一、總體要求
我市符合物業(yè)管理委員會組建條件的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照《常州市住宅物業(yè)管理條例》的規(guī)定組建物業(yè)管理委員會。
二、監(jiān)督管理
市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)建立健全物業(yè)管理委員會指導(dǎo)、監(jiān)督制度，指導(dǎo)監(jiān)督轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門開展物業(yè)管理委員會的組建、運行工作。
轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會的組建和運行，并就物業(yè)管理委員會的組建、運行工作開展培訓(xùn)。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會，協(xié)調(diào)處理組建過程中的矛盾糾紛。
社區(qū)居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
三、組建條件
組建物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定先行劃定物業(yè)管理區(qū)域，一個物業(yè)管理區(qū)域組建一個物業(yè)管理委員會。
未劃定物業(yè)管理區(qū)域的分散居住區(qū)（樓）可以結(jié)合基層治理和老舊小區(qū)改造等，推動整合物業(yè)管理區(qū)域并設(shè)立物業(yè)管理委員會。
物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照《常州市住宅物業(yè)管理條例》規(guī)定組建物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)：
（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會條件但因多種原因未成立業(yè)主大會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；
（三）業(yè)主委員會長期不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。
四、具體職責(zé)
物業(yè)管理委員會依法履行下列職責(zé)：
（一）組織業(yè)主制定物業(yè)管理委員會工作規(guī)則，明確任期、經(jīng)費補貼和換屆等事宜；
（二）組織業(yè)主制定和修改管理規(guī)約并監(jiān)督實施；
（三）組織業(yè)主決定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費方案，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；
（四）根據(jù)業(yè)主共同決定，代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）組織業(yè)主共同決定使用公共收益，監(jiān)督管理公共收入、公共收益及其使用；
（六）組織業(yè)主共同決定住宅專項維修資金的籌集和使用，并對籌集使用情況進(jìn)行監(jiān)督；
（七）組織業(yè)主共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施或改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
（八）向業(yè)主大會或全體業(yè)主報告物業(yè)管理的實施情況、物業(yè)管理委員會收支情況和工作情況；
（九）組織編制物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的年度計劃和方案，提請業(yè)主大會或全體業(yè)主審議；
（十）及時聽取并了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，接受并及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢、投訴，督促業(yè)主按照規(guī)定或者約定交納物業(yè)費等相關(guān)費用；
（十一）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中產(chǎn)生的糾紛；
（十二）制作和保管會議記錄、業(yè)主共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；
（十三）配合行政執(zhí)法部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的與物業(yè)管理有關(guān)的行政執(zhí)法工作；
（十四）配合、支持街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；
（十五）法律法規(guī)、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責(zé)。
需要業(yè)主共同決定的事項，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)監(jiān)督下，依法征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示十五日。
五、成員構(gòu)成
（一）堅持黨建引領(lǐng)物業(yè)管理，強化街道、社區(qū)黨組織對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)監(jiān)督。物業(yè)管理委員會主任、副主任原則上由熱心公益、責(zé)任心強、具有一定組織能力的黨員擔(dān)任。充分發(fā)揮中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、離退休干部、公職人員、網(wǎng)格員及社區(qū)志愿者在社區(qū)治理中的帶頭作用，引導(dǎo)和支持其積極參選物業(yè)管理委員會成員。
（二）物業(yè)管理委員會總?cè)藬?shù)一般為九人以上十三人以下單數(shù)，具體包括業(yè)主成員、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、公安派出所及建設(shè)單位等指派的成員，業(yè)主成員的人數(shù)不得少于百分之六十。
（三）物業(yè)管理委員會主任由業(yè)主或社區(qū)居（村）民委員會代表擔(dān)任。社區(qū)居（村）民委員會代表可兼任多個物業(yè)管理委員會主任。物業(yè)管理委員會主任由非業(yè)主成員擔(dān)任的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主成員中明確1名副主任，承擔(dān)日常事務(wù)。
（四）業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定或業(yè)主共同約定的條件。
業(yè)主有下列情形之一的，不得作為業(yè)主成員：
1．本人及其近親屬與其所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；
2．有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)行為的；
3．未按照規(guī)定交納物業(yè)費、汽車停放費和住宅專項維修資金等相關(guān)費用且未及時改正的；
4．違反房屋出租有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定的；
5．在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)牟取不正當(dāng)利益，或者利用職務(wù)之便在物業(yè)管理活動中牟取不正當(dāng)利益的；
6．違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)管理委員會工作規(guī)則且未改正的；
7．法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會成員的情形。
六、組建程序
（一）符合組建條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）就物業(yè)管理區(qū)域擬組建物業(yè)管理委員會事項進(jìn)行公告。公告應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理委員會成員構(gòu)成、業(yè)主成員的資格要求、推薦方式、推薦期限等。公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示七日。
（二）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、公安派出所、建設(shè)單位派員參加。
（三）物業(yè)管理委員會業(yè)主成員人選可通過社區(qū)居（村）民委員會推薦、業(yè)主自薦產(chǎn)生。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居（村）民委員會對人選進(jìn)行資格審查，并通過聽取業(yè)主意見、定向征詢等方式，確定物業(yè)管理委員會業(yè)主成員。
（四）物業(yè)管理委員會成員名單確定后，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將成員名單及其職業(yè)、是否業(yè)主、政治面貌等基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示七日。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門協(xié)調(diào)處理。
（五）物業(yè)管理委員會于成立之日起三十日內(nèi)向轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理委員會憑備案證書申請刻制物業(yè)管理委員會印章；未開立業(yè)主大會銀行賬戶的，可以開立物業(yè)管理委員會銀行賬戶。
備案事項發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示七日。
七、運行管理
（一）物業(yè)管理委員會會議由主任或其委托的副主任組織召開。三分之一以上成員提出召開會議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會議。會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，且不得委托他人參加會議。
物業(yè)管理委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)簽名同意后通過，決定文書加蓋物業(yè)管理委員會印章。自作出決定之日起3日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將決定文書在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示七日。
（二）物業(yè)管理委員會成員有下列情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以終止其成員資格，并由指派單位重新指派或按照本實施意見規(guī)定程序重新確定：
1．單位指派成員已經(jīng)離職，或未正當(dāng)履行職責(zé)，或侵犯業(yè)主共同利益的；
2．業(yè)主成員不再符合法律法規(guī)規(guī)定或業(yè)主共同約定的條件；
3．業(yè)主成員有《常州市住宅物業(yè)管理條例》第十六條規(guī)定的可終止資格情形或第十七條規(guī)定的業(yè)主委員會成員資格終止情形的。
（三）運行期間，物業(yè)管理委員會成員出現(xiàn)空缺時應(yīng)當(dāng)按照程序補足，不足半數(shù)時應(yīng)當(dāng)重新組建。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)向新一屆物業(yè)管理委員會移交相關(guān)資料和財物，移交后自動解散。由物業(yè)管理委員會管理公共收入、公共收益的，交接前，新一屆物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行審計，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。
（四）轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門對物業(yè)管理委員會作出的違反法律法規(guī)的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
八、其他事項
對參選物業(yè)管理委員會的人員侮辱誹謗、誣告陷害的，依法追究法律責(zé)任。
本實施意見自公布之日起施行，有效期至 年 月 日。
附件2
關(guān)于《關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理委員會組建運行工作的實施意見》的起草說明
為貫徹落實《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市住宅物業(yè)管理條例》（以下簡稱《市條例》）、《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）等有關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步加強物業(yè)管理委員會建設(shè)，市住建局起草了《關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理委員會組建運行工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）?，F(xiàn)將有關(guān)情況說明如下：
一、起草背景
2019年，《市條例》根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會這一重大物業(yè)管理制度，旨在通過加強物業(yè)管理委員會建設(shè)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，在制度上填補業(yè)主組織的缺失，形成對業(yè)主委員會的有效補位。2020年，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）提出“暫不具備設(shè)立業(yè)主大會條件的，探索組建由社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表等參加的物業(yè)管理委員會，臨時代替業(yè)主委員會開展工作?！苯M建物業(yè)管理委員會，將在推動成立業(yè)主委員會、組織業(yè)主共同決定方面發(fā)揮重要作用。物業(yè)管理委員會到底怎么組建、如何確定人選、怎樣運行等都需要進(jìn)一步細(xì)化。
二、起草依據(jù)
1．《江蘇省物業(yè)管理條例》；
2．《常州市住宅物業(yè)管理條例》；
3．《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）。
三、主要內(nèi)容
《實施意見》由總體要求、監(jiān)督管理、組建條件、具體職責(zé)、成員構(gòu)成、組建程序、運行管理和其他事項共八部分內(nèi)容組成，貫穿了物業(yè)管理委員會組建、運行、監(jiān)管的全過程，主要內(nèi)容如下：
（一）細(xì)化部門職責(zé)
對市物業(yè)管理主管部門、轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會的工作職責(zé)做了明確規(guī)定，確保各司其職、分工合作。
（二）明確成立條件
進(jìn)一步重申了《市條例》規(guī)定，在不具備成立業(yè)主大會條件、具備成立業(yè)主大會條件但因多種原因未成立業(yè)主大會等情形下，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照《市條例》規(guī)定組建物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。
（三）堅持黨建引領(lǐng)
堅持黨建引領(lǐng)物業(yè)管理，強化街道、社區(qū)黨組織對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)監(jiān)督。充分發(fā)揮中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、離退休干部、公職人員、網(wǎng)格員及社區(qū)志愿者在社區(qū)治理中的帶頭作用，引導(dǎo)和支持其積極參選物業(yè)管理委員會成員。
（四）嚴(yán)格人選資格
對物業(yè)管理委員會的組成人數(shù)、人員結(jié)構(gòu)、主任及副主任的確定、各單位指派人員的要求等做了明確規(guī)定，進(jìn)一步提出了不宜擔(dān)任業(yè)主成員的七種負(fù)面情形，有利于物業(yè)管理委員會的順利組建。
（五）簡化組建程序
簡化了物業(yè)管理委員會的組建程序，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）只需“發(fā)布組建公告、推薦人選、確定人選并公示、備案刻章開戶”四個環(huán)節(jié)，即可完成物業(yè)管理委員會的組建。
（六）規(guī)范運行制度
明確了物業(yè)管理委員會會議召集制度，強調(diào)了需要業(yè)主共同決定的事項，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)監(jiān)督下，依法征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定并按規(guī)定公示。
（七）強化監(jiān)督管理
明確了撤銷物業(yè)管理委員會成員資格的情形，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門對物業(yè)管理委員會作出的違反法律法規(guī)的決定，責(zé)令限期改正或者撤銷其決定。對運行期間物業(yè)管理委員會的成員增補、解散、移交、審計等方面做了明確規(guī)定，確保物業(yè)管理委員會規(guī)范履職。
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