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3月14日《關(guān)于加強(qiáng)武進(jìn)區(qū)物業(yè)企業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核工作的通知》發(fā)布，為便于理解該政策有關(guān)內(nèi)容，特做以下解讀：
一、出臺(tái)背景和過程
隨著2013年5月份《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、9月份《常州市物業(yè)管理辦法》的出臺(tái)，武進(jìn)區(qū)2014年1月出臺(tái)了《關(guān)于深入推進(jìn)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》（武政發(fā)〔2014〕2號(hào)），同年11月出臺(tái)了包括對(duì)屬地政府、相關(guān)職能部門、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作考核的《武進(jìn)區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法（試行）》（武政發(fā)〔2014〕203號(hào)），標(biāo)志著武進(jìn)區(qū)物業(yè)管理進(jìn)入了“屬地為主、條塊結(jié)合、多方參與、社會(huì)治理”的全新工作機(jī)制。該《辦法》進(jìn)一步理順了武進(jìn)區(qū)的物業(yè)管理職能和關(guān)系，創(chuàng)新了物業(yè)管理模式和機(jī)制，通過明確各方主體職責(zé)，完善體制機(jī)制建設(shè)，規(guī)范行業(yè)健康發(fā)展，營(yíng)造濃厚和諧氛圍，不斷提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)形象和服務(wù)質(zhì)量，全面提升全區(qū)物業(yè)管理工作的滿意度。
2015年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于推廣隨機(jī)抽查規(guī)范事中事后監(jiān)管的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2015〕58號(hào)），要求大力推廣隨機(jī)抽查，規(guī)范監(jiān)管行為，創(chuàng)新管理方式，強(qiáng)化市場(chǎng)主體自律和社會(huì)監(jiān)督。為深入貫徹文件精神，有效提升武進(jìn)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，武進(jìn)區(qū)房地產(chǎn)管理處于2016年12月下發(fā)了《關(guān)于開展武進(jìn)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理巡查工作的通知》（武房管發(fā)〔2016〕14號(hào)），對(duì)全區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)的住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理工作巡查，對(duì)業(yè)主投訴問題較多的項(xiàng)目重點(diǎn)檢查，對(duì)檢查出的問題書面告知項(xiàng)目限期整改，及時(shí)督促企業(yè)糾正不規(guī)范服務(wù)行為，表明武進(jìn)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)一步轉(zhuǎn)變管理模式，更加重視和加強(qiáng)市場(chǎng)日常監(jiān)管。
2017年國(guó)務(wù)院先后取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)和一級(jí)以下資質(zhì)的核定，同年江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)了《關(guān)于開展全省物業(yè)服務(wù)行業(yè)“雙隨機(jī)”檢查的通知》（蘇建房管〔2017〕364號(hào)），常州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)了《關(guān)于開展全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)“雙隨機(jī)”檢查的通知》（常房發(fā)〔2017〕38號(hào)），要求各級(jí)物業(yè)行政主管部門要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加大查處力度，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，加強(qiáng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。這充分說明物業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)行管理，已經(jīng)由物業(yè)行政主管部門通過行政審批手段把控企業(yè)質(zhì)量和前期市場(chǎng)準(zhǔn)入，向物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)和行政主管部門的事中事后監(jiān)管以及社會(huì)各界共同參與管理進(jìn)行了轉(zhuǎn)變。同年，武進(jìn)區(qū)出臺(tái)了《武進(jìn)區(qū)城市長(zhǎng)效綜合管理住宅小區(qū)專項(xiàng)整治行動(dòng)方案》，通過明確住宅小區(qū)內(nèi)各職能部門管理職責(zé)，聯(lián)合檢查，專項(xiàng)整治，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督，起到了很好的齊抓共管效果。
2018年，在對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理巡查、雙隨機(jī)檢查、長(zhǎng)效管理專項(xiàng)整治的基礎(chǔ)上，武進(jìn)區(qū)住建局與城管局于3月14日聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)武進(jìn)區(qū)物業(yè)企業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核工作的通知》，明確加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，提升小區(qū)業(yè)主滿意度。
二、目的和意義
通過進(jìn)一步修訂完善《武進(jìn)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法（試行）》中對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核的相關(guān)要求，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度；設(shè)置物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻；進(jìn)一步落實(shí)武進(jìn)區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)制度和措施；有效遏制物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在的不完全履約、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、賬目不清、公共收益和分配不向業(yè)主公開等不良行為；查處物業(yè)管理中違法違規(guī)行為，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、發(fā)展穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
三、主要內(nèi)容和特色亮點(diǎn)
（一）考核方法更加科學(xué)合理化，具有可操作性。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)的管理服務(wù)中涉及到企業(yè)的內(nèi)部制度管理、臺(tái)賬管理、環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理、公共設(shè)施設(shè)備管理、門崗和巡邏等公共秩序管理、客服服務(wù)和財(cái)務(wù)管理、投訴和糾紛協(xié)調(diào)服務(wù)、裝飾裝修和維修服務(wù)等諸多方面的工作。因此對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)理想化的監(jiān)管，是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照所承接項(xiàng)目的《物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行檢查考評(píng)，確定企業(yè)是否規(guī)范化運(yùn)作，是否符合合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。但由于：
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不同的小區(qū)所進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)是有差異的。小區(qū)業(yè)態(tài)不一樣，所配套的公共設(shè)施設(shè)備不一樣，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容也不一樣。由于各項(xiàng)目《物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的不一致，導(dǎo)致無法用統(tǒng)一的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)去考核每個(gè)項(xiàng)目，考評(píng)的分?jǐn)?shù)也很難對(duì)企業(yè)進(jìn)行公平、合理的排名；
2、隨著物業(yè)管理屬地負(fù)責(zé)制的工作推進(jìn)，由屬地政府物管部門對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管和考評(píng)切合實(shí)際工作要求，具有可操作性。但由于常規(guī)考核涉及內(nèi)容多、專業(yè)性強(qiáng)，考核人員的不同必然導(dǎo)致考核結(jié)果的差異性，很難保證最終對(duì)企業(yè)的考評(píng)結(jié)果和排名的公平、公正性。
3、由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項(xiàng)目數(shù)量的不一致，導(dǎo)致常規(guī)性物業(yè)管理考核容易出現(xiàn)只承接了少量的、新的、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高的項(xiàng)目的企業(yè)考評(píng)排名很高；承接少量的、舊的、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低的項(xiàng)目的企業(yè)考評(píng)排名很低；承接大量項(xiàng)目的企業(yè)考評(píng)排名同樣靠后?？己私Y(jié)果很難體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)真正的服務(wù)水平。
而這次考核，一是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接項(xiàng)目中所應(yīng)做到的基礎(chǔ)工作進(jìn)行統(tǒng)一明確、細(xì)化，考核標(biāo)準(zhǔn)詳實(shí)、清晰，盡量排除了各項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的差異化，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和考核人員對(duì)照實(shí)施；二是由于考核內(nèi)容是物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)工作，如果企業(yè)評(píng)分結(jié)果是按照所有項(xiàng)目的平均分計(jì)算，那么大多數(shù)企業(yè)的分?jǐn)?shù)將非常接近或相同，要想拉開分值，只有對(duì)考評(píng)內(nèi)容的每項(xiàng)評(píng)分分值加大，這將對(duì)項(xiàng)目少、收費(fèi)高的企業(yè)有利，而對(duì)項(xiàng)目少、收費(fèi)低的企業(yè)不利。因而這次考核對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評(píng)分是基礎(chǔ)分加上所有項(xiàng)目扣分和加分之和，既縮小了不同項(xiàng)目的評(píng)分差異，也拉開和細(xì)分了企業(yè)的評(píng)分結(jié)果；三是在《通知》中要求各屬地政府物管部門對(duì)項(xiàng)目的考核應(yīng)當(dāng)提供評(píng)分依據(jù)并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人確認(rèn)，考核人員有徇私舞弊行為的將納入對(duì)屬地政府的物業(yè)管理考核工作中予以扣分，確?？己私Y(jié)果的真實(shí)有效；四是這次考核加分只針對(duì)項(xiàng)目的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)，既保證了加分的真實(shí)性，又鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提升小區(qū)品質(zhì)和業(yè)主滿意度，充分體現(xiàn)了公正、公平、公開的原則。
（二）考核加強(qiáng)了對(duì)當(dāng)前熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題的監(jiān)管力度。
這次考核的內(nèi)容主要是針對(duì)當(dāng)前小區(qū)業(yè)主和社會(huì)各界反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。例如：小區(qū)公共收益、電梯專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)、代收代付費(fèi)用的收支情況，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不進(jìn)行公示，一些公示了業(yè)主沒有關(guān)注；小區(qū)業(yè)主違章建設(shè)的情況，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)勸阻不成不上報(bào)相關(guān)部門，一些上報(bào)多部門但無人處理；小區(qū)質(zhì)保期內(nèi)的房屋因質(zhì)量問題需要維修，在開發(fā)商推諉、拖延時(shí)，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不知道上報(bào)相關(guān)部門等等情況的存在，導(dǎo)致了小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的誤會(huì)和矛盾，通過這次考核明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該做哪些事、做到哪一步，同樣也明確了哪些是相關(guān)職能部門的職責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該向誰上報(bào)等情況。
（三）考核的結(jié)果運(yùn)用更強(qiáng)化實(shí)效。
這次考核對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考評(píng)結(jié)果詳細(xì)規(guī)定了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項(xiàng)目的獎(jiǎng)懲措施。設(shè)立了紅黑榜，對(duì)名列前茅的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表彰宣傳，曝光落后的企業(yè)，并將考核結(jié)果納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，要求招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確對(duì)考評(píng)優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予加分，對(duì)考評(píng)不合格的企業(yè)限制進(jìn)行招投標(biāo)。
（四）與城市長(zhǎng)效綜合管理要求相結(jié)合。
城市長(zhǎng)效綜合管理是我市一項(xiàng)重要的民生工程。長(zhǎng)效考評(píng)工作的開展在很大程度上提升了小區(qū)的環(huán)境面貌，其考評(píng)內(nèi)容和小區(qū)物業(yè)服務(wù)是密不可分的，但是城市長(zhǎng)效綜合管理對(duì)所有小區(qū)的要求均在同一標(biāo)準(zhǔn)線，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的不同所提供的服務(wù)是不相同的。因此在這次考核中通過將長(zhǎng)效考評(píng)和物業(yè)自身服務(wù)要求相結(jié)合，既考慮了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的差異性，同時(shí)也促進(jìn)了城市長(zhǎng)效綜合管理工作的開展。
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