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為貫徹落實(shí)《中華人民共和國民法典》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理的若干意見》等文件精神，進(jìn)一步加強(qiáng)全市住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱維修資金）的使用管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，市住建局對(duì)《常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施細(xì)則》（常政辦發(fā)〔2016〕179號(hào)）進(jìn)行了修訂，制定了《常州市住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》），現(xiàn)將有關(guān)政策解讀如下：
一、修訂背景
《實(shí)施細(xì)則》自2017年施行以來，對(duì)規(guī)范市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用管理，提高工作效率，方便業(yè)主申請(qǐng)使用，保障維修資金使用公開透明安全等方面發(fā)揮了重要的作用。經(jīng)過五年多的發(fā)展，我市大部分商品住宅物業(yè)保修期限屆滿，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的需求日益增大，對(duì)維修資金的使用和管理水平提出了更大考驗(yàn)和更高要求。2020年5月頒布的《中華人民共和國民法典》以及隨之修訂的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)有關(guān)維修資金管理的規(guī)定都作出了相應(yīng)調(diào)整和明確。為此，有必要抓緊對(duì)《實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行修訂，進(jìn)一步優(yōu)化使用流程，在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上更方便業(yè)主申請(qǐng)使用。
二、修訂起草依據(jù)
1.《中華人民共和國民法典》;
2.《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部165號(hào)令）;
3.《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）;
4.《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（2021修訂版）;
5.《江蘇省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》;
6.《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》;
7.《常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（常政規(guī)〔2013〕8號(hào)）;
8.《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理的若干意見》（常政發(fā)〔2016〕130號(hào)）。
三、修訂思路
本次修訂不是系統(tǒng)性全面修訂，而是在保持原《實(shí)施細(xì)則》既有框架和主要內(nèi)容的基礎(chǔ)上，立足于全市協(xié)同、規(guī)范有序、擴(kuò)面增效、方便使用為原則，重點(diǎn)圍繞明確屬地責(zé)任、優(yōu)化維修資金使用流程、增加簡易使用程序、擴(kuò)面應(yīng)急使用適用范圍、優(yōu)化大額項(xiàng)目招標(biāo)程序等內(nèi)容進(jìn)行修訂，為規(guī)范維修資金使用提供制度支持。
四、修訂主要內(nèi)容
本次修訂，在條文上由原來的25條增至27條，主要修改18條。修改的內(nèi)容主要包括：
（一）增加法律依據(jù)，調(diào)整政策實(shí)施范圍
1.增加《中華人民共和國民法典》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》作為《實(shí)施細(xì)則》修訂的法律依據(jù)（第一條）。
2.將維修資金使用管理的實(shí)施范圍調(diào)整為全市，形成大市統(tǒng)一管理模式和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)（第一條）。
（二）調(diào)整適用范圍，明確屬地責(zé)任
1.根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第六條規(guī)定，調(diào)整《實(shí)施細(xì)則》適用范圍相一致（第二條）。
2.明確屬地責(zé)任，市住建局負(fù)責(zé)全市維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，市住房保障中心負(fù)責(zé)對(duì)新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)維修資金使用進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和考核工作，新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用日常管理工作。溧陽市、金壇區(qū)、武進(jìn)區(qū)、常州經(jīng)開區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用管理工作（第三條）。
（三）確立使用原則，降低表決門檻
1.根據(jù)《常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十六條規(guī)定，增加了維修資金使用原則（第五條）。
2.根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定，降低了申請(qǐng)人使用維修資金征求相關(guān)受益業(yè)主意見表決門檻（第十一條第二項(xiàng)、第二十條）。
（四）優(yōu)化使用程序，縮短審核時(shí)間
1.一般程序中組織現(xiàn)場查勘時(shí)間由原來的7個(gè)工作日縮短至3個(gè)工作日，審核申報(bào)材料由原來的30個(gè)工作日縮短至20個(gè)工作日，審核結(jié)算材料由原來的30個(gè)工作日縮短至20個(gè)工作日（第十一條第一項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)）。
2.應(yīng)急程序中組織現(xiàn)場查勘時(shí)間由原來的5個(gè)工作日縮短至2個(gè)工作日，審核申報(bào)材料由原來的5個(gè)工作日縮短至3個(gè)工作日，審核結(jié)算材料由原來的30個(gè)工作日縮短至20個(gè)工作日（第十四條第一項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)）。
（五）增加簡易程序，提高使用效率
經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，《實(shí)施細(xì)則》自施行以來受理報(bào)修的項(xiàng)目中，屋面和外墻滲漏占80%，使用維修資金占比57%。為提高維修資金使用率，破解維修資金“動(dòng)用少、使用難”的情況，本次修訂增加了簡易程序，結(jié)算金額在8000元以下的屋面和外墻維修、更新和改造項(xiàng)目即可使用。該程序把原來的兩次審核、公示精簡為一次審核、公示。業(yè)主申請(qǐng)報(bào)修，取得現(xiàn)場查勘回復(fù)意見書后，就可以開始編制預(yù)算和方案進(jìn)行施工，同步進(jìn)行征求業(yè)主意見。工程竣工驗(yàn)收后將結(jié)算所需材料送交物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行結(jié)算申報(bào)、審核和公示（第十五條）。
（六）增加應(yīng)急維修適用內(nèi)容，擴(kuò)大應(yīng)急渠道
1.根據(jù)《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定，調(diào)整應(yīng)急維修適用內(nèi)容相一致，增加并調(diào)整外墻滲漏、樓頂脫落危險(xiǎn)、消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙等發(fā)生危及房屋安全及人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況（第十二條）。
2.明確應(yīng)急維修申請(qǐng)人提交使用申報(bào)材料的時(shí)間為取得現(xiàn)場查勘回復(fù)意見書后三個(gè)月內(nèi)（第十四條第三項(xiàng)）。
3.調(diào)整應(yīng)急維修結(jié)算審核公示期為十五日（第十四條第六項(xiàng)）。
（七）優(yōu)化招標(biāo)程序，強(qiáng)化大額項(xiàng)目監(jiān)督機(jī)制
明確申請(qǐng)使用金額5萬元以上的項(xiàng)目，由社區(qū)居委會(huì)將項(xiàng)目信息在物業(yè)管理公共平臺(tái)公示；申請(qǐng)使用金額20萬元以上的項(xiàng)目，應(yīng)經(jīng)維修資金代管機(jī)構(gòu)通過政府采購方式確定的工程造價(jià)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，并通過招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以公開招標(biāo)方式選擇施工單位，招標(biāo)公告和公示信息應(yīng)在省級(jí)以上招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)發(fā)布（第十八條）。
（八）完善工程質(zhì)量保證金規(guī)定，規(guī)范資金管理
本次修訂增加了工程質(zhì)量保證金收取、劃轉(zhuǎn)的規(guī)定，督促施工方提高質(zhì)量意識(shí)，優(yōu)化施工方案，提升工程質(zhì)量，在保修期滿后及時(shí)申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)，避免資金長期掛賬（第二十三條）。
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