| 各位嘉賓、網(wǎng)友，大家上午好！歡迎參加本次常州市武進(jìn)區(qū)住建局在線訪談活動(dòng)。 2014-07-29 09:58:27 |
| 2014年武進(jìn)區(qū)物業(yè)管理工作總體思路是積極推動(dòng)武進(jìn)區(qū)《關(guān)于深入推進(jìn)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》的貫徹實(shí)施，以點(diǎn)帶面建立全區(qū)屬地物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和矛盾糾紛聯(lián)席會(huì)議制度，構(gòu)建“區(qū)鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)、條塊結(jié)合”的管理網(wǎng)絡(luò)；進(jìn)一步明確職能部門進(jìn)小區(qū)的職責(zé)分工和權(quán)力范圍，建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，確保聯(lián)合執(zhí)法效果明顯；強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)管理，嚴(yán)格物業(yè)企業(yè)和從業(yè)人員資質(zhì)資格管理，規(guī)范物業(yè)承接驗(yàn)收和前期物業(yè)招投標(biāo)制度，繼續(xù)開展優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建、積極參與城市長(zhǎng)效管理和文明城市創(chuàng)建，營(yíng)造“和諧物管”氛圍。今天，我們很榮幸地邀請(qǐng)到武進(jìn)區(qū)住建局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)圍繞物業(yè)管理等問題和大家進(jìn)行在線交流，下面請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)們先作一下自我介紹。 2014-07-29 10:04:13 |
| 大家好,我是武進(jìn)區(qū)住建局副局長(zhǎng)、房管處主任李媛。 2014-07-29 10:05:02 |
| 網(wǎng)友們好，我是武進(jìn)區(qū)房管處副主任季峰。 2014-07-29 10:05:18 |
| 大家好，我是武進(jìn)區(qū)房管處物業(yè)管理科科長(zhǎng)劉江。 2014-07-29 10:05:49 |
| 好的，今天的在線交流時(shí)間約一個(gè)小時(shí)，歡迎廣大網(wǎng)友踴躍提問！下面開始提問！ 2014-07-29 10:06:31 |
| 實(shí)行屬地管理對(duì)明確職責(zé)，或者說給我們的物業(yè)管理帶來那些促進(jìn)？ 2014-07-29 10:06:41 |
| 1、實(shí)行物業(yè)屬地管理，有利于理順各種關(guān)系。2013年新實(shí)施的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市物業(yè)管理辦法》及2014年《武進(jìn)區(qū)關(guān)于深入推進(jìn)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》明確要求充分發(fā)揮基層組織在物業(yè)管理中的作用，明確了街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理中的職責(zé)，這是物業(yè)管理體制上的最大變化，是一個(gè)大亮點(diǎn)。實(shí)行物業(yè)管理屬地管理，有利于屬地政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。2、實(shí)行物業(yè)屬地管理，有利于物業(yè)矛盾快速解決。屬地政府可以發(fā)揮當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居（村）民委員會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織的作用，可以及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，把物業(yè)矛盾及時(shí)解決在基層，防止物業(yè)矛盾擴(kuò)大化；建立由社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，可以協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。3、實(shí)行物業(yè)屬地管理，有利于為業(yè)主提供更好的服務(wù)。屬地政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建、換屆等相關(guān)工作，建立業(yè)主委員會(huì)信用檔案，建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，有利于完善社區(qū)公共服務(wù)體系，落實(shí)物業(yè)長(zhǎng)效管理，為業(yè)主提供基本服務(wù)。 2014-07-29 10:18:21 |
| 目前，武進(jìn)區(qū)物業(yè)管理屬地管理工作開展情況如何？ 2014-07-29 10:06:52 |
| 1、今年1月份區(qū)政府出臺(tái)了《武進(jìn)區(qū)關(guān)于深入推進(jìn)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》，明確了屬地化工作的目標(biāo)任務(wù)、屬地政府和相關(guān)部門的職責(zé)分工、工作實(shí)施步驟、工作要求等，為物業(yè)屬地化管理指明了方向。2、中心城區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)已基本落實(shí)了物業(yè)屬地化工作機(jī)構(gòu)和人員，建立了物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督職責(zé)。下一步，我們要在中心城區(qū)實(shí)施物業(yè)管理屬地化的基礎(chǔ)上，把這項(xiàng)工作在全區(qū)層面上推廣，建立起全區(qū)物業(yè)管理屬地化體制，真正做到物業(yè)屬地管理全覆蓋。3、建立了區(qū)、鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)）、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理矛盾糾紛投訴調(diào)解機(jī)制，并在區(qū)信訪局一樓社管中心專門設(shè)立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)，接受并解決群眾的投訴與糾紛。此外，還加強(qiáng)推進(jìn)了住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)和物管會(huì)的建立，進(jìn)一步健全物業(yè)管理主體體系。
2014-07-29 10:16:27 |
| 在去年的10月，政府相關(guān)行政管理部門綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)已在我市各區(qū)全面展開。據(jù)悉，新《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，此舉在省內(nèi)還是首創(chuàng)。那么在這之前，我們各個(gè)職能管理部門針對(duì)小區(qū)管理存在著那些問題？ 2014-07-29 10:07:05 |
| 1、小區(qū)聯(lián)合執(zhí)法政策依據(jù)不足。在新的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)之前，無論是城市管理執(zhí)法，還是衛(wèi)生安全執(zhí)法、規(guī)劃執(zhí)法、道路交通執(zhí)法等，都沒有將管理職能延伸到小區(qū)內(nèi)部，造成了小區(qū)執(zhí)法空白，違章搭建、破墻開店、毀綠種菜、車輛亂停現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。2、小區(qū)聯(lián)合執(zhí)法事項(xiàng)界限不明。小區(qū)事物繁瑣，每個(gè)小區(qū)又有各自的特點(diǎn)，遇到一項(xiàng)違章現(xiàn)象常常出現(xiàn)每個(gè)部門都能管、每個(gè)部門又不能管的現(xiàn)象，部門職責(zé)不明晰，又沒有一個(gè)牽頭部門和強(qiáng)有力的工作推進(jìn)機(jī)制，只能相互推諉，問題解決不了，造成物業(yè)矛盾復(fù)雜化。
2014-07-29 10:14:41 |
| 各行政管理部門綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)的主要內(nèi)容有哪些？ 2014-07-29 10:15:15 |
| 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車位車庫(kù)、綠地綠化、特種設(shè)備等各方面的監(jiān)督管理。 2014-07-29 10:22:42 |
| 政府部門綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)給我們的管理帶來哪些變化？ 2014-07-29 10:15:19 |
| 由于一些法規(guī)的交叉，小區(qū)內(nèi)行政執(zhí)法往往會(huì)出現(xiàn)條塊分割、互相推諉現(xiàn)象，有時(shí)容易出現(xiàn)“執(zhí)法真空”。通過政府綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項(xiàng)和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。有助于讓有執(zhí)法權(quán)的相關(guān)政府職能部門介入小區(qū)管理，各部門按照職責(zé)分工，建立有效的物業(yè)服務(wù)投訴受理和糾紛處理機(jī)制，充分發(fā)揮多部門聯(lián)動(dòng)、合力的作用，更加有力地維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益，推動(dòng)和諧社區(qū)的建設(shè)。 2014-07-29 10:25:59 |
| 新《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《常州市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后，讓行政管理部門進(jìn)小區(qū)執(zhí)法有法可依，小區(qū)物業(yè)管理可能涉及的部門具體有哪些？ 2014-07-29 10:15:40 |
| 根據(jù)新的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和新的《常州市物業(yè)管理辦法》，小區(qū)物業(yè)管理涉及到的部門有：房管、綜治、信訪、公安、民政、人社、建設(shè)、規(guī)劃、園林、城管、物價(jià)、民防、工商、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)生、稅務(wù)、法院等。 2014-07-29 10:18:25 |
| 目前，政府部門綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)在武進(jìn)區(qū)開展情況如何？成效如何？ 2014-07-29 10:18:41 |
| 目前，武進(jìn)區(qū)完成了開展住宅小區(qū)執(zhí)法事項(xiàng)清理，統(tǒng)一制作公示牌張貼于小區(qū)顯著位置，相關(guān)職能部門的管理職責(zé)、執(zhí)法事項(xiàng)、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、監(jiān)督電話在小區(qū)公示到位，初步實(shí)現(xiàn)了職能部門進(jìn)小區(qū)。從開展綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)活動(dòng)以來，一方面，小區(qū)居民對(duì)于職能部門執(zhí)法的內(nèi)容有所了解，對(duì)于小區(qū)內(nèi)的需要執(zhí)法的事項(xiàng)有了明確的責(zé)任部門；另一方面，由于物業(yè)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，職能部門進(jìn)小區(qū)執(zhí)法給予了物業(yè)企業(yè)處理小區(qū)違法違章現(xiàn)象的處理提供了強(qiáng)有力的支持。下一步，將進(jìn)一步建立健全職能部門小區(qū)聯(lián)合執(zhí)法工作機(jī)制和聯(lián)席會(huì)議制度。 2014-07-29 10:29:38 |
| 對(duì)于不同類型的小區(qū)，我們相應(yīng)的有哪些物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)？ 2014-07-29 10:18:58 |
| 對(duì)于有物業(yè)的住宅小區(qū)，按照“五級(jí)三類”的標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)企業(yè)按照物價(jià)部門核定的《常州市市區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)。對(duì)于沒有物業(yè)的住宅小區(qū)或者老小區(qū)，一方面積極指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，發(fā)揮業(yè)委會(huì)和物管會(huì)的自治功能；另一方面，把這類沒有物業(yè)的小區(qū)納入城市長(zhǎng)效網(wǎng)格式管理，由屬地政府負(fù)責(zé)做好小區(qū)日常管理維護(hù)工作。
2014-07-29 10:30:09 |
| 住宅小區(qū)什么時(shí)候可以召開首次業(yè)主大會(huì)？ 2014-07-29 10:24:08 |
| 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，其人員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。 2014-07-29 10:34:54 |
| “欠繳物業(yè)費(fèi)”是所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)最頭痛的問題，由于拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常的工作難以為繼，沒有物業(yè)的小區(qū)很快的就和“臟亂差”劃上等號(hào)，怎樣來規(guī)范業(yè)主繳費(fèi)行為，新條例中是否有新的辦法？ 2014-07-29 10:30:00 |
| 實(shí)事求是地講，現(xiàn)在物業(yè)小區(qū)拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象比較普遍。這與全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的理念出現(xiàn)偏差有關(guān)，當(dāng)然也有個(gè)別物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的原因。部分小區(qū)業(yè)主沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)是商品，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)是平等的合同關(guān)系，“花錢買服務(wù)”意識(shí)不強(qiáng)，一旦感覺自己利益受損就以不繳物業(yè)費(fèi)相要挾，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)惡性循環(huán)，企業(yè)撤出，小區(qū)臟亂差、安全問題突出。去年實(shí)施的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》及《常州市物業(yè)管理辦法》明確了“當(dāng)物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！边@對(duì)于解決物業(yè)費(fèi)拖欠問題是一個(gè)很有力的支撐。常州市房管局已和常州市中級(jí)人民法院進(jìn)行了業(yè)務(wù)對(duì)接，對(duì)于惡意欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，今年各區(qū)法院將針對(duì)此類訴述進(jìn)行專項(xiàng)受理，并通過法院判決的形式來處理惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的問題。武進(jìn)區(qū)按照市新條例的相關(guān)要求，自2013年9月1號(hào)開始，在業(yè)主申請(qǐng)二手房轉(zhuǎn)移登記時(shí)如有欠繳物業(yè)費(fèi)情況的，須由房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具物業(yè)費(fèi)繳納證明后才能辦理房屋過戶手續(xù)。
2014-07-29 10:43:11 |
| 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)？ 2014-07-29 10:30:03 |
| 利用業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。按照《常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成立前，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營(yíng)支出成本后，按30%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70%納入住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主委員會(huì)成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營(yíng)支出成本后的剩余部分應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 2014-07-29 10:39:29 |
| 如何查詢小區(qū)的具體公攤面積？ 2014-07-29 10:35:52 |
| 《物權(quán)法》第六章第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)本條規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對(duì)其專有部分的所有權(quán)，對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。通常共有部位，即公建配套建筑面積在開發(fā)商土地招標(biāo)文件、規(guī)劃許可證及向開發(fā)辦領(lǐng)取商品房預(yù)銷售許可證都有明確的指標(biāo)，應(yīng)該是公開、透明的。如小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施：物業(yè)管理用房、門衛(wèi)、居委會(huì)用房、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地等都屬于業(yè)主；相反小區(qū)營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施：營(yíng)業(yè)性的菜場(chǎng)、營(yíng)業(yè)性的地下車庫(kù)（非人防工程）則屬于開發(fā)公司。房屋共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。
2014-07-29 10:47:36 |
| 住宅小區(qū)汽車停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？ 2014-07-29 10:43:12 |
| （一）室外停車：⑴臨時(shí)停放的，按每次5元計(jì)收，車輛連續(xù)停放時(shí)間超過24小時(shí)的，按二次停放計(jì)費(fèi)；
⑵包月停放的，每月120元，上浮50%后最高不超過180元；⑶營(yíng)業(yè)性車位由企業(yè)自主定價(jià)，報(bào)價(jià)格主管部門備案。（二）室內(nèi)停車：⑴已出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車位每月50元，上浮50%后最高不超過75元。業(yè)主獨(dú)用封閉車庫(kù)不收停放服務(wù)費(fèi)，只收物業(yè)服務(wù)費(fèi)；⑵非營(yíng)業(yè)性公共車位和人防車位每月100元，上浮50%后最高不超過150元；⑶營(yíng)業(yè)性車位由企業(yè)自主定價(jià)，報(bào)價(jià)格主管部門備案。
2014-07-29 10:53:09 |
| 如果小區(qū)業(yè)主房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷問題，業(yè)主可以拒交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)嗎？ 2014-07-29 10:53:13 |
| 不可以，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。如果業(yè)主房屋還在質(zhì)保期內(nèi)，業(yè)主可以追訴開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任；如果業(yè)主房屋已經(jīng)過了質(zhì)保期，且符合《常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》里住宅公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的要求，可以向區(qū)房管部門申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金。 2014-07-29 10:58:22 |