| 各位嘉賓、各位網(wǎng)友，大家上午好！歡迎光臨本次武進區(qū)住建局在線訪談！ 2016-08-10 10:00:35 |
| 2016年，武進區(qū)物業(yè)管理工作要以完善物業(yè)考核、要通過部門聯(lián)動聯(lián)合執(zhí)法水平、物業(yè)失信行為懲戒等系列舉措，進一步提高物業(yè)管理質(zhì)量，優(yōu)化物業(yè)管理社會環(huán)境。要通過業(yè)務(wù)培訓指導、嚴格資質(zhì)資格管理、規(guī)范制度、開展物業(yè)項目評優(yōu)等，推動物業(yè)行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理隊伍水平提高，為小區(qū)業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)滿意的物業(yè)環(huán)境。今天，我們邀請到武進區(qū)住建局的相關(guān)領(lǐng)導就武進物業(yè)管理工作和大家進行在線交流。下面請嘉賓們先作一下自我介紹。 2016-08-10 10:06:21 |
| 大家好，我是武進區(qū)住建局副局長李媛。 2016-08-10 10:07:06 |
| 大家好，我是武進區(qū)房管處主任魯東。 2016-08-10 10:07:21 |
| 大家好，我是武進區(qū)房管處副主任季峰。 2016-08-10 10:07:49 |
| 好的，今天在線交流時間約為一個小時，歡迎廣大網(wǎng)友踴躍提問！下面開始提問！ 2016-08-10 10:08:14 |
| 武進區(qū)物業(yè)管理工作實施了物業(yè)管理的“屬地化”，那么，實施以來在哪些方面有變化？
2016-08-10 10:08:48 |
| 1、武進區(qū)政府出臺了《武進區(qū)關(guān)于深入推進物業(yè)管理工作的實施意見》，明確了屬地化工作的目標任務(wù)、屬地政府和相關(guān)部門的職責分工、工作實施步驟、工作要求等，為物業(yè)屬地化管理指明了方向。2、在全區(qū)范圍內(nèi)，逐步落實了物業(yè)屬地化工作機構(gòu)和人員，具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監(jiān)督職責。真正做到物業(yè)屬地管理全覆蓋。3、建立了區(qū)、鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)）、社區(qū)三級物業(yè)管理矛盾糾紛投訴調(diào)解機制，并在區(qū)信訪局一樓社管中心專門設(shè)立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會，接受并解決。4、建立了全區(qū)物業(yè)管理工作考核機制。按照武進區(qū)政府出臺的《武進區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法（試行）的通知》要求，武進區(qū)成立了物業(yè)管理工作考評組，由區(qū)政府分管領(lǐng)導任組長，區(qū)各職能部門為成員單位的工作組，對各鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處、 高新北區(qū)管理處）和區(qū)各職能部門物業(yè)管理工作進行考核。區(qū)考評組每季度對考核情況進行匯總，根據(jù)得分進行排名并書面通報，并將考核成績納入全區(qū)年終考評體系。 2016-08-10 10:16:25 |
| 政府部門綜合執(zhí)法進小區(qū)給我們的管理帶來哪些變化？ 2016-08-10 10:09:18 |
| 由于一些法規(guī)的交叉，小區(qū)內(nèi)行政執(zhí)法往往會出現(xiàn)條塊分割、互相推諉現(xiàn)象，有時容易出現(xiàn)“執(zhí)法真空”。通過政府綜合執(zhí)法進小區(qū)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。有助于讓有執(zhí)法權(quán)的相關(guān)政府職能部門介入小區(qū)管理，各部門按照職責分工，建立有效的物業(yè)服務(wù)投訴受理和糾紛處理機制，充分發(fā)揮多部門聯(lián)動、合力的作用，更加有力地維護廣大業(yè)主的權(quán)益，推動和諧社區(qū)的建設(shè)。 2016-08-10 10:14:18 |
| 對于不同類型的小區(qū)，我們相應(yīng)的有哪些物業(yè)管理標準？ 2016-08-10 10:09:55 |
| 1、對于有物業(yè)的住宅小區(qū)，按照“五級三類”的標準，由物業(yè)企業(yè)按照物價部門核定的《常州市市區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分項目收費標準》提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)。 2、對于沒有物業(yè)的住宅小區(qū)或者老小區(qū)，一方面積極指導成立業(yè)主委員會，或者物業(yè)管理委員會，發(fā)揮業(yè)委會和物管會的自治功能；另一方面，把這類沒有物業(yè)的小區(qū)納入城市長效網(wǎng)格式管理，由屬地政府負責做好小區(qū)日常管理維護工作。
2016-08-10 10:14:01 |
| 通過提高服務(wù)水平讓業(yè)主滿意，從而減少拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象，但是對于一些惡意欠繳物業(yè)費的業(yè)主，目前主管部門有什么新的辦法？
2016-08-10 10:14:14 |
| 1、自2013年9月1號開始，武進區(qū)按照省、市新條例的相關(guān)要求，在業(yè)主申請二手房轉(zhuǎn)移登記時如有欠繳物業(yè)費情況的，須由房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具物業(yè)費繳納證明后才能辦理房屋過戶手續(xù)。2、常州市房管局已和常州市中級人民法院進行了業(yè)務(wù)對接，對于惡意欠繳物業(yè)費的業(yè)主，今年各區(qū)法院將針對此類訴述進行專項受理，并通過法院判決的形式來處理惡意拖欠物業(yè)費的問題。
2016-08-10 10:18:22 |
| 對物業(yè)管理企業(yè)的失信行為，作為物業(yè)行業(yè)主管部門有何措施？ 2016-08-10 10:15:10 |
| 目前，我市物業(yè)管理行政主管部門，對物業(yè)企業(yè)的誠信考核分為兩個層級，一是對于企業(yè)合同履約情況的考核，二是對物業(yè)項目經(jīng)理的考核，考核由物業(yè)管理項目所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）物管科負責考核，并統(tǒng)一向物業(yè)管理部門上報考核結(jié)果。對于失信的物業(yè)企業(yè)將會在物業(yè)管理項目招投標、物業(yè)資質(zhì)年審及升級、物業(yè)項目評優(yōu)評先等方面受到限制。 2016-08-10 10:18:51 |
| 武進區(qū)的物業(yè)管理項目創(chuàng)優(yōu)評先上有何突破？
2016-08-10 10:17:14 |
| 目前，為了更好地提升全區(qū)的老小區(qū)、次新小區(qū)的管理水平，武進區(qū)物業(yè)主管部門在立足武進區(qū)物業(yè)管理行業(yè)實際的情況下，從2016年開始，暫定3年時間，開展全區(qū)物業(yè)管理項目優(yōu)秀項目創(chuàng)建工作，每年評選出3-4個物業(yè)管理優(yōu)秀項目。對首創(chuàng)或復驗通過的達標項目，將頒發(fā)區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀項目稱號并予以通報表揚，并在區(qū)主要媒體上公布。對獲得區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀項目稱號的企業(yè)按項目對企業(yè)進行資金獎勵，通過以獎代補的形勢促進武進區(qū)物業(yè)管理項目爭先創(chuàng)優(yōu)，提升管理水平。 2016-08-10 10:22:34 |
| 物業(yè)糾紛復雜而且涉及面廣，一旦處理不好往往會引發(fā)群體性事件，物業(yè)主管部門是如何調(diào)處矛盾的？
2016-08-10 10:19:35 |
| 通過主動預防、快速反應(yīng)，充分發(fā)揮鎮(zhèn)、社區(qū)、物業(yè)幾方聯(lián)席會議制度和區(qū)、鎮(zhèn)“社會矛盾大調(diào)解”機制的積極作用，尤其是對一些重大、疑難問題，如小區(qū)停車收費、車庫違規(guī)使用、物業(yè)企業(yè)扣繳業(yè)主裝修保證金及相關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理歷史遺留問題，通過區(qū)鎮(zhèn)聯(lián)動、部門聯(lián)動，及時組織相關(guān)單位商討解決方案，較好地化解了矛盾。相關(guān)職能科室都在第一時間根據(jù)反映內(nèi)容傳遞給屬地物管科、相關(guān)部門和企業(yè)，做到了件件查明情況、事事得到落實或整改，大力維護了全區(qū)物業(yè)管理環(huán)境的和諧穩(wěn)定。 2016-08-10 10:24:51 |
| 物業(yè)市場主體良莠不齊，物業(yè)主管部門是如何推進物業(yè)市場健康發(fā)展的？
2016-08-10 10:20:14 |
| 我們通過進一步規(guī)范前期物業(yè)招投標管理，加強現(xiàn)場監(jiān)管和合同備案管理，積極維護市場公平、公正、公開。武進區(qū)前期物業(yè)招投標市場硬件、軟件建設(shè)到位并投用。與此同時，我們還將對物業(yè)項目和企業(yè)的日常考核與物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)資格管理緊密相聯(lián)，增強對企業(yè)管理的有效性，并著力規(guī)范物業(yè)項目承接驗收工作，讓物業(yè)企業(yè)從源頭上參與項目驗收，盡可能地避免因開發(fā)商建設(shè)質(zhì)量問題或前一管理單位交接不善，造成后期管理責任不清的問題。 2016-08-10 10:25:41 |
| 物業(yè)管理工作需要全社會的共同支持和配合，作為物業(yè)主管部門是如何營造物業(yè)管理工作的良好氛圍的？
2016-08-10 10:24:02 |
| 我們以法規(guī)宣貫為主導，深入小區(qū)和商業(yè)廣場開展集中政策宣傳。平時，還利用小區(qū)電子屏滾動宣傳物業(yè)管理常識，對業(yè)主權(quán)益與義務(wù)、“花錢買服務(wù)”、房屋使用安全等方面知識進行普及宣傳；運用網(wǎng)絡(luò)、報紙、電視等媒體，通過政策解讀、案例分析、正反典型宣傳，讓全社會正確認知物業(yè)管理內(nèi)涵、各方主體職責。 2016-08-10 10:27:49 |
| 物業(yè)主管部門如何強化屬地化管理和職能管理？
2016-08-10 10:29:27 |
| 根據(jù)《武進區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法》，武進區(qū)對全區(qū)各鎮(zhèn)（街道）及物業(yè)管理相關(guān)職能部門進行考核，通過明確考核內(nèi)容，指引各鎮(zhèn)、各部門抓住年度工作重點，著力工作流程和管理制度建設(shè)，促進各自工作職責的履行。與此同時，物業(yè)管理工作已納入?yún)^(qū)政府對各鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)、街道）和各有關(guān)職能部門考核目標。針對物業(yè)管理業(yè)主自治主體缺失問題，我們通過“點對點”上門指導的方式，推進屬地政府有計劃地開展轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）的成立、換屆工作。
2016-08-10 10:34:58 |
| 武進區(qū)住宅小區(qū)較多，隨著時間的推移，好多小區(qū)進入了“老齡化”，各類房屋維修問題顯現(xiàn)，對屬于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備過了保修期的可以申請使用住宅專項維修資金，那么我想問一下，應(yīng)該也是好多業(yè)主希望了解的，那就是武進區(qū)住宅專項維修資金申請使用的程序是怎樣的？
2016-08-10 10:29:58 |
| （1）申請人向區(qū)物管科申報維修項目，區(qū)物管科組織現(xiàn)場查勘，確認是否屬于維修資金使用范圍，明確維修資金列支范圍及分攤方式；（2）屬于維修資金使用范圍的，申請人應(yīng)當提出維修資金使用方案（維修資金使用方案主要包括維修方案、工程預算、維修資金列支范圍及分攤方式、工程組織實施方式等內(nèi)容），編制維修費用分攤清冊，征求相關(guān)受益業(yè)主意見，經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面簽字認可；（3）申請人持維修資金使用方案、征求業(yè)主意見表等有關(guān)材料向區(qū)物管科提出維修資金使用申請；（4）區(qū)物管科審核申報材料，對符合條件的，組織進行公示（公示時間為七日），公示期滿無異議的，出具準予使用通知書；（5）申請人取得準予使用通知書后，按照已申報的維修資金使用方案實施維修，竣工驗收合格后，辦理維修資金結(jié)算手續(xù)；（6）對符合維修資金劃轉(zhuǎn)條件的，區(qū)物管科組織進行公示（公示時間為七日），公示期滿將維修資金劃至維修單位。 2016-08-10 10:38:54 |
| 目前在小區(qū)里，有部分業(yè)主會因為家中失竊、停在小區(qū)里的車輛被盜或損壞而要求物業(yè)公司賠償，更有甚者可能會因此拒繳物業(yè)費。那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)對業(yè)主人身和財產(chǎn)損害負責？
2016-08-10 10:30:29 |
| 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。因此，對不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔相應(yīng)的合同責任，而非法定責任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則不承擔法律責任?，F(xiàn)實生活中，發(fā)生“業(yè)主家中失竊”這種情況，要看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴格按照合同中的約定事項做好公共秩序維護工作，并有相關(guān)記錄作為佐證，則不應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔賠償責任。但如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行合同中的約定事項，則應(yīng)承擔一部分責任，雙方可自行協(xié)商，也可申請人民法院裁定。至于“停在小區(qū)里的車輛被盜或損壞”這種情況，要看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否對車輛負有保管的責任,如果在物業(yè)管理中對車輛實行了保管責任，與業(yè)主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費，就形成了事實上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下，對于在保管期間發(fā)生的保管不善造成保管物毀損的，保管人即物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔賠償責任。所以，此類情況不能一概而論，要視物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主簽訂的相關(guān)合同關(guān)系內(nèi)容而定，業(yè)主可通過合法途徑主張自身合法權(quán)益，但不能以此拒繳物業(yè)費。 2016-08-10 10:40:51 |
| 現(xiàn)在有很多業(yè)主對物業(yè)費繳納問題比較關(guān)注，比如住宅小區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)費該從何時開始交納？長期不入住，物業(yè)費是否可以享受折扣優(yōu)惠？
2016-08-10 10:44:22 |
| 業(yè)主、使用人應(yīng)當按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中的約定時間作為交納物業(yè)公共服務(wù)費的起始交費時間；沒有合同約定的，應(yīng)當按照入住通知書（符合竣工驗收交付條件）約定的房屋交付時間作為交納物業(yè)公共服務(wù)費的起始交費時間。因業(yè)主原因未辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用（連續(xù)超過6個月及以上）的物業(yè)，業(yè)主大會成立前，業(yè)主應(yīng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認后，期間的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按規(guī)定標準的70%交納，優(yōu)惠期限自本細則施行之日起計算最長為36個月；業(yè)主大會成立后，物業(yè)公共服務(wù)費的優(yōu)惠辦法由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。 2016-08-10 10:48:42 |
| 目前，有些小區(qū)業(yè)主對小區(qū)物業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營表示不解？那么，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營？例如在房屋屋頂架設(shè)廣告牌等，收益怎么分配？
2016-08-10 10:49:19 |
| 利用業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。按照《常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》規(guī)定：業(yè)主委員會成立前，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，所得收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營支出成本后，按30%用于補貼物業(yè)服務(wù)費，70%納入住宅專項維修資金。業(yè)主委員會成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營支出成本后的剩余部分應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 2016-08-10 10:54:17 |