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各轄市、區(qū)人民政府，市各有關(guān)單位：
為加強對市區(qū)住宅專項維修資金的使用管理，根據(jù)《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強市區(qū)住宅專項維修資金管理的若干意見》有關(guān)要求，市房管局制訂了《常州市市區(qū)住宅專項維修資金使用實施細(xì)則》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行，并就有關(guān)事項通知如下：
一、提高認(rèn)識，高度重視。住宅專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，關(guān)系到人民群眾的切身利益，各部門要本著“方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致”的原則，高度重視維修資金使用監(jiān)管工作，切實保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用。
二、嚴(yán)格把關(guān)，規(guī)范使用。各轄區(qū)政府和市各部門要認(rèn)真貫徹落實文件精神，嚴(yán)格按照承諾時限、規(guī)定流程等相關(guān)規(guī)定開展維修資金使用工作，及時處理維修資金使用過程中遇到的矛盾和問題，確保維修資金使用公開透明、規(guī)范安全。
三、通力協(xié)作，高效便民。各有關(guān)單位要恪守職責(zé)，通力協(xié)作，進(jìn)一步簡化工作流程、提高工作效率、方便業(yè)主申請使用，共同做好維修資金使用管理工作，切實維護(hù)廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。
常州市人民政府辦公室
2016年12月13日
（此件公開發(fā)布）
常州市市區(qū)住宅專項維修資金使用實施細(xì)則
第一章 總則
第一條 為加強對市區(qū)住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的使用管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》、《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強市區(qū)住宅專項維修資金管理的若干意見》等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細(xì)則。
第二條 新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)范圍內(nèi)商品住宅、已售公有住房維修資金的使用管理適用本細(xì)則。
第三條 市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)組織實施本細(xì)則；市物業(yè)管理中心（以下簡稱市物管中心）負(fù)責(zé)對維修資金使用進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、考核和資金撥付；各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用的受理、審核、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)等日常管理工作。
第二章 維修資金使用條件
第四條 維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期自住宅完成交付使用之日起計算。
第五條 下列費用不得從維修資金中列支：
（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；
?。ǘ┮婪☉?yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用；
（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用及住宅專有部位、專有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；
（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用；
?。ㄎ澹┻`反法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，占用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，或改變住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途后發(fā)生的維修、更新和改造費用；
?。┢渌粦?yīng)列支的情形。
第三章 維修資金使用分?jǐn)?br />
第六條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用，由相關(guān)維修責(zé)任人按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；房屋未交存維修資金或者維修資金帳戶余額不足的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偝袚?dān)。有約定的，從其約定。
第七條 保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。常見的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用分?jǐn)傇瓌t如下（特殊情況除外）：
?。ㄒ唬┌氲叵率一虻叵率?br />
半地下室或地下室等地下空間取得專有車位、攤位、庫位發(fā)生維修，需動用維修資金的，由專有車位、攤位、庫位業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?br />
（二）無產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明的車庫或儲藏室等房屋
無產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明的車庫或儲藏室等房屋可不參與住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用分?jǐn)偂?br />
（三）屋面
由維修、更新和改造涉及部位覆蓋下的各層業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?br />
?。ㄋ模敉鈮γ妗⒙渌?、上下水管道
前后墻面、落水管和上下水管道的維修、更新和改造，由涉及部位的垂直各層業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；兩?cè)山墻的維修、更新和改造，由山墻所在單元全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?br />
?。ㄎ澹﹩卧T、單元樓道的維修、更新和改造，由整個單元業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?br />
?。┫阑虮O(jiān)控的主機、主管網(wǎng)等設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，由全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；專屬于單元、車庫、商鋪使用的消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，由單元、車庫、商鋪業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?br />
?。ㄆ撸┬^(qū)公共體育健身器材
小區(qū)公共體育健身器材的更新，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四章 維修資金使用申請
第八條 維修資金需要使用的，可以由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會或相關(guān)業(yè)主提出申請。
第九條 申請使用維修資金按照以下程序辦理：
?。ㄒ唬┥暾埲顺帧冻Ｖ菔惺袇^(qū)住宅專項維修資金使用項目報修單》（以下簡稱報修單）向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申報維修項目。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在七個工作日內(nèi)組織工程造價咨詢機構(gòu)專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場查勘，確認(rèn)是否屬于維修資金使用范圍，明確維修資金列支范圍及分?jǐn)偡绞?，出具《常州市市區(qū)住宅專項維修資金申請使用現(xiàn)場查勘回復(fù)意見書》（以下簡稱現(xiàn)場查勘回復(fù)意見書）。
?。ǘ儆诰S修資金使用范圍的，申請人提出維修資金使用方案和工程預(yù)算，編制維修費用分?jǐn)偳鍍裕髑笙嚓P(guān)受益業(yè)主意見，經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主書面簽字認(rèn)可。
維修資金使用方案主要包括維修項目概況、實施主體、工程涉及的相關(guān)單位選聘方式（施工單位、審計單位等）、工程實施時間、驗收主體及驗收方式、質(zhì)量保修要求等。
?。ㄈ┥暾埲顺志S修資金使用方案、工程預(yù)算書、維修費用分?jǐn)偳鍍缘炔牧蠄髤^(qū)物業(yè)管理行政主管部門，提出維修資金使用申請。
?。ㄋ模﹨^(qū)物業(yè)管理行政主管部門在三十個工作日內(nèi)審核申報材料，符合條件的，組織公示（公示時間為七日），公示期滿無異議或異議不成立的，出具《常州市市區(qū)住宅專項維修資金準(zhǔn)予使用通知書》（以下簡稱準(zhǔn)予使用通知書）。
?。ㄎ澹┥暾埲巳〉脺?zhǔn)予使用通知書后，按照已申報的維修資金使用方案實施維修?？⒐を炇蘸细窈凸こ虒徲嫼?，申請人將施工合同、工程量簽證單、工程竣工驗收報告、工程決算書、審計報告等材料報區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，提出維修資金結(jié)算申請；需監(jiān)理項目還應(yīng)提供監(jiān)理合同、監(jiān)理工作總結(jié)。
?。﹨^(qū)物業(yè)管理行政主管部門在三十個工作日內(nèi)審核申報材料，對符合維修資金劃轉(zhuǎn)條件的，組織公示（公示時間為七日），公示期滿無異議或異議不成立的，出具《常州市市區(qū)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)通知書》（以下簡稱劃轉(zhuǎn)通知書），市物管中心憑《劃轉(zhuǎn)通知書》，將可列支維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第十條 發(fā)生下列危及房屋安全及人身安全情形之一，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造的，申請人可以組織應(yīng)急維修：
?。ㄒ唬┪菝娣浪畵p壞造成嚴(yán)重滲水，且出現(xiàn)平屋面粉刷層大面積脫落，或者出現(xiàn)坡屋面基層嚴(yán)重腐朽、瓦面嚴(yán)重破損等情況；
?。ǘ╇娞莨收衔＜叭松戆踩?jīng)電梯檢驗機構(gòu)評估并出具鑒定報告的；
?。ㄈ┕沧o(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；
?。ㄋ模求w單側(cè)外立面有脫落危險的；
?。ㄎ澹Ｓ门潘O(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；
（六）消防設(shè)施存在重大火災(zāi)隱患，經(jīng)公安機關(guān)消防機構(gòu)出具整改通知的；
（七）危及房屋安全及人身安全的其他情形。
第十一條 除電梯、消防應(yīng)急維修項目由電梯檢驗機構(gòu)、公安機關(guān)消防機構(gòu)出具鑒定報告或整改通知外，其余應(yīng)急維修項目由房屋安全鑒定機構(gòu)出具鑒定意見。
第十二條 申請維修資金應(yīng)急使用按照以下程序辦理：
?。ㄒ唬┥暾埲顺謭笮迒蜗騾^(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出應(yīng)急維修項目申請，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在五個工作日內(nèi)組織房屋安全鑒定機構(gòu)和工程造價咨詢機構(gòu)專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場查勘，出具鑒定意見和現(xiàn)場查勘回復(fù)意見書，明確維修資金列支范圍及分?jǐn)偡绞健?br />
?。ǘ儆诰S修資金應(yīng)急使用范圍的，申請人組織編制工程預(yù)算，制定維修資金應(yīng)急使用方案（內(nèi)容同維修資金使用方案）;同時將相關(guān)部門的鑒定意見（鑒定報告、整改通知）在小區(qū)公告（公告時間為三日）。
?。ㄈ┥暾埲顺止こ填A(yù)算書、維修資金應(yīng)急使用方案等材料報區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，提出維修資金應(yīng)急使用申請。
?。ㄋ模﹨^(qū)物業(yè)管理行政主管部門在五個工作日內(nèi)審核申報材料，符合條件的，出具準(zhǔn)予使用通知書。
（五）申請人取得準(zhǔn)予使用通知書后，按照已申報的維修資金應(yīng)急使用方案實施維修。經(jīng)竣工驗收合格和工程審計后，申請人將施工合同、工程量簽證單、工程竣工驗收報告、工程決算書、審計報告等材料報區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，提出維修資金結(jié)算申請；需監(jiān)理項目還應(yīng)提供監(jiān)理合同、監(jiān)理工作總結(jié)。
?。﹨^(qū)物業(yè)管理行政主管部門在三十個工作日內(nèi)審核申報材料，對符合維修資金劃轉(zhuǎn)條件的，組織公示（公示時間為七日），公示期滿無異議或異議不成立的，出具《劃轉(zhuǎn)通知書》，市物管中心憑《劃轉(zhuǎn)通知書》，將可列支維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第十三條 對于嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的維修項目，申請人來不及按正常程序辦理維修資金使用手續(xù)的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門同意，可以先組織維修，后補辦相關(guān)手續(xù)。
第五章 其他規(guī)定
第十四條 申請使用維修資金的項目，應(yīng)當(dāng)由工程造價咨詢機構(gòu)進(jìn)行審計。
申請使用維修資金金額5萬元（含5萬元）以上的項目，申請人應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)等公開競爭方式擇優(yōu)選擇施工單位，但應(yīng)急維修項目可以除外。通過招投標(biāo)等公開競爭方式選擇施工單位的，申請人應(yīng)提供招投標(biāo)材料或書面說明材料。
單個項目申請使用維修資金金額20萬元（含20萬元）以上的，申請人應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位對工程實施監(jiān)理。
第十五條 市物管中心應(yīng)當(dāng)通過政府采購形式購買工程造價咨詢服務(wù)，負(fù)責(zé)維修資金使用現(xiàn)場查勘、結(jié)算審計和審計復(fù)核工作；工程造價咨詢機構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場查勘后，應(yīng)當(dāng)將照片和相關(guān)維修信息整理匯總后移交市物管中心和所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時將維修信息在網(wǎng)上公示。
第十六條 申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修、更新和改造事項合理制定維修方案，控制工程造價，對工程預(yù)算和工程審計報告進(jìn)行審核。
業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居（村）民委員會申請使用維修資金時，工程預(yù)算和工程審計報告應(yīng)由申請單位蓋章確認(rèn)；業(yè)主個人申請使用維修資金時，由申請人簽字確認(rèn)。
第十七條 維修、更新和改造工程施工時，應(yīng)當(dāng)按照維修資金使用方案實施。因工程實際情況確需增加維修費用的，增加的工程費用超過預(yù)算金額10%的，需經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意后方可列支。
第十八條 維修和更新、改造工程實施過程中，申請人應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主代表參加工程建設(shè)監(jiān)管。業(yè)主代表在維修資金列支范圍內(nèi)的受益業(yè)主中產(chǎn)生。
第十九條 維修和更新、改造工程實行現(xiàn)場簽證制度，申請人應(yīng)當(dāng)組織施工單位、業(yè)主代表及其他相關(guān)單位，對工程實施部位、實施內(nèi)容、工程數(shù)量、主要材料等進(jìn)行現(xiàn)場核實并簽字（蓋章）確認(rèn)，簽署《常州市市區(qū)住宅專項維修資金使用項目工程量簽證單》。
需監(jiān)理項目，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)參加現(xiàn)場簽證。
第二十條 工程竣工后，申請人應(yīng)當(dāng)組織施工單位、業(yè)主代表及其他相關(guān)單位，依照維修資金使用方案、施工合同和相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行竣工驗收，并簽署《工程竣工驗收報告》。
由電梯檢驗機構(gòu)、公安機關(guān)消防機構(gòu)出具鑒定報告或整改通知單后組織對電梯、消防設(shè)施進(jìn)行應(yīng)急維修的，經(jīng)施工單位自檢合格后，需經(jīng)電梯檢驗機構(gòu)、公安機關(guān)消防機構(gòu)出具驗收報告或銷案通知書，符合交付使用條件的方能辦理維修資金結(jié)算手續(xù)。
第二十一條 下列費用按照國家、省、市規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，可從維修資金中列支。
?。ㄒ唬┕こ瘫O(jiān)理費用；
?。ǘ┕こ淘靸r咨詢費用；
?。ㄈz測（鑒定）費用；
?。ㄋ模┕こ陶袠?biāo)代理費用；
（五）其他可從維修資金中列支的費用。
第六章 附則
第二十二條 維修資金使用實行工程審計和使用程序?qū)徍恕＞S修資金使用申請人應(yīng)當(dāng)對其提供材料的真實性、合法性、有效性負(fù)責(zé)；隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十三條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，其使用程序另行制定。
第二十四條 本細(xì)則由市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第二十五條 本細(xì)則自2017年1月1日起施行，本細(xì)則施行前已申請使用維修資金的項目，仍按原規(guī)定辦理；本市原有規(guī)定與本細(xì)則不一致的，以本細(xì)則為準(zhǔn)；武進(jìn)區(qū)、金壇區(qū)可參照執(zhí)行。
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