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為了加強對住宅物業(yè)服務用房管理，保障物業(yè)服務活動正常開展，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市住宅物業(yè)管理條例》等法規(guī)規(guī)定，市住房和城鄉(xiāng)建設局、市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合制定了《常州市住宅物業(yè)服務用房管理辦法》（以下簡稱《辦法》）?，F(xiàn)將《辦法》解讀如下：
一、《辦法》出臺背景
《常州市住宅物業(yè)管理條例》于2019年7月1日起正式實施，條例對共用設施和公共收益的使用管理作了規(guī)定。為貫徹落實《常州市住宅物業(yè)管理條例》精神，與上位法的要求保持一致，市住房和城鄉(xiāng)建設局、市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合制定了《辦法》，強化住宅物業(yè)服務用房管理的合法性、可操作性。《辦法》進一步明確了各方主體職責，對物業(yè)服務用房的配置、交付、使用、出租、經(jīng)營和維護等方面進行了規(guī)范，從源頭上預防物業(yè)矛盾糾紛，進一步保障廣大業(yè)主的合法權益。
二、《辦法》制定依據(jù)
《辦法》依據(jù)《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市住宅物業(yè)管理條例》《常州市物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)，參照其他城市做法并結合本市實際制定。
三、主要內容解讀
《辦法》共分十五條，包括住宅物業(yè)服務用房的組成、配置要求、交付、使用、經(jīng)營、維護等內容。主要內容如下：
（一）住宅物業(yè)服務用房的組成。《辦法》第二條第二款規(guī)定：“本辦法所稱住宅物業(yè)服務用房（以下簡稱服務用房）是指用于物業(yè)服務辦公的用房(包括接待、辦公、會議、檔案、衛(wèi)生間等用房)、物業(yè)服務配套的用房（包括門衛(wèi)、值班、倉庫、消防控制室、安防控制室等用房）、業(yè)主委員會議事活動用房和黨建活動用房等”。辦公用房是保證物業(yè)服務企業(yè)開展正常物業(yè)服務活動的客觀需要，由于原來對辦公用房的組成沒有明確，實踐中有業(yè)主委員會壓縮物業(yè)服務企業(yè)辦公用房的現(xiàn)象存在；明確了黨建活動用房，為推行黨建引領物業(yè)管理工作提供便利條件。
（二）明確了住宅物業(yè)服務用房的產權歸屬。《辦法》第三條規(guī)定：“服務用房由建設單位按規(guī)定配置，在交付前不得挪作他用，建成后無償移交給全體業(yè)主，產權屬全體業(yè)主共有。任何單位和個人不得買賣、抵押服務用房。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得擅自改變其用途”。物業(yè)服務用房作為公建配套之一，屬于住宅小區(qū)共用設施，產權明確為全體業(yè)主所有。
（三）明確了配置比例。《辦法》第六條第一款和第二款規(guī)定：“新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置。業(yè)主委員會議事活動用房，應當按照配置服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置”。配置比例作為設計、交付和日常管理的剛性要求。
（四）對使用和出租經(jīng)營收益作了規(guī)定?！掇k法》第九條第一款規(guī)定：“前期物業(yè)管理期間，服務用房按照前期物業(yè)服務合同的約定由物業(yè)服務企業(yè)出租或者經(jīng)營的，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務合同期限，其租賃價格應當比對相鄰地段市場價格。前期物業(yè)服務合同沒有約定出租或者經(jīng)營的，可以經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意后進行出租或者經(jīng)營。因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者成立物業(yè)管理委員會的，物業(yè)服務企業(yè)可以在社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督下，通過市場比價的形式進行出租或者經(jīng)營，其租賃價格比對相鄰地段市場價格。前期物業(yè)服務期間的出租或者經(jīng)營收益作為本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的比例不得低于百分之七十”，第九條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會成立后，服務用房所得收益按照業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用，主要用于本物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護、更新和改造等；沒有決定或者約定的，出租或者經(jīng)營收益作為本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的比例不得低于百分之七十”。由于有的建設單位在前期物業(yè)服務招標時沒有對物業(yè)服務用房的出租和經(jīng)營進行約定，或者物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)管理期間由于分期開發(fā)等原因，一時不能形成業(yè)主的共同決定，不能對物業(yè)服務用房進行出租和經(jīng)營，多余房屋的空關容易形成資源的浪費，減少了住宅小區(qū)公共收益。
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